文｜本刊記者 陳桂龍

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十二屆全國人大二次會議上做了《政府工作報(bào)告》，報(bào)告涉及內(nèi)容廣泛，涵蓋了當(dāng)前中國所有的重大領(lǐng)域改革方針，對過去執(zhí)政一年的工作總結(jié)和未來社會治理做出具體安排，令人耳目一新的是，報(bào)告一改以往政府綱領(lǐng)性文件言必宏觀、藍(lán)圖愿景的特點(diǎn)，對諸多社會領(lǐng)域都做出了具體可執(zhí)行的措施安排。CRIC研究中心從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，解讀出9大關(guān)注點(diǎn)。

2014年房地產(chǎn)行業(yè)必保持穩(wěn)定

報(bào)告指出：“今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.5%左右，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在3.5%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6%以內(nèi)……經(jīng)過認(rèn)真比較、反復(fù)權(quán)衡，把增長預(yù)期目標(biāo)定在7.5%左右，兼顧了需要和可能……穩(wěn)增長更是為了保就業(yè)，既要滿足城鎮(zhèn)新增就業(yè)的需要，又要為農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力進(jìn)城務(wù)工留出空間，根本上是為了增加城鄉(xiāng)居民收入、改善人民生活?！?/p>

正基于此，2014年要保持國民經(jīng)濟(jì)7.5%的既定增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)必須保持平穩(wěn)發(fā)展，近期再次甚囂塵上的“崩盤論”不攻自破，既沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又沒有現(xiàn)實(shí)可能。尤其是在當(dāng)前一段時(shí)間面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整，多數(shù)傳統(tǒng)行業(yè)投資增速放緩的情況下，2014年房地產(chǎn)行業(yè)投資增速至少也要維持在19%~20%左右才可能保持國民經(jīng)濟(jì)7.5%的增速。這一“經(jīng)過認(rèn)真比較、反復(fù)權(quán)衡”的目標(biāo)不容有失，事關(guān)就業(yè)大局，毫無疑問這給了2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)的一顆“定心丸”。

推進(jìn)利率市場化成本上升致房貸緊張

報(bào)告指出：“在保持總量政策穩(wěn)定的同時(shí)，積極盤活存量、用好增量。優(yōu)化財(cái)政支出，整合壓縮專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付……繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。引導(dǎo)貨幣信貸和社會融資規(guī)模適度增長。今年廣義貨幣M2預(yù)期增長13%左右……繼續(xù)推進(jìn)利率市場化，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)利率自主定價(jià)權(quán)。”

2014年以來，房貸額度未見放松、利率不降反升的情況給各地房地產(chǎn)市場造成的沖擊至今余威尚在。今年的貨幣政策似乎沒有轉(zhuǎn)變跡象，強(qiáng)調(diào)盤活存量、用好增量，保持融資規(guī)模適度增長，這樣的定調(diào)說明信貸總量依然維持適度從緊的格局。另一方面，在互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場化改革等多方?jīng)_擊下，銀行間資金成本上升已是不爭事實(shí)，而這種趨勢似乎已成不可逆轉(zhuǎn)的潮流，在銀行業(yè)依靠存貸息差獲取的利潤趨于減少后，銀行更多將貸款目標(biāo)轉(zhuǎn)向企業(yè)貸、房地產(chǎn)開發(fā)貸等領(lǐng)域，個(gè)人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。

降低地方土地財(cái)政依賴

報(bào)告指出：“抓緊研究調(diào)整中央與地方事權(quán)和支出責(zé)任，逐步理順中央與地方收入劃分……”

