崔樸

摘要：針對物流園區(qū)運(yùn)營管理中弊端，盈利空間的不足，提出物流園區(qū)運(yùn)營管理與盈利模式存在的一些問題。對物流園區(qū)運(yùn)營管理與盈利模式進(jìn)行研究分析，提出合理解決運(yùn)營管理模式僵化落后，盈利空間不足的基本思路，闡明物流園區(qū)應(yīng)該遵守的基本原則。其中以湖南物流總部物流園區(qū)為例，對物流園區(qū)的運(yùn)營管理模式，盈利模式，進(jìn)行案例分析。

關(guān)鍵詞：物流園區(qū)；開發(fā)建設(shè)模式；運(yùn)營管理模式；盈利模式

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢在必行，現(xiàn)代物流行業(yè)從初步發(fā)展期進(jìn)入了發(fā)展黃金期，在這種趨勢下下，我國物流園區(qū)的建設(shè)自然而然邁進(jìn)了高速發(fā)展時(shí)期。根據(jù)第三次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告，初步篩選有1204個(gè)物流園區(qū)，最終核實(shí)確認(rèn)的有754個(gè)物流園區(qū)，相比2006年的207個(gè)物流園區(qū)，增長率為264%，相比2008年的475個(gè)物流園區(qū)，增長率為58.7%。[1]然而，在物流園區(qū)加速建設(shè)的同時(shí)，運(yùn)營管理模式中的弊端，盈利空間的明顯不足，極大地影響了物流園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，導(dǎo)致一部分物流園區(qū)難以獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，為了物流行業(yè)的科學(xué)性，可持續(xù)性發(fā)展，很有必要對運(yùn)營管理模式中的弊端，盈利空間的明顯不足，這一明顯缺陷進(jìn)行深入的研究分析，以提升物流園區(qū)的綜合價(jià)值，提高市場競爭力。其中以湖南物流總部為例，對其運(yùn)營管理模式，盈利模式進(jìn)行深入研究與探討。

一.物流園區(qū)概述

物流園區(qū)，是個(gè)很寬泛的概念，一般是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。按主導(dǎo)地位的功能可以將物流園區(qū)分為：轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)，儲存型物流園區(qū)，流通型物流園區(qū)，綜合型物流園區(qū)4個(gè)大類。[2]

二.物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式分析

1.我國物流園區(qū)的投資建設(shè)模式：物流園區(qū)建設(shè)是一個(gè)，投資主體多元化，回收期長的項(xiàng)目。在我國物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，投資建設(shè)主體多元化，既有國有企業(yè)，民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè)?！兜谌稳珖锪鲌@區(qū)調(diào)查報(bào)告》將投資主體劃分為四類，民營企業(yè)投資，政府或國有企業(yè)投資，外商獨(dú)資企業(yè)投資，中外合資或合作企業(yè)投資。[1]

2.我國物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式對比分析：目前我國物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)模式主要有政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)；政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)；企業(yè)自主開發(fā)。[1]其中政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)仍是目前物流園開發(fā)的主導(dǎo)方式，占比超過60%。根據(jù)不同物流園區(qū)的投資主體，以及它們試用條件的聯(lián)系與區(qū)別。

開發(fā)模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用范圍

政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)有政府優(yōu)惠政策扶持。企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)，運(yùn)營，開發(fā)優(yōu)勢。企業(yè)規(guī)劃自由度不夠，要受到政府的規(guī)制。政府承擔(dān)絕大部分經(jīng)濟(jì)，社會風(fēng)險(xiǎn)。本地區(qū)有較大的物流需求，有較為確定的經(jīng)濟(jì)預(yù)期回報(bào)。政府支持優(yōu)先發(fā)展的物流重點(diǎn)區(qū)域。

政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)有政府優(yōu)惠政策扶持。工業(yè)地產(chǎn)商雄厚的投資支撐，成熟的市場運(yùn)營體系工業(yè)地產(chǎn)商在規(guī)劃開發(fā)方面受到政府的限制。政府要承擔(dān)巨大辦法的經(jīng)濟(jì)，社會風(fēng)險(xiǎn)。本地區(qū)有較大的物流需求，有較為確定的經(jīng)濟(jì)預(yù)期回報(bào)。政府支持優(yōu)先發(fā)展的物流重點(diǎn)區(qū)域。

