文 | 賀光岳

2013年末，一年一度的年底突擊房價再次在全國各地上演，自2013年11月以來，從四個一線城市開始，地方樓市新政不斷出臺，大多對先前施行的房地產(chǎn)政策進行了加碼，提高了購房門檻，以期將房價控制在合理的范圍，從而完成年初立下的“軍令狀”。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年9～11月全國房價繼續(xù)攀升。9月全國70個大中城市，房價環(huán)比上漲的有69個，環(huán)比下降的僅溫州一個，環(huán)比最高漲幅1.9%，同比最高漲幅達(dá)20.6%；10月房價環(huán)比上漲的有62個，持平6個，下降的僅溫州、秦皇島，環(huán)比最高漲幅1.1%，同比最高漲幅達(dá)19%；11月房價環(huán)比上漲的有66個，持平的3個，下降又只溫州一個，環(huán)比最高漲幅1.3%，同比最高漲幅21.9%。并且在此之前，這樣的上漲已經(jīng)持續(xù)了16個月。

2013年初，樓市新政《國五條》出爐，各地方政府、有關(guān)部門紛紛許下宏愿，要將房價控制在合理范圍。所謂合理范圍，即是允許房價上漲的，但不能上漲的過快、過高，很顯然同比兩成以上的漲幅，并不在合理范圍之內(nèi)。

而進入四季度后，隨著任務(wù)期限不斷接近，地方政府開始發(fā)力，從北上廣深到二三線城市樓市新政紛紛出臺，調(diào)控再度加碼。

一線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼

2013年10月23日，北京住建委發(fā)布了“京七條”，備受關(guān)注的北京市“自住型商品房”政策也隨之出爐。

11月8日，上海住建局發(fā)布“滬七條”，對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房首付款比例從60%提高至70%。

11月18日，廣州發(fā)布“穗五條”，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例調(diào)整為不得低于70%。

10月11日，深圳市召開了全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議，對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控提出八項措施，簡稱“深八條”，其中最引人注目的是限貸政策調(diào)整，從11月1日開始二套房首付比例由原來的六成調(diào)高至七成。11月底，深圳市政府《關(guān)于穩(wěn)定房價促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》正式出臺，也即“深八條”細(xì)則，要求從多渠道增加住房供給、加強閑置土地管理、加強經(jīng)濟適用房和公共租賃房建設(shè)等八個方面，提出了一些具體措施。

至此，4個一線城市率先出臺了樓市調(diào)控新政，調(diào)控加碼。4地有諸多相通之處，都將購買二套住房的首付比例從之前執(zhí)行的6成提升至7成；增加住房土地供應(yīng)，北京、上海、廣州、深圳都要確保2013年的土地供應(yīng)在完成過去5年的平均值的基礎(chǔ)上有所增加，增加幅度不一；加強市場監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性定價等。

4地樓市新政當(dāng)中，以北京的自住型商品房最受外界關(guān)注，該類住房房價將比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平?！熬┢邨l”中主要涉及其的內(nèi)容有：通過“限房價、競地價”方式，加大自住型商品住房供應(yīng)力度，滿足中端需求和夾心層家庭需求，2013年內(nèi)要形成2萬套供應(yīng)，今后年度這類住房用地在土地供應(yīng)計劃中單列，供應(yīng)規(guī)模要達(dá)到市場的40%到50%。不過這類住房也可能隨著周圍房價的上漲而上漲。

一線城市樓市新政影響

4個一線城市房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控新政出臺后，在樓市和社會上都引起了一些反響。