去年十八屆三中全會提出財(cái)稅體制改革，將在2014年繼續(xù)推進(jìn)。分稅制改革造成地方政府事務(wù)與財(cái)力的矛盾日益突出，為了完成各項(xiàng)“業(yè)績指標(biāo)”，各地嚴(yán)重土地財(cái)政，降低了地方政府落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的積極性，繼而出現(xiàn)大量高價(jià)土地，另一方面又大肆舉債，發(fā)行大量以土地收益擔(dān)保的政府債券，房價(jià)高企惡性循環(huán)。正是這種分配上的矛盾促成了近十年來地方政府被廣泛詬病。如果逐步解決財(cái)政體制下的這一問題，則過往促成行業(yè)快速擴(kuò)張的重要因素之一——政府支持必然將逐漸淡化，土地財(cái)政的因素削弱將使行業(yè)回到更健康的運(yùn)行軌道中，有利于整個(gè)行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展。

建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制

報(bào)告指出：“啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記……清費(fèi)立稅，推動消費(fèi)稅、資源稅改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作?！?/p>

房地產(chǎn)稅是一個(gè)內(nèi)涵很豐富的集合概念，既有開發(fā)環(huán)節(jié)的各個(gè)稅種，又有購房者交易、持有環(huán)節(jié)的稅種。本次報(bào)告中明確提出“立法“，在以往所有關(guān)于房產(chǎn)稅的官方文件中都從未出現(xiàn)過，其意義與多年單提“加速推進(jìn)”有本質(zhì)區(qū)別，一旦房產(chǎn)稅進(jìn)入立法程序，對其正當(dāng)性就再無質(zhì)疑，意味著其作為房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的地位確定，未來即便向存量房領(lǐng)域鋪開、酌情提升稅率也屬順理成章。全面落實(shí)的房產(chǎn)稅將大幅削弱投資不動產(chǎn)的投資空間，降低市場投資投機(jī)需求比例，以其替代行政性政策調(diào)控，有利于市場穩(wěn)定發(fā)展；另外，此稅種改變中國中產(chǎn)階級及富豪階級投資物業(yè)時(shí)的選擇習(xí)慣，大戶型、超大戶型項(xiàng)目投資空間將大幅縮小。

養(yǎng)老、旅游等細(xì)分產(chǎn)品迎來機(jī)遇

報(bào)告指出：“收入是民生之源。要深化收入分配體制改革，努力縮小收入差距……多渠道增加低收入者收入，不斷擴(kuò)大中等收入者比重。使城鄉(xiāng)居民收入與經(jīng)濟(jì)同步增長，廣大人民群眾普遍感受得到實(shí)惠……把消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的主要著力點(diǎn)。通過增加居民收入提高消費(fèi)能力，完善消費(fèi)政策，培育消費(fèi)熱點(diǎn)。要擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)，支持社會力量興辦各類服務(wù)機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老、健康、旅游、文化等服務(wù)，落實(shí)帶薪休假制度?！?/p>

一直以來，消費(fèi)、投資、出口被譽(yù)為拉動中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”，2008年國際金融危機(jī)以來，出口備受擠壓，國內(nèi)消費(fèi)持續(xù)不振，單靠投資拉動的后勁不可持續(xù)。十八大以來，政府著力促進(jìn)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的帶動。報(bào)告提出的培育消費(fèi)熱點(diǎn)、落實(shí)帶薪休假制度，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老、健康、旅游、文化等服務(wù)業(yè)。這或許將給持續(xù)受各種瓶頸制約的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等細(xì)分產(chǎn)品開拓一片市場空間，引來新的發(fā)展機(jī)遇。

就近城鎮(zhèn)化有利化解部分城市高庫存

報(bào)告指出：“把培育新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶作為推動發(fā)展的戰(zhàn)略支撐……優(yōu)先推進(jìn)西部大開發(fā)，全面振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地，大力促進(jìn)中部地區(qū)崛起……由東向西、由沿海向內(nèi)地，沿大江大河和陸路交通干線，推進(jìn)梯度發(fā)展……形成與沿海連接的西南中南、東北、西北等經(jīng)濟(jì)支撐帶……實(shí)施差別化經(jīng)濟(jì)政策，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展跨區(qū)域大交通大流通，形成新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極。解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問題……引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化?！?/p>