企業(yè)自主開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)全方位，全階段的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營，不會受到較大干擾；能夠體現(xiàn)出企業(yè)自身在物流方面的優(yōu)勢和特點(diǎn)企業(yè)自主承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)政府財(cái)政有限，希望招商引資，重點(diǎn)商業(yè)開發(fā)的物流發(fā)展區(qū)域。

綜合模式能夠有效結(jié)合三種開發(fā)模式的特點(diǎn)，多方投資、開發(fā)、運(yùn)營，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分工協(xié)作，優(yōu)勢互補(bǔ)。政府，企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)商三者分工協(xié)調(diào)的難度較大，三者負(fù)責(zé)承擔(dān)開發(fā)部分難以明確。適用范圍廣泛

三.物流園區(qū)運(yùn)營管理模式分析

物流園區(qū)的管理模式是指物流園區(qū)為實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而采取的決策、組織、管理形式。從本質(zhì)上來看，園區(qū)管理就是協(xié)調(diào)各方而的利益關(guān)系，包括政府、投資人、物流企業(yè)、客戶和消費(fèi)者。[7]

1.園區(qū)管理的五種模式

物流園區(qū)的運(yùn)營管理模式有5種，管理委員會制、股份公司制、業(yè)主委員會制、協(xié)會制和房東制。[7]（1）管理委員會制，選擇政府職能部門，投資方，地產(chǎn)商，管理方，入駐企業(yè)代表組成管理委員會。類似其他開發(fā)科技園區(qū)的傳統(tǒng)管理模式，進(jìn)行集中有效的管理，有利于體現(xiàn)民主集中制的特點(diǎn)，減少個(gè)別因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。適應(yīng)于大型，特大型物流園區(qū)。（2）股份公司制，采取股份公司制，按照公司模式設(shè)立相關(guān)職能部門，管理園區(qū)。以股份制的形式對公司進(jìn)行股權(quán)分配，有利于刺激員工的積極性，提高生產(chǎn)工作效率。適應(yīng)于本區(qū)域的領(lǐng)頭物流園區(qū)。（3）業(yè)主委員會制，選擇參與建設(shè)、開發(fā)、運(yùn)營的各方業(yè)主代表，組成業(yè)主委員會，自發(fā)組織管理園區(qū)。（4）協(xié)會制，由物流行業(yè)協(xié)會派出專家，技術(shù)人員運(yùn)營管理園區(qū)，組織，協(xié)調(diào)園區(qū)的各項(xiàng)工作。有利于利用專家、技術(shù)人員在物流領(lǐng)域的專業(yè)知識來運(yùn)營管理園區(qū)。這種形式和業(yè)主委員會制的不同在于，協(xié)會所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會只是組織者，并沒有對園區(qū)進(jìn)行直接投資。[7]（5）房東制，投資商、開發(fā)商在園區(qū)建設(shè)完成后，出租倉庫、辦公樓、信息平臺、停車場等相關(guān)設(shè)施，收取入駐企業(yè)的租金，不參與運(yùn)營，運(yùn)營管理交給第三方公司。五種管理方式各有優(yōu)缺點(diǎn)，在物流園區(qū)實(shí)際運(yùn)營管理過程中，可能采用一種或者多種混合模式。具體的運(yùn)營管理需要根據(jù)園區(qū)的具體特點(diǎn)與優(yōu)勢來加以選擇。

2.運(yùn)營管理模式影響因素

（1）運(yùn)營管理的整體規(guī)劃：物流園區(qū)運(yùn)營管理的整體規(guī)劃是運(yùn)營管理的重要前提，在運(yùn)營管理具體實(shí)行前，必須有整體的運(yùn)營管理的規(guī)劃，對管理過程中可能遇到的重要問題和步驟提前評估與分析，以求避免重大管理問題的出現(xiàn)。（2）運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)組成：運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)組成是影響運(yùn)營管理的決定因素，團(tuán)隊(duì)的人員的知識水平，實(shí)踐能力，協(xié)調(diào)溝通能力，團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，對運(yùn)營管理的具體實(shí)行過程有很大的影響。選擇優(yōu)秀、合適的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)是運(yùn)營管理成功的重要一環(huán)。（3）運(yùn)營管理的科學(xué)水平：運(yùn)營管理的科學(xué)水平是影響運(yùn)營管理的不可缺少的因素，運(yùn)用合適恰當(dāng)?shù)目茖W(xué)技術(shù)能提高運(yùn)營管理的效率。比如在商品儲存配送過程中，運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)中最優(yōu)化理論的相關(guān)知識，能提高商品的物流速度，減少流通時(shí)間，增加經(jīng)濟(jì)收入。（4）政府政策的作用影響：在我國現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)模式的影響下，政府政策是影響運(yùn)營管理的宏觀因素。運(yùn)營管理的所有方面應(yīng)該遵循國家和地區(qū)的法律法規(guī)。在遵循的基礎(chǔ)上，應(yīng)該有效把握政策的優(yōu)勢，爭取得到政策扶持，就能獲得更大的社會回報(bào)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

