余曉文

案例重現(xiàn)

來自湖南衡陽(yáng)的高小姐於2013年10月，經(jīng)廣州裕豐諮詢顧問有限公司中介，與賣家林女士達(dá)成協(xié)議，簽訂了《存量房買賣合同》（下稱「三方合同」），出資購(gòu)買林女士名下廣州市天河區(qū)平月路南國(guó)一街15號(hào)的一處房產(chǎn)；並隨即向林女士支付了購(gòu)房定金和贖契款共計(jì)20萬(wàn)元（人民幣，下同）；同時(shí)向裕豐公司指定的辦理按揭業(yè)務(wù)的廣州市盈聯(lián)投資顧問有限公司支付按揭費(fèi)用6000元，買家並先行單方簽署了書面的網(wǎng)簽合同。然而，此後林女士卻以房屋為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)，其一人意見無(wú)效等理由，拒絕執(zhí)行與高小姐的買賣合同，並在此後將這套房轉(zhuǎn)賣給了他人。

面對(duì)被毀約的情況，高小姐要求林女士退回已付定金206000元，並根據(jù)條款支付違約金325000元及與本案相關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用。同時(shí)要求裕豐中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任。而被告林女士也提出了仲裁反申請(qǐng)。

「這是一起非常典型的案例?！箤?duì)房產(chǎn)糾紛案件有著多年經(jīng)驗(yàn)的廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)主任許奮飛律師表示，現(xiàn)存交易模式有缺陷。他建議，買家應(yīng)利用好《物權(quán)法》中「預(yù)告登記」這一制度，保障自身合法權(quán)益。

賣家變卦合同被偷改申請(qǐng)仲裁原告變被告

事實(shí)上，在高小姐經(jīng)歷了上述備毀約事件之後，還發(fā)生了一件更讓人意想不到的事情。一名自稱為林女士代理人的程先生竟在此過程中，以協(xié)商為名來到中介門店，在未獲得許可的情況下偷偷帶走了三方合同中中介公司保留的一聯(lián)。而根據(jù)此後中介公司向仲裁機(jī)構(gòu)提交的陳述表明，這份合同被帶走後有篡改刪減痕跡。

面對(duì)被毀約的情況，高小姐向廣州市仲裁委員會(huì)提起仲裁並提出了上述的賠償要求。高小姐認(rèn)為，雙方及中介公司已經(jīng)通過網(wǎng)簽合同的形式，確定了這起房屋買賣交易，林女士無(wú)故違約，並在其中有偷取、篡改合同、一房多賣等違規(guī)行為。而中介一方也在未經(jīng)同意的情況下，就擅自撤回了網(wǎng)簽合同，應(yīng)一併承擔(dān)責(zé)任。

然而令人意外的是，本案被告林女士卻提出了仲裁反申請(qǐng)。與高小姐的陳述大相徑庭的是，林女士在反仲裁申請(qǐng)書中表示，由於高小姐未按時(shí)支付定金，並主動(dòng)撤回了合同，其才將此房轉(zhuǎn)賣給了他人，並要求高小姐支付上訴違約金。

中介稱受到壓力撤合同

按照中介裕豐公司向仲裁機(jī)構(gòu)提交的陳述，在其所保留的合同被偷走後，約2013年11月8日，他們收到林女士代理人程先生和其朋友（天河區(qū)房管部門人員）來電，要求撤銷網(wǎng)簽合同。由於房管局屬於房屋交易中的直接主管部門，中介迫於壓力只能於按揭公司處撤回了交易合同。

令人奇怪的是，作為主管機(jī)構(gòu)的房管局，怎麼會(huì)直接干涉房產(chǎn)交易呢？有媒體就此事致電了廣州市天河區(qū)房屋交易登記中心。該中心工作人員稱：按規(guī)定買賣合同需當(dāng)事雙方知情並同意的情況下，才能撤回；房管部門無(wú)權(quán)也不會(huì)要求撤回合同。

高小姐在得知合同被撤回後，於11月11日向法院申請(qǐng)了仲裁前財(cái)產(chǎn)保全，查封了涉案房產(chǎn)。12月6日上午，法院裁定解除對(duì)涉案房產(chǎn)的查封；但亦於同日下午，根據(jù)其第二次提出的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)?jiān)俅尾榉饬松姘阜慨a(chǎn)，當(dāng)時(shí)天河區(qū)房管局向法院出具了已辦妥查封手續(xù)的相關(guān)法律文件。但此後不久，天河區(qū)房管局又向法院發(fā)函，改稱賣家林女士於2013年12月6日下午13點(diǎn)即已在房管局辦理了涉案房產(chǎn)的交稅過戶手續(xù)，而法院是於13點(diǎn)40分左右才到房管局辦理查封涉案房產(chǎn)手續(xù)的，據(jù)此認(rèn)定涉案房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給他人，法院的查封錯(cuò)誤，要求解封。

買家質(zhì)疑：神速過戶有貓膩？

高小姐表示，根據(jù)天河區(qū)房管局給越秀區(qū)法院的函件，2013年12月6日下午上班後不到半個(gè)小時(shí)，天河區(qū)房管局就將解封、繳納稅費(fèi)和過戶等所有二手房過戶手續(xù)一次辦齊辦妥並歸檔，將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶給了林女士指定的他人，這樣的速度非常反常。一般情況下，房屋交易登記排隊(duì)都要排幾個(gè)小時(shí)，為什麼偏偏這宗交易就能獲得超常規(guī)的辦理速度，其他交易卻要買賣雙方等好幾天呢？聯(lián)繫到前面電話要求中介撤回合同一事，高小姐認(rèn)為很難相信這其中沒有貓膩。

在對(duì)房屋交易登記中心的調(diào)查中，相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：房產(chǎn)交易合同撤回、修改需雙方當(dāng)事人同意，房管部門自身並不會(huì)插手交易。他表示，如果當(dāng)事人認(rèn)為交易操作中有問題，可以提供相關(guān)資料，他們也會(huì)介入調(diào)查，堅(jiān)決杜絕可能的越權(quán)行為。

律師觀點(diǎn)：交易模式有缺陷

針對(duì)這起糾紛，廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)主任許奮飛律師表示：「本案是一起典型案例。近年來在房屋買賣中出現(xiàn)的糾紛案越來越多，而如同本案一樣，這些糾紛大多都是在中介參與的情況下發(fā)生的。如當(dāng)事人確有證據(jù)證明未經(jīng)自己同意，對(duì)方私自修改了合同，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，並可同時(shí)要求中介承擔(dān)連帶責(zé)任。」

許律師還表示：「現(xiàn)有的房屋交易制度下，網(wǎng)簽合同這種形式易被鑽空子。同時(shí)由於中介公司的聯(lián)合體房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)直接受房管局業(yè)務(wù)管理，不排除個(gè)別工作人員可能借機(jī)向中介施加影響力。這也是現(xiàn)存房屋交易模式的一種缺陷?！?/p>

那麼在現(xiàn)有情況下，買賣雙方如何保障自身的合法權(quán)益呢？

許律師指出：「為保障房屋買賣合同簽署後的雙方利益，《物權(quán)法》中設(shè)立了『預(yù)告登記制度』。當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議後，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記後，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！共贿^，這一制度在買房者中，了解還不十分普遍。許律師建議買房者利用好這一制度，保障自身合法權(quán)益。