從今年及未來一段時(shí)間政府工作重心在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)的主引擎作用。重點(diǎn)培育新的經(jīng)濟(jì)增長極，這給部分區(qū)域尤其是中西部和東北地區(qū)帶來了持續(xù)的政策利好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在提升收入水平增強(qiáng)消費(fèi)能力的同時(shí)，也會吸引更多的人口返鄉(xiāng)甚至外省市人口導(dǎo)入，尤其是在新城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，1億人中西部實(shí)現(xiàn)就近城鎮(zhèn)化，長期來看，無疑將會化解部分城市高庫存的隱憂。

推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化

報(bào)告指出：“城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。要健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，堅(jiān)持走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、傳承文化的新型城鎮(zhèn)化道路，遵循發(fā)展規(guī)律，積極穩(wěn)妥推進(jìn)，著力提升質(zhì)量。今后一段時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化……有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。推動戶籍制度改革，實(shí)行不同規(guī)模城市差別化落戶政策……加大對中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持。”

此次報(bào)告中給出了“三個(gè)1億人”的新提法和具體措施，這對房地產(chǎn)行業(yè)未來的需求總量增長將不可限量，這不同層面的3億人口住房需求將讓開發(fā)企業(yè)大有可為，而后續(xù)的差別化戶籍改革以及針對農(nóng)業(yè)人口市民化所存在的教育、醫(yī)療、就業(yè)等多方面的制度障礙給出了具體可行的解決方案，免除了城鎮(zhèn)化人口的后顧之憂。

單獨(dú)二孩政策短期帶來改善住房需求

報(bào)告指出：“堅(jiān)持計(jì)劃生育基本國策不動搖，落實(shí)一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子政策?！?/p>

二孩政策在去年三中全會正式落地，主要應(yīng)對我國當(dāng)前正在消退的人口紅利。隨后浙江、江西、天津、上海、陜西、山西等7個(gè)省市出臺具體落實(shí)措施，對房地產(chǎn)市場來說，計(jì)劃生育政策放松短期內(nèi)對市場需求不會出現(xiàn)絕對量上的增加作用，但在局部會改變一部分生育二孩家庭的購房需求，這部分人群主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市，以30~40歲的中產(chǎn)階級家庭為主，其購房需求類型多為中高檔改善型需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來兩年內(nèi)應(yīng)針對這類新型客戶適當(dāng)展開戶型搭配、功能區(qū)設(shè)計(jì)等方面的研究。長期來看，這樣的政策松動到底能帶來多少人口的增量，還不明確，但無疑會增加新生兒絕對數(shù)量，延緩中國人口紅利期，對未來房地產(chǎn)需求量的持續(xù)性有明顯補(bǔ)償作用。

未來房地產(chǎn)市場調(diào)控更加市場化

報(bào)告指出：“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”

國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，幾乎成為影響社會和諧的最大問題，其根本原因在于過去十年沒有處理好政府和市場之間的關(guān)系。

報(bào)告中，首次提出了針對不同城市情況分類調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化已是大勢所趨，市場化的步伐又往前邁進(jìn)實(shí)質(zhì)性一步。供求緊張的城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，限購政策不退出；對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。站在行業(yè)的立場上，這樣的改變無疑將有利于實(shí)現(xiàn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，對于房企和購房者都將有重大意義。

保障性住房目標(biāo)更加客觀

報(bào)告指出：“完善住房保障機(jī)制。以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居?！?/p>

今年的保障性住房無論是目標(biāo)還是措施都一改以往冒進(jìn)做法，設(shè)定的目標(biāo)更加符合市場實(shí)際情況，開工700萬套與基本建成480萬套相比以往都更加客觀，量力而行，一方面穩(wěn)定了商品房市場預(yù)期，另一方面也減輕了地方政府的業(yè)績指標(biāo)壓力。在保障房體系方面，提出了公租房與廉租房并軌，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)型保障房，這同樣減輕了地方政府在保障房建設(shè)方面的資金、管理壓力，在分配環(huán)節(jié)減少牟利漏洞，將保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市場需求。