陳奕沖

境外投資者需求強(qiáng)勁 境內(nèi)消費(fèi)者信心恢復(fù)

澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會(huì)轉(zhuǎn)而形成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

在2013年年底，曾有澳大利亞房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)做出謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)稱，在近年來(lái)澳大利亞宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、后勁乏力的大背景下，澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)很難一枝獨(dú)秀，其整體發(fā)展很難實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，其增速將轉(zhuǎn)而以平穩(wěn)為主，甚至可能伴隨小幅衰退。

然而與此同時(shí)，境外投資者開(kāi)始在澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演起重要角色。近年來(lái)，外國(guó)投資者對(duì)于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情有增無(wú)減，其投資規(guī)模一直呈上升趨勢(shì)，且有繼續(xù)走高的可能。

此外，在經(jīng)歷了今年長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月疲軟的表現(xiàn)后，近期澳大利亞境內(nèi)投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的信心，亦開(kāi)始走高。這些因素，或能幫助澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)新一輪增長(zhǎng)。

澳專家：澳洲商業(yè)地產(chǎn)潛在需求大

澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域的資深專家，必思勝集團(tuán)（Precision Group）首席執(zhí)行官兼常務(wù)董事白尚恩（Shaun Bonett）認(rèn)為，澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會(huì)轉(zhuǎn)而形成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

白尚恩在接受采訪時(shí)表示，盡管自2008年金融危機(jī)以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以實(shí)際行動(dòng)向投資者們證明了自己是可以信賴的理想投資地點(diǎn)。

白尚恩指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國(guó)家，如中國(guó)、日本、韓國(guó)及菲律賓都有著廣泛的貿(mào)易往來(lái)以及合作；同時(shí)，在文化上，它與其他西方國(guó)家有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。這就使得澳大利亞在外國(guó)人眼中，是一個(gè)符合其商業(yè)利益或文化認(rèn)同的投資地。

此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環(huán)境，以及穩(wěn)健的金融體系，安全的投資與融資環(huán)境，都提高了其在投資者心中的地位。因此，白尚恩對(duì)澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇滿懷信心。

自1994年建立必思勝集團(tuán)以來(lái)，白尚恩一直致力于零售和商業(yè)房產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過(guò)去20年中，必思勝集團(tuán)運(yùn)用長(zhǎng)效策略，其產(chǎn)業(yè)分布于澳大利亞多個(gè)州和領(lǐng)地，在商業(yè)房產(chǎn)管理和大城市CBD商業(yè)地產(chǎn)投資方面頗有建樹(shù)。

新加坡投資者是最大境外買家，中國(guó)投資者第二

業(yè)內(nèi)人士對(duì)澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的樂(lè)觀態(tài)度，也可以從數(shù)據(jù)上得到支持。僅就2014年度前兩個(gè)季度的市場(chǎng)情況來(lái)看，雖然澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)比較疲軟，本地投資者對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，多數(shù)以觀望為主，但境外投資者依舊表現(xiàn)出了高昂的熱情，頻頻出手，購(gòu)買澳大利亞境內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，交易數(shù)額屢創(chuàng)新高，成為為數(shù)不多的拉動(dòng)消費(fèi)者信心的重要力量。

此前，澳大利亞國(guó)家銀行曾于2014年6月30日發(fā)布了第二季度的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。該調(diào)查顯示，投資者對(duì)于該市場(chǎng)的信心指數(shù)由-3跌至-6，低于商業(yè)信心指數(shù)的平均水平。市場(chǎng)對(duì)于其下屬的旅店、辦公樓、工業(yè)用地，以及零售業(yè)用地四大主要行業(yè)均不持樂(lè)觀態(tài)度。

該調(diào)查稱，對(duì)于租地的使用率、政府監(jiān)管、財(cái)政赤字以及消費(fèi)者信心的擔(dān)憂，是造成投資者看空澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的重要原因。

但這不意味著公眾對(duì)于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)完全失去信心。實(shí)際上，對(duì)于該市場(chǎng)未來(lái)兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資本回報(bào)率增長(zhǎng)一事，大多數(shù)接受調(diào)查的投資者持樂(lè)觀態(tài)度。

該調(diào)查給出的解釋是，盡管現(xiàn)在諸如寫字樓等商業(yè)用地存在空置問(wèn)題，但投資者相信這是用人企業(yè)做出經(jīng)營(yíng)調(diào)整所必須經(jīng)歷的過(guò)程。投資者認(rèn)為，通過(guò)辦公地點(diǎn)的兼并以及人員的調(diào)整，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報(bào)率，還是值得期待的。

而來(lái)自《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》的分析，加強(qiáng)了投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。該報(bào)專欄文章稱，在過(guò)去的3個(gè)月里（今年6—9月），來(lái)自境外投資者的購(gòu)房需求強(qiáng)勁，其在辦公樓、零售業(yè)用地以及工業(yè)用地等領(lǐng)域內(nèi)頻頻出手，推動(dòng)了市場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)，交易額竟超過(guò)了100億澳元。較今年第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據(jù)了超過(guò)五成的交易數(shù)量。其中墨爾本的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更是早在第一季度就實(shí)現(xiàn)了55%的增長(zhǎng)，較去年同期水平翻了一番。

文章稱，境外買家中，新加坡投資者是最大的買主，交易額高達(dá)28億澳元，其次是來(lái)自中國(guó)的投資者，為5.8億澳元。

而澳大利亞中央銀行——澳大利亞儲(chǔ)備銀行亦于近期發(fā)布一項(xiàng)報(bào)告稱，早在20世紀(jì)80年代，境外投資者就開(kāi)始購(gòu)買澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商業(yè)地產(chǎn)掌握在境外投資者的手里，這種購(gòu)買行為在今年上半年達(dá)到了一個(gè)高峰，購(gòu)買額占總銷售量的近40%，接近2013年的全年水平。

該報(bào)告還稱，境外投資者對(duì)于辦公樓情有獨(dú)鐘，其購(gòu)買建筑中有三分之一為辦公用地。此外，悉尼所在的新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，東北部的昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。

而在最令投資者關(guān)心的回報(bào)率問(wèn)題上，澳大利亞媒體“房地產(chǎn)觀察”給出了2013年度商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率，為9.10%。該數(shù)據(jù)為綜合零售業(yè)用地（8.8%）、寫字樓（9.4%）、工業(yè)園區(qū)（9.3%）、旅館（6.3%）以及醫(yī)療中心（11.6%）5項(xiàng)數(shù)據(jù)后所反映的平均水平。

澳大利亞澳新銀行亦對(duì)此做了分析，并得出了積極的結(jié)論。其在最新發(fā)布的一項(xiàng)報(bào)告中稱，來(lái)自境外的強(qiáng)勢(shì)需求以及境內(nèi)逐漸復(fù)蘇的消費(fèi)者信心，是使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走出衰退的主要驅(qū)動(dòng)力量?？紤]到目前澳大利亞民用住宅市場(chǎng)仍舊非常火爆，預(yù)示著將有更多的人來(lái)此學(xué)習(xí)、工作與生活，拉動(dòng)消費(fèi)，提振需求，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)勢(shì)必大有可為。