夏妍

在英國政府力圖給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)降溫的背景下，未來英國房地產(chǎn)將走向何方？投資商們又該何去何從？

英國房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)上漲數(shù)個(gè)月后，8月份“退燒”，價(jià)格較7月份下跌2.9%，其中倫敦的房價(jià)大跌5.9%。

在英國政府力圖給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)降溫的背景下，未來英國房地產(chǎn)將走向何方？投資商們又該何去何從？

經(jīng)歷“瘋漲”

從2013年開始，英國樓市進(jìn)入了一輪“瘋漲”。據(jù)英國《衛(wèi)報(bào)》報(bào)道，英國最大的地產(chǎn)代理連鎖公司LSL的數(shù)據(jù)顯示，2013年英國房價(jià)平均上漲了8.4%，達(dá)到自2008年全球金融危機(jī)以來的最高水平。2014年第一季度結(jié)束時(shí)，首次購房者數(shù)量更是達(dá)到3.14萬人，達(dá)到2007年以來的最高值。

在分析人士看來，倫敦房價(jià)的一路上漲帶領(lǐng)了英國整體樓市的火熱。

不僅如此，據(jù)英國《每日郵報(bào)》報(bào)道，今年以來，一些看房者抱怨，房產(chǎn)中介接到咨詢電話時(shí)直接詢問看房者是否有意加價(jià)購房；同一處房產(chǎn)，一天最多有60個(gè)買家來看房。

更夸張的是，一些一年前因?yàn)槭艹眹?yán)重等問題而賣不出去的房子，也被人一搶而空。一處位于倫敦南部、標(biāo)價(jià)28.5萬英鎊的房產(chǎn)出售信息剛在網(wǎng)站上發(fā)布，盡管圖片顯示房屋內(nèi)一片狼藉，但還是有人在幾分鐘內(nèi)搶先下了訂單。

泡沫凸顯

高昂的房價(jià)帶來的不全是福音，英國房地產(chǎn)市場(chǎng)上漸漸出現(xiàn)了“泡沫正在形成”的恐慌。

“英國房地產(chǎn)價(jià)格猛漲是英國經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)。”英國央行副行長肯利夫（Jon Cunliffe）在不久前發(fā)出警告稱，“特別是房價(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們工資收入的增長，這是最大的威脅，這會(huì)導(dǎo)致英國經(jīng)濟(jì)內(nèi)部債務(wù)大幅上升。”

眼下，樓市過熱的弊端正在顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，飛速上漲的房價(jià)對(duì)金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展構(gòu)成壓力；高房價(jià)還影響代際財(cái)富差距，對(duì)年輕人形成負(fù)面財(cái)富效應(yīng)，而資源過度集中在年長和富裕人群手中，阻礙社會(huì)的創(chuàng)新能力和生產(chǎn)效率。

據(jù)英國BBC英倫網(wǎng)報(bào)道，英國慈善組織The Money Charity對(duì)150所英國大學(xué)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)很多學(xué)生為了付房租而不得不打工。英國全國學(xué)生聯(lián)合會(huì)的一位發(fā)言人也表示，無法從父母那里得到額外資助的學(xué)生不得不在讀書之余從事全職工作，甚至借高利貸。

高房價(jià)讓年輕人買不起房，普通居民怨聲載道，有些人甚至選擇離開倫敦，去一些二線城市購房。這樣的社會(huì)現(xiàn)實(shí)無疑讓政府憂心忡忡。

英國經(jīng)濟(jì)智囊機(jī)構(gòu)安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所認(rèn)為，英國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于銀行存款及股市，因此導(dǎo)致投機(jī)暴增，普通購房者反受其害。

突迎降溫

當(dāng)?shù)鼐用竦脑寡?，政府的緊張，讓“英國樓市降溫”成為近期最惹人關(guān)注的話題。

Rightmove發(fā)布的報(bào)告指出，自6月起，英格蘭與威爾斯地區(qū)的房價(jià)幾乎下跌1萬英鎊，僅有英格蘭北部地區(qū)的房價(jià)略為上漲0.5%。

倫敦各區(qū)也價(jià)格下跌，其中位于倫敦西南方的萬茲渥斯區(qū)（Wandsworth）跌幅最大，8月倫敦南區(qū)的房價(jià)較7 月份低了7.2萬英鎊，平均房價(jià)達(dá)78.6萬英鎊。盡管如此，仍較去年8月的平均房價(jià)70.2萬英鎊增加12%。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，火爆的英國樓市有望出現(xiàn)松動(dòng)，降溫將成為近期的主題。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對(duì)此表示贊同，他認(rèn)為，就目前情況來看，英國樓市確實(shí)存在短期降溫的趨勢(shì)。

“主要原因在于英國央行早在6月就宣布一系列緊縮措施以打壓樓市，采取增加住宅市場(chǎng)供應(yīng)，提高按揭貸款成本以及給市場(chǎng)高利率的市場(chǎng)預(yù)期等，均促使房子成交放緩，來降低樓市暴漲的風(fēng)險(xiǎn)?！表n長吉說。

