肖沛

摘要：對(duì)于集體建設(shè)用地價(jià)格來說，建立健全一個(gè)行之有效的價(jià)格體系相當(dāng)重要。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)的價(jià)格涵義，充分對(duì)價(jià)格組成進(jìn)行分析研究是科學(xué)實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地價(jià)格界定的要件。其評(píng)估原則是“挖掘本質(zhì)、尊重現(xiàn)實(shí)、以人為本、體現(xiàn)差異”。集體建設(shè)用地的評(píng)估一般可以有三種技術(shù)方式，他們分別是樣點(diǎn)地價(jià)法、城鎮(zhèn)國有基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法。我們?cè)趯?shí)際的操作過程中要深入的研究成本、收益、土地質(zhì)量評(píng)定等等各方面的問題。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；基準(zhǔn)地價(jià)；價(jià)格構(gòu)成；評(píng)估方法

1 內(nèi)涵識(shí)別

1. 1集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

對(duì)于尋常情況下的市場環(huán)境而言，根據(jù)相關(guān)法律來進(jìn)行后，對(duì)那些有償運(yùn)用目標(biāo)的集體建設(shè)用地的適用就是集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)[1]。 它是在一定程度的土地開發(fā)、土地容積率、使用年限、相近的土地質(zhì)量和某一估價(jià)基準(zhǔn)日的同一類型土地利用完整的集體建設(shè)用地的平均價(jià)格。

1. 2集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格構(gòu)成

對(duì)于我國鄉(xiāng)村的集體用地上，運(yùn)用流通的方式不會(huì)對(duì)土地權(quán)的本質(zhì)造成改變，而發(fā)生變化的只是使用權(quán)限。但對(duì)此，我們可以通過處理好與此相關(guān)方面的一些因素來更好的進(jìn)行，如土地流通的開發(fā)性、供求關(guān)系等，而對(duì)于流轉(zhuǎn)價(jià)格方面，集體運(yùn)用的土地則是由成本與價(jià)值兩者來決定的。

對(duì)于集體建設(shè)土地價(jià)值的組成來說，首先是使用權(quán)價(jià)值，它是將土地當(dāng)作農(nóng)業(yè)使用時(shí)對(duì)將來收益進(jìn)行價(jià)值體現(xiàn)的，是對(duì)農(nóng)業(yè)差地租和絕對(duì)地租的總和。第二是農(nóng)業(yè)用地發(fā)展權(quán)的價(jià)值，也就是農(nóng)業(yè)集體用地的增值收益。

在集體建設(shè)用地的成本構(gòu)成方面來看。第一它包括土地的取得成本，也就是將沒有利用的土地和農(nóng)業(yè)用土地轉(zhuǎn)變成建設(shè)用土地時(shí)所發(fā)生的一些成本。比如說土地補(bǔ)償費(fèi)用、安置補(bǔ)助的費(fèi)用和耕地開墾的費(fèi)用等等。第二它還包括土地的開發(fā)成本。也就是相關(guān)機(jī)構(gòu)或企業(yè)在將農(nóng)用地和未開發(fā)的耕地變成建設(shè)用地時(shí)所投入的成本費(fèi)用。

2評(píng)估方法

2.1 評(píng)估原則

2.1.1挖掘本質(zhì)，強(qiáng)調(diào)純地價(jià)的評(píng)估

可以充分體現(xiàn)某地地價(jià)水平的地價(jià)就是基準(zhǔn)地價(jià)。所以在評(píng)估的時(shí)候應(yīng)該只評(píng)估土地，而不能評(píng)估土地上的建筑物。最終的評(píng)估價(jià)格是土地的價(jià)格而不是建筑物和土地的綜合價(jià)格。其評(píng)估的結(jié)果應(yīng)該是單純的地價(jià)而不應(yīng)該包括土地上附著物的價(jià)格。

2.1.2尊重現(xiàn)實(shí)，明晰與國有建設(shè)用地的差異

一般來說，在成本架構(gòu)上，與國有建設(shè)的土地所得到的金額相比，集體建設(shè)用地所得的金額要少的多。此外，國內(nèi)目前法律還缺乏一定的完善性，要考慮到農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在產(chǎn)權(quán)上的特殊性，像不能入市，交易量少等。在土地價(jià)格上，集體建設(shè)用地的價(jià)格相對(duì)相同地區(qū)及類別的國有使用土地的價(jià)格低很多。

2.1.3體現(xiàn)差異，實(shí)現(xiàn)政府可調(diào)可控

在確定集體建設(shè)用地的具體價(jià)格時(shí)，不但要對(duì)經(jīng)濟(jì)效率及社會(huì)公平等問題進(jìn)行考慮，同時(shí)也要強(qiáng)化對(duì)政府宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。政府機(jī)關(guān)可以在地價(jià)調(diào)控的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)兩極分化的降低。也可以運(yùn)用合理有效地土地價(jià)格實(shí)現(xiàn)城市及農(nóng)村利益格局的調(diào)控，這就有助于更好地完成對(duì)集體及國有建設(shè)用地價(jià)格穩(wěn)定的接洽。

