向楊

摘要：在給基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的時(shí)候，通常以級(jí)別價(jià)、路線價(jià)、樓面價(jià)等進(jìn)行衡量。經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)：能夠表現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)的形式有兩種，即基本形式、復(fù)合形式，而基本形式包括兩個(gè)分類：平面形式、立體形式。平面表現(xiàn)形式主要有四種，分別是級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)、路線價(jià)與網(wǎng)格價(jià)；而立體表現(xiàn)形式主要有三種，分別是樓面價(jià)、地面價(jià)與地下價(jià)。

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)；平面表現(xiàn)形式；立體表現(xiàn)形式；復(fù)合表現(xiàn)形式；圖式

基準(zhǔn)地價(jià)其實(shí)也代表著平均地價(jià)的價(jià)值，在政府公示的地價(jià)制度里面，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)（標(biāo)定與監(jiān)測(cè)地價(jià)）是兩個(gè)重要組成部分?？紤]到平均地價(jià)的獨(dú)特性，也說(shuō)明了為什么基準(zhǔn)地價(jià)能夠通過(guò)很多形式表現(xiàn)出來(lái)的原因。樣更有效地辨別出級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)、網(wǎng)格價(jià)這三者之間的不同聯(lián)系，到底選擇哪個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)更準(zhǔn)確，筆者覺(jué)得當(dāng)前最重要的任務(wù)是研究基準(zhǔn)地價(jià)多個(gè)表現(xiàn)形式的獨(dú)特差異。

1平面表現(xiàn)形式

1.1級(jí)別價(jià)

級(jí)別價(jià)即綜合基準(zhǔn)地價(jià)，它是根據(jù)土地級(jí)別來(lái)進(jìn)行評(píng)估的。這種表現(xiàn)形式是在20世紀(jì)80年代出現(xiàn)的，那時(shí)國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)剛剛蘇醒，土地交易數(shù)量和類型不是很多，在評(píng)估土地價(jià)格的時(shí)候，通常是根據(jù)級(jí)差效益法與個(gè)別交易數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行估測(cè)的。級(jí)別價(jià)最大的優(yōu)勢(shì)是總結(jié)能力強(qiáng)，對(duì)監(jiān)管土地轉(zhuǎn)讓最低價(jià)、土地稅收方面有明顯的引導(dǎo)作用。級(jí)別價(jià)不足之處包括幾個(gè)方面：1）因?yàn)榧?jí)別范圍廣，直接影響到基準(zhǔn)地價(jià)的代表價(jià)值；2）由于級(jí)別價(jià)的范圍大，增加了基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)的可操作性；3）同級(jí)別地價(jià)差額明顯，不同級(jí)別地價(jià)可以出現(xiàn)交叉，無(wú)法準(zhǔn)確衡量地價(jià)高低，影響土地管理工作，導(dǎo)致宗地地價(jià)評(píng)估的準(zhǔn)確性下降。

1. 2區(qū)片價(jià)

區(qū)片價(jià)即區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)，它是根據(jù)級(jí)別價(jià)的特點(diǎn)發(fā)展過(guò)來(lái)的，可以把同級(jí)別的土地分割為多個(gè)均質(zhì)區(qū)域，之后對(duì)每個(gè)區(qū)片價(jià)格進(jìn)行估測(cè)。區(qū)片價(jià)的出現(xiàn)是一個(gè)很必然的結(jié)果，因?yàn)槲覈?guó)土地市場(chǎng)化越來(lái)越集中，土地交易量及交易類型也不斷提高，區(qū)片價(jià)的出現(xiàn)可以根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理進(jìn)行估測(cè)，直接避開基差效益法，從而利用房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。

利用區(qū)片價(jià)評(píng)估比較方便，實(shí)用價(jià)值強(qiáng)，工作效率高，它不僅減少了區(qū)片內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)范圍，而且也減少了基準(zhǔn)地價(jià)可變性。對(duì)于區(qū)片價(jià)和級(jí)別價(jià)來(lái)說(shuō)，其相似之處均是根據(jù)土地級(jí)別來(lái)進(jìn)行劃分的，級(jí)別價(jià)基本上包括某個(gè)區(qū)域內(nèi)的所有區(qū)片價(jià)之和。

1. 3路線價(jià)

路線價(jià)即商業(yè)路線價(jià)，它是針對(duì)一些商業(yè)性質(zhì)用地進(jìn)行設(shè)計(jì)的。因?yàn)樯虡I(yè)用地受到的影響因素比較多，有時(shí)候同級(jí)別或同片區(qū)的地價(jià)也會(huì)因?yàn)橛袩o(wú)靠街、有無(wú)交叉口等因素而出現(xiàn)波動(dòng)，僅僅依靠級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)進(jìn)行評(píng)估的話，是會(huì)出現(xiàn)很大的誤差。想要更準(zhǔn)確地反映出商業(yè)用地的地價(jià)，減少級(jí)別價(jià)和區(qū)片價(jià)在評(píng)估的時(shí)候的漏洞，考慮到商業(yè)用地需要臨街的特點(diǎn)，利用路標(biāo)深度的大小，采用路線價(jià)來(lái)進(jìn)行評(píng)估，不僅可以增加基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式，同時(shí)也會(huì)增加商業(yè)用地的地價(jià)評(píng)估準(zhǔn)確率。