由于之前出現(xiàn)的種種弊端，英國政府一直在試圖出臺(tái)各種政策來調(diào)控房價(jià)，央行也做好了隨時(shí)出手的準(zhǔn)備。

有專家指出，針對(duì)刺激英國房價(jià)上升的因素，提高利率是降低房價(jià)的最有效手段。如果英國央行提高利率，或者提高銀行的貸款要求，房價(jià)漲幅可能會(huì)有所放緩。與此同時(shí)，增加住房供給，適度放寬建筑許可批準(zhǔn)制度，也可以對(duì)房價(jià)起到抑制作用。

除此之外，英國政府還可使用稅收杠桿來調(diào)節(jié)房價(jià)。對(duì)購買二套房的購房者和外國購房者課以較高的稅率，以此來限制住房的投機(jī)性需求。

因此，在分析人士看來，政策的收緊和匯率問題，可能會(huì)令英國首都的地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)世界富豪們的吸引力逐漸減弱，讓后者轉(zhuǎn)而到摩納哥、紐約或者巴黎去買房置地，最終導(dǎo)致了英國樓市開始出現(xiàn)降溫。

短期波動(dòng)

不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前的暫時(shí)波動(dòng)，并不會(huì)讓英國樓市出現(xiàn)集體降溫的情況。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)，2014年英國房價(jià)會(huì)繼續(xù)保持6%至8%的漲勢(shì)。第一太平戴維斯的研究報(bào)告給出了更為遠(yuǎn)期的預(yù)測(cè)，今后5年，英國房價(jià)將會(huì)有25%的上升空間，倫敦在這樣的大環(huán)境中會(huì)表現(xiàn)得更加強(qiáng)勁。

“英國房價(jià)飛速上漲是由多重因素共同造成的，主要包括超低借貸利率、寬松貨幣政策、房市刺激措施、海外買主搶市、住房供給不足和宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好。而上述拉動(dòng)英國房價(jià)上升的因素短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)或消失，所以英國房價(jià)將在今后一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)繼續(xù)走強(qiáng)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，如今英國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)過熱勢(shì)頭難減，樓市不可能降溫。

“雖然數(shù)據(jù)顯示8月房屋要價(jià)下跌，但這其中也有購房淡季因素的存在，并不能將其作為樓市降溫的證據(jù)?！痹撊耸恐赋觯@不過是短期波動(dòng)，未來的英國樓市會(huì)持續(xù)走強(qiáng)。

“上調(diào)利率雖然是降低房價(jià)的有效措施，但利率上調(diào)絕非一蹴而就的事，并且會(huì)受到一些外界因素的影響。”一位倫敦房地產(chǎn)商表示，長期看來，倫敦樓市依然有上漲的空間。

成長可期

目前，外界對(duì)英國樓市未來走勢(shì)未有定論。在投資者看來，是否投資英國也成為一道選擇題。

房地產(chǎn)商James Antony近期退出了英國房地產(chǎn)市場(chǎng)，在他看來，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)已經(jīng)漲到了一個(gè)高點(diǎn)，“8月份的浮動(dòng)讓我覺得無論是倫敦，還是整個(gè)英國的房價(jià)上漲潛能表現(xiàn)微弱”。

James認(rèn)為，英國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全成熟，再進(jìn)行投資也不會(huì)獲得太多的利潤?！八晕议_始選擇在西班牙、葡萄牙等國家進(jìn)行投資，那里的房地產(chǎn)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于英國”。

一些人準(zhǔn)備離開英國，但也有人覺得堅(jiān)守才是正確的?！爸耙?yàn)椤勒悺膯栴}，有很多客戶過來詢問一些相關(guān)細(xì)則。有些人因此抱有觀望的態(tài)度，但是買家并沒有出現(xiàn)減少的情況?！眰惗刂薪樯藺ron告訴記者，在英國央行研究新措施的消息出來后，市場(chǎng)上的反響也不是很劇烈。

在業(yè)內(nèi)人士看來，一些實(shí)力不強(qiáng)的投資客，或許會(huì)因?yàn)檎咴虮M早脫手房產(chǎn)。但對(duì)長期投資客而言，基于看好未來英國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及旅游業(yè)方面的發(fā)展?jié)撃?，所以不?huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而拋售房產(chǎn)。

“對(duì)于投資者來說，英國樓市依然是值得關(guān)注的?！表n長吉稱，房地產(chǎn)價(jià)格的高低與一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、承擔(dān)的社會(huì)職能有很大的關(guān)系，倫敦作為世界級(jí)的金融中心，經(jīng)濟(jì)地位較為重要，一旦歐洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，倫敦地區(qū)房價(jià)上漲也是大概率事件。

“因此，不少投資者依然在緊盯英國樓市，尋求合適的投資標(biāo)的和投資時(shí)機(jī)?！表n長吉說。