葉茂

堅(jiān)定不移地以“十二五”規(guī)劃為方向，進(jìn)行四個中心建設(shè)，一直是上海市政府最重要的課題之一。以張江為代表的先進(jìn)制造業(yè)，以外高橋?yàn)楹诵牡膰H貿(mào)易中心，以洋山港為核心的國際航運(yùn)中心，以川沙為核心的國際旅游區(qū)形成了東上海發(fā)展帶。可以說，全國發(fā)展看上海，上海發(fā)展看浦東，浦東發(fā)展看東部?。ㄔ斠妶D1、圖2）

這些板塊的市政規(guī)劃建設(shè)，帶動了區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。由于自貿(mào)區(qū)的落位，外高橋區(qū)域一年的時間里房價已經(jīng)突破4萬，上漲幅度達(dá)20%。迪斯尼落位于川沙，兩年時間里川沙房價漲幅達(dá)27%。臨港新城自起步以來，房價有最初2006年的3000多元上漲了近400%。而張江隨著制造業(yè)的發(fā)展，房價從1萬左右上漲到37000元。（詳見圖3）

這些區(qū)域板塊由于直接受到市政建設(shè)的利好影響，已經(jīng)較其他板塊先行一步，而這種影響仍在進(jìn)一步向周邊板塊輻射。今年9月，川沙旁的周康板塊拍出兩塊地，樓板價都接近2萬。若日后建成銷售，項(xiàng)目售價必然在4萬以上?？紤]到目前板塊內(nèi)的成交均價僅3萬不到，并且板塊內(nèi)的商業(yè)發(fā)展迅速，公建配套設(shè)施逐步完善。從購房角度來看，這是一個極好的購房時機(jī)，周康已經(jīng)處于發(fā)展期，購房者對于這樣的板塊應(yīng)該重點(diǎn)考慮。

對于有如此發(fā)展勢頭的東上海，如果購房者要在其中置業(yè)又該如何選擇呢？分析師對近年來東上海地區(qū)的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)如下特點(diǎn)：（詳見圖4）

從近幾年浦東東部發(fā)展帶140平方米以上改善型產(chǎn)品的供求套數(shù)，可以看出供求比在不斷的縮小，至去年已經(jīng)由最初的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求的狀態(tài)。分析其原因，最主要在于浦東經(jīng)過20余年的發(fā)展，中東部地區(qū)現(xiàn)有的居住條件，已經(jīng)無法滿足成長起來的浦東人對于更好的住房環(huán)境的需求；更好的交通通達(dá)性的需求；更好的子女教育的需求；更好的商服娛樂配套的需求；更好的資產(chǎn)保值增值的需求。那么，對于這樣的一種改善型需求該如何去置業(yè)？

借助我們之前的分析，可以清晰地看到極具潛力的外高橋、張江、川沙等版塊房價，已經(jīng)有了大幅的上漲，進(jìn)入門檻變高，同時未來的漲幅空間也有所壓縮。相比之下，處于蓄勢待發(fā)狀態(tài)的周康板塊無疑更具有潛力，同時也是契合了改善客戶置業(yè)需求。

在周康板塊，存有改善印記的在售項(xiàng)目主要有兩個，一個是綠洲康城金邸，一個是綠地東上海，以及附近還有一個周康輻射區(qū)域范圍內(nèi)的萬科海上傳奇。而分析師將基于戶型、配套、價格三個維度進(jìn)行綜合分析：

從產(chǎn)品來看萬科和綠地東上海更為適合首次改善型的客戶，偏小的戶型使得總價被合理地控制，同時兼顧功能性的設(shè)計(jì)，能夠滿足三口之家的生活需求。而綠洲康城金邸更加注重居住的舒適性，大空間感的產(chǎn)品，亦是改善型置業(yè)者對于品質(zhì)生活的要求。（詳見圖5）

從配套來看，萬科在建的30萬方體量的綜合體，業(yè)態(tài)豐富，絕對能夠滿足業(yè)主的基礎(chǔ)生活需求。而相比之下，綠洲康城金邸將來自建17萬平方米的商辦綜合體，在體量上不及萬科海上傳奇，但五星級的洲際酒店（購買綠洲康城金邸可以無條件免費(fèi)成為洲際酒店會員）和麥德龍大賣場，其配套能級較萬科要高出不少，更符合改善客群追求身份價值的需求。而綠地東上海是其中最遜色的，周邊2公里內(nèi)幾無任何配套。（詳見圖6）

從價格角度來看，綠地東上海價格遠(yuǎn)高于板塊均價，就其目前的配套實(shí)力，顯然是無法支撐如此的高單價。相比之下萬科雖然價格稍高，但是考慮到其配套完善加上戶型較少，其總價控制的相對適中。最值得關(guān)注的是，綠洲康城金邸近期28800元的限量特價則非常劃算。（詳見圖7）

上海向東發(fā)展的趨勢已經(jīng)無法動搖，而市政規(guī)劃的逐步落實(shí)更是帶動了東部發(fā)展帶的房地產(chǎn)市場發(fā)展，就改善住房需求的購房者而言更是一個極好的時機(jī)。對于預(yù)算不是很充?；蛘弑容^依賴于軌交出行的購房者，分析師建議考慮萬科海上傳奇，生活出行都很方便，加上總價較低，資金的壓力相對較小。而對于既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又追求生活品質(zhì)的購房者來說，綠洲康城金邸顯然更為合適。大尺度舒適性的戶型設(shè)計(jì)，加上優(yōu)質(zhì)的社區(qū)配套，高端自持商業(yè)，均能夠滿足業(yè)主對于身份和居住價值雙重體現(xiàn)的需求。另外，該樓盤目前處于低點(diǎn)的價格，從長遠(yuǎn)的版塊升值潛力來看，當(dāng)下是一個極好的出售入市機(jī)會。