“京七條”最為外界看重的是自住型商品房政策，因此其也引發(fā)了業(yè)界一系列的討論。財經(jīng)評論家葉檀認(rèn)為自住型商品房是類保障型商品房，與廉租房不同，可以視為升級版的經(jīng)濟適用房，自住型商品房本質(zhì)上還是商品房，由開發(fā)商限房價競地價完成建設(shè)，購買者擁有部分產(chǎn)權(quán)，享有絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)收益，但自住型商品房的價格會隨著商品房均價的漲跌而浮動。財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“京七條”中提供的自住低價商品房，價格比同地段的商品房低30%，期間的利潤和尋租空間較大。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭認(rèn)為，“自住型商品住房”實質(zhì)仍是經(jīng)濟適用房，但其準(zhǔn)入門檻明顯低于經(jīng)適房，且供應(yīng)量巨大，必定能夠沖擊2014年北京房價，有望穩(wěn)住房價，但他同時指出，這個政策有兩憂：一是門檻低，則求者眾，難免權(quán)力尋租。二是未來退出較麻煩。

目前，還沒有具體自住型商品項目出爐，因此實際效果還有待考證，不過后期若真能做到土地供應(yīng)單列，且供應(yīng)規(guī)模要達(dá)到市場的40%到50%的話，那么對北京樓市的影響可想而知，但目前不好下結(jié)論。

“滬七條”、“穗五條”、“深八條”影響則在市場上表現(xiàn)了出來，但效果不一。

根據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)顯示，2013年11月上海市548個一手樓盤中，51個樓盤發(fā)生價格變動。其中，漲價盤數(shù)量為37個，相比10月減少了25個；降價盤數(shù)量14個，相比10月減少了24個；近一成的樓盤價格在11月份發(fā)生了變動。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，上海11月新建商品住宅成交面積128.6萬平方米，環(huán)比下跌8.4%。同時，上海二手房市場漲幅回落近四成，并且據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)，11月上海二手房指數(shù)為2915點，比前一月上升23點，環(huán)比上漲0.80%，漲幅相比10月縮小了0.46個百分點，二手房帶看量下滑三成，一些業(yè)主開始提供3%以內(nèi)的議價。

在“穗五條”出爐以后，《南方都市報》對其影響做過采訪調(diào)研，不少開發(fā)商對其坦誠，房企對調(diào)控有預(yù)期，價格不會松動。不過也有廣州房地產(chǎn)行業(yè)人士的預(yù)測，從2013年11月至2014年年初，廣州房價會處于停滯狀態(tài)，不會再有較大漲幅，2014年全年，廣州房價會有一定增長，但是不會高于上月20%左右的漲幅，可能在10%-15%范圍內(nèi)徘徊。而近日統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示11月廣州的房價仍在上行之中，同比上漲20.9%，環(huán)比上漲0.8%。

對于“深八條”，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其有可能使深圳樓市成交量有所下降，也可能使得開發(fā)商出臺一些促銷行為，比如降價促銷。不過二套房提高首付至7成會導(dǎo)致購房門檻提高，誤傷部分購房剛需，對購房者心理上影響更明顯，預(yù)計在春節(jié)前觀望氣氛會非常濃厚。如果按調(diào)控目標(biāo)計算，今年深圳房價漲幅應(yīng)在12%-13%，但2013年全年房價漲幅肯定超過調(diào)控目標(biāo)，預(yù)計會在15%。

目前，北上廣深的房地產(chǎn)調(diào)控新政，出臺時間還不長，且選擇在第四季度發(fā)布，本身有年底突擊房價的目的。雖然幾套政策目前來看效果都還不是很明顯，但卻有一定的引領(lǐng)作用。自北上廣深樓市新政出臺后，樓市新政風(fēng)開始在二三線城市逐步蔓延。

樓市調(diào)控向二三線城市蔓延

或許是受到了十八屆三中全會中央的壓力，或許由于北上廣深一線城市樓市新政的感召，截至2013年12月，已有14個二三線城市加入房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控新政之列。

部分城市最近出臺的樓市新政

查看這些二三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)新政，基本上是一線城市的翻版，內(nèi)容也相差不多。主要包括：提高購房門檻，有10個城市的樓市新政要求延長社?；蚶U稅年限，多增加一年以上；提高二套房首付比率，算上北上廣深有13個城市上調(diào)了二套房首付比率，多增加至七成；增加住房土地供應(yīng)，共有15個城市提出了增加住房土地供應(yīng)量，多為完成過去5年土地供應(yīng)量的平均值的基礎(chǔ)上有所增加；加強政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，基本上所有城市都提到了這一點。