1. 4網(wǎng)格價(jià)

網(wǎng)格價(jià)即網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)，它是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)形成的，它可以把任意寬度的網(wǎng)絡(luò)設(shè)定為一個(gè)單元格，以相關(guān)的樣本地價(jià)為依據(jù)，采用空間插值方法進(jìn)行估算，從而得出每個(gè)單元格的地價(jià)，然后根據(jù)每個(gè)單元格的幾何圖形來(lái)進(jìn)行計(jì)算[1]。網(wǎng)格價(jià)最明顯的優(yōu)勢(shì)是提高了基準(zhǔn)地價(jià)的設(shè)定密度，增強(qiáng)了地價(jià)評(píng)估的準(zhǔn)確性及工作效率，從而讓土地價(jià)格的評(píng)估過(guò)程公開化。

2立體表現(xiàn)形式

2. 1地面價(jià)

地面價(jià)是把土地的平均價(jià)格均攤到每個(gè)單位面積的地塊上算出的地價(jià)。在土地市場(chǎng)中，土地交易的標(biāo)價(jià)是根據(jù)土地來(lái)進(jìn)行設(shè)定的，利用地面價(jià)來(lái)標(biāo)示更清晰，更直觀，也方便估算土地總價(jià)格。根據(jù)我國(guó)的《城市規(guī)劃編制辦法》規(guī)定，容積率是土地規(guī)劃中的重要內(nèi)容，在土地市場(chǎng)的發(fā)展早期，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃起步慢，在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，其合同內(nèi)容并沒(méi)有表明容積率的大小，往往是通過(guò)地面價(jià)來(lái)進(jìn)行公示的。因?yàn)橥恋厥侵傅厍虮砻嫔纤械牡孛?，所以地面價(jià)表現(xiàn)出空間延續(xù)的特征。

2. 2樓面價(jià)

樓面價(jià)和地面價(jià)是對(duì)立的，屬于單位面積上的土地價(jià)，它是根據(jù)土地上規(guī)劃的建筑物的容積率大小來(lái)進(jìn)行評(píng)估的。如果建筑物的樓層空間穩(wěn)定的話，一般可用樓面價(jià)來(lái)衡量，如果建筑物的樓層空間存在差異的話，可以用符合規(guī)定的層樓面價(jià)格結(jié)合樓層修正指數(shù)來(lái)進(jìn)行衡量。

樓面價(jià)能夠補(bǔ)合地面價(jià)的不足，通常在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的時(shí)候，基本上是利用地面價(jià)與容積率修正來(lái)進(jìn)行衡量的，因?yàn)槿莘e率修正指數(shù)的主觀性很明顯，會(huì)導(dǎo)致極大的誤差，采用樓面價(jià)是可以避免這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)，從而增加地價(jià)評(píng)估的準(zhǔn)確率。另外，樓面價(jià)的出現(xiàn)可以處理地價(jià)評(píng)估中綜合性質(zhì)用地價(jià)格評(píng)估結(jié)果不一的情況[2]。通常對(duì)綜合性質(zhì)用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的時(shí)候，基本上是利用地面價(jià)與建筑面積均攤的方式進(jìn)行估量的，從某種程度來(lái)說(shuō)都存在一定的誤差，而利用樓面價(jià)進(jìn)行衡量，特別是在估算商業(yè)或住宅用地的地價(jià)的時(shí)候，一般可以根據(jù)自己的思路來(lái)進(jìn)行估算，再把估算的結(jié)果相加即可，即算出整塊土地的價(jià)格。

2. 3地下價(jià)

地下空間使用權(quán)價(jià)格的簡(jiǎn)稱是地下價(jià)。一個(gè)建筑物的地下空間基本上是用來(lái)做商場(chǎng)、停車場(chǎng)或倉(cāng)庫(kù)的，當(dāng)然也有一些是非經(jīng)營(yíng)性的地下空間（比如地下交通、市政建設(shè)等）[3]。根據(jù)2007年頒布的《物權(quán)法》的內(nèi)容來(lái)看，地下價(jià)是可以根據(jù)地表、地上與地下空間的具體情況進(jìn)行評(píng)估，一般隨著地下空間的使用率不斷增加，那么在地價(jià)管理上也愈加重要。當(dāng)前我國(guó)的地價(jià)評(píng)估方式基本上是利用地面價(jià)與樓面價(jià)進(jìn)行的，對(duì)地下價(jià)的研究還屬于起步階段，地下價(jià)的估算方式是根據(jù)地面價(jià)及地面和地下空間的土地利用率來(lái)進(jìn)行衡量的。

3結(jié)論

本文系統(tǒng)分析了基準(zhǔn)地價(jià)的各種表現(xiàn)形式，將其歸納為平面表現(xiàn)形式和立體表現(xiàn)形式，并結(jié)合三大基本用地類型的特點(diǎn)以及地價(jià)隨容積率變化的空間分布規(guī)律，給出了基準(zhǔn)地價(jià)復(fù)合表現(xiàn)形式圖式。

參考文獻(xiàn)

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