2. 2技術(shù)路線

集體用地價(jià)格通?？梢赃\(yùn)用三種技術(shù)實(shí)現(xiàn)評(píng)定與估測。

以統(tǒng)一的土地級(jí)別定價(jià)為基礎(chǔ)，依據(jù)搜集的各種交易樣本及經(jīng)營效益等資料進(jìn)行集體用地評(píng)測參數(shù)的明確就叫做樣點(diǎn)地價(jià)法。它是根據(jù)測算的樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。

基于權(quán)利的差異，使得國內(nèi)集體及國有建設(shè)用地形成了價(jià)格差異[2]。對(duì)于評(píng)測已有城鎮(zhèn)基準(zhǔn)土地價(jià)格的集體建設(shè)用地時(shí)，往往根據(jù)已有的基準(zhǔn)地價(jià)來進(jìn)行參考，進(jìn)而使級(jí)別地價(jià)及面積的加權(quán)求和得以實(shí)現(xiàn)。在對(duì)集體及國有建設(shè)用地的權(quán)利差異進(jìn)行分析時(shí)還應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行修改，通過這一依據(jù)進(jìn)行不同類別集體建設(shè)用地地價(jià)的確認(rèn)。這就可以成為國內(nèi)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的修整方式。

2. 3評(píng)估方法

2.3.1修正法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

在集體建設(shè)用地地價(jià)的概念設(shè)定基礎(chǔ)上，與集體建設(shè)用地相對(duì)應(yīng)的是城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)價(jià)格，依據(jù)集體建設(shè)用地的具體特征，與國有建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)的權(quán)利、政策、交易等的休整。最終取得集體建設(shè)用地的基本土地價(jià)格。

通常情況下，評(píng)測與估測的步驟可以劃分為以下幾點(diǎn)：

第一要去的對(duì)應(yīng)位置的城鎮(zhèn)級(jí)別土地價(jià)格。使集體建設(shè)用地的土地級(jí)別及位置相對(duì)已有的城鎮(zhèn)建設(shè)價(jià)格實(shí)現(xiàn)相加，運(yùn)用面積求和的方法獲得對(duì)應(yīng)集體建設(shè)用地級(jí)別中國有建設(shè)用地的土地價(jià)格。

第二是對(duì)評(píng)測與估算日期的休整。相對(duì)已有城鎮(zhèn)級(jí)別的基本土地價(jià)格的交易日期實(shí)現(xiàn)休整。

最后是對(duì)級(jí)別地價(jià)具體涵義的劃分，原來的城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的基本價(jià)格涵義及評(píng)測，集體建設(shè)用地的基本土地價(jià)格涵義是不同的。依據(jù)設(shè)置的集體建設(shè)用地土地價(jià)格的涵義，休正城鎮(zhèn)不同級(jí)別土地價(jià)格、使用年限、容積率以及基礎(chǔ)設(shè)備等。

2.3.2樣點(diǎn)法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

樣點(diǎn)地價(jià)就是根據(jù)收集的市場交易樣本及經(jīng)營效益、成本等，在收益還原、市場對(duì)比等方式方法的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)集體建設(shè)用地樣本土地價(jià)格的獲取。在修正完樣本之后，通過檢驗(yàn)剔除掉異常樣本，把合格的樣點(diǎn)地價(jià)采用簡單算平均值和加權(quán)算平均值的方式算出相應(yīng)的數(shù)值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。

2.3.3成本法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

我們將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w用地的時(shí)候，還要支付一定的土地獲取費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、稅務(wù)費(fèi)用等，此外還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的資金利息投入，并剔除公司獲得的利潤。這些都是開發(fā)土地所投入的成本[3]。這樣也可以算出土地投入的成本。而且土地在由農(nóng)用轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地以后，由于使用目的改變了，土地也由此增加了相應(yīng)的價(jià)值。因此，土地成本價(jià)格的價(jià)值增加就屬于新增加的土地價(jià)格。

4結(jié)語

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估對(duì)于農(nóng)村閑適土地順利的流入市場起了一個(gè)橋梁性。這不僅可以構(gòu)建高效的價(jià)格評(píng)測體系，同時(shí)也能為集體建設(shè)用地的構(gòu)建及發(fā)展帶來一定的標(biāo)準(zhǔn)及指引，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的平等交易，另一方面也實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地地價(jià)的技術(shù)支持和監(jiān)控。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊杰，任紹敏. 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探討[J]. 安徽農(nóng)業(yè)科學(xué). 2010（17）

[2] 何芳，黃震魁. 我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)政策的演進(jìn)與展望[J]. 中國房地產(chǎn). 2010（04）

[3] 李信儒，馬超群. 我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中存在的主要問題分析[J]. 湖南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）. 2006（03）endprint