樓市新政的出臺，或多或少的都彰顯了地方政府對加強房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心。但從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)調(diào)控新政顯然沒能抵過樓市的慣性上漲，2013年11月全國70個大中城市之中，66個城市房價環(huán)比出現(xiàn)了上漲，同比最高漲幅21.9%，這66個城市當(dāng)中自然包括有已出臺了樓市新政的城市。當(dāng)然由于時間過短，效果還不明顯，最新的數(shù)據(jù)還沒有出來，究竟效果如何還有待進一步驗證。

未來房地產(chǎn)行業(yè)仍看好

盡管各地房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷升級加碼，但筆者以為未來房地產(chǎn)行業(yè)仍然會被看好。

近日，2014年中央經(jīng)濟工作會議順利召開，本次會議并未提到房地產(chǎn)調(diào)控，而是提出“探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式”，要求加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。并最終形成保障房與商品房并存的“雙軌制”。

不談?wù){(diào)控是一種進步，因為調(diào)控并沒解決房價過快增長，反而越調(diào)房價越高。中央工作會議提出通過增加增加住房土地供應(yīng)、調(diào)高住宅用地比例，以通過增加供應(yīng)的方式控制房價。但我國“人多地少”現(xiàn)象普遍存在于各級城市，短期內(nèi)樓市狀況不會改變。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就發(fā)文表示，加大供地等于向市場“扔肉”，他認(rèn)為對于2013年銷售業(yè)績普遍好轉(zhuǎn)資金面寬裕的房企來講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對于品牌房企來講拿地機會不容錯過，這樣做只能對一二線城市的住房供求關(guān)系起到一定的緩解作用。

與中央經(jīng)濟工作會議幾乎同時召開的還有中央城鎮(zhèn)化工作會議，被推遲了有約半年之久的城鎮(zhèn)化會議，雖然明確要求各地不準(zhǔn)大拆大建，不準(zhǔn)造新城變“鬼城”，不準(zhǔn)亂舉債攤大餅等等。但不能否認(rèn)，推進城鎮(zhèn)化建設(shè)就得造房子、建配套設(shè)施的事實。早有數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)化每提升一個百分點，就會有1000萬人進入城市。我國每年的城鎮(zhèn)化進程速度差不多就是增長一個百分點，那么就會造就1000個剛需買房者，平均每人住房30平方米，就需要3億平方米的住房需求，這不是小數(shù)目。

城鎮(zhèn)化規(guī)劃尚未出爐，究竟怎樣加快還不得知，有消息顯示《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》將在2014年初出爐，屆時自然可知。不過正如同任志強所說一般，未來房價仍然會上漲，樓市拐點遠(yuǎn)未來到。本屆政府主張利用市場化調(diào)節(jié)行業(yè)，但房地產(chǎn)行業(yè)的賣方強勢地位仍然很明顯。如今，再加上推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)之際，筆者以為未來樓市不僅房價會繼續(xù)上漲，商品房成交量也會出現(xiàn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會被看好。

至于水泥行業(yè)，自然會有望搭上這一順風(fēng)船。房地產(chǎn)行業(yè)作為水泥行業(yè)的主要輸出端之一，對水泥行業(yè)的影響舉足輕重。一直以來房地產(chǎn)固定投資與水泥需求都是正比例關(guān)系，房地產(chǎn)固定投資增加，房地產(chǎn)項目多水泥需求量自然增加。

并且，從中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的政策可以知道，未來是保障房和商品房并存的雙軌制，這絲毫不影響對水泥需求，都需要消耗水泥。另外，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，也是未來水泥行業(yè)向好的重要支撐，不只是住房建設(shè)會增加對水泥的需求量，并且大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣需要大量的水泥，甚至更多。