四.物流園區(qū)盈利模式分析

1.物流園區(qū)收入來源

物流園區(qū)收入主要有以下幾個(gè)方面：

（1）土地增值收入：土地增值收入是物流園區(qū)收入的一個(gè)重要來源，我國工商業(yè)土地的價(jià)值處在一個(gè)高速增值的時(shí)期，物流園區(qū)的建設(shè)又得到了國家政策的鼓勵(lì)與發(fā)展，物流園區(qū)的土地有很大的增值空間。（2）租售收入：倉庫的出租、出售，作為湖南物流總部發(fā)展的基礎(chǔ)一環(huán)，能在短期發(fā)展中貢獻(xiàn)重要的經(jīng)濟(jì)收入。軟件信息平臺的建立，解決了物流三方的交流困難的問題，同時(shí)作為物流園區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展模式，在物聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的今天，給物流園區(qū)的帶來了客觀的收入。設(shè)備出租，停車場收費(fèi)作為租售收入的有效補(bǔ)充，也能為物流園區(qū)帶來一部分收入。（3）服務(wù)收入：信息服務(wù)主要有會員信息服務(wù)、配送信息服務(wù)、流通信息服務(wù)、中轉(zhuǎn)信息服務(wù)。通過會員信息收集、整理、分析，收取相關(guān)會員費(fèi)；對物流配送線路進(jìn)行優(yōu)化，配送人員招聘、管理，收取配送信息服務(wù)費(fèi)；通過軟件信息平臺，獲取物流區(qū)域流通可行性資料，分析流通價(jià)值開發(fā)方案，收取配送信息服務(wù)費(fèi)；提供商貿(mào)物流中轉(zhuǎn)中心，發(fā)貨方、收貨方雙方進(jìn)行交易的臨時(shí)性安置儲存，收取中轉(zhuǎn)信息服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)方面主要是成立物業(yè)管理委員會，由業(yè)主，物業(yè)公司，投資建設(shè)方三方組成。為業(yè)主提供儲存管理、環(huán)境保護(hù)、水電維修、市政設(shè)施維護(hù)、商品安全維護(hù)，在此過程中有物業(yè)服務(wù)費(fèi)。中介服務(wù)方面主要是客戶中介，利用物流園區(qū)的品牌價(jià)值為入駐企業(yè)尋找客戶，挖掘潛在市場資源，園區(qū)活動一定比例的中介服務(wù)費(fèi)。咨詢服務(wù)方面客戶資源，對客戶進(jìn)行分類整理，長期聯(lián)系合作；分析需求，及時(shí)更新市場銷量，溝通買賣雙方需求量；流程設(shè)計(jì)，發(fā)貨到收貨整個(gè)物流流程的相關(guān)步驟與可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行設(shè)計(jì)；物流方案，整個(gè)物流過程中項(xiàng)目評估，可行性分析，物流交通方案優(yōu)化；在咨詢服務(wù)的過程中，能獲得咨詢服務(wù)費(fèi)。培訓(xùn)服務(wù)方面主要是圍繞物流園區(qū)的人員的理論與實(shí)際素養(yǎng)進(jìn)行，在實(shí)際操作中，新員工沒有物流方面的基本知識，需要進(jìn)行培訓(xùn)。提供的主要培訓(xùn)模式有業(yè)務(wù)培訓(xùn)、人員培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)，最重要的是業(yè)務(wù)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)培訓(xùn)需要圍繞需要的特定業(yè)務(wù)來展開，邀請高校專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)。在培訓(xùn)過程中收取培訓(xùn)費(fèi)。

五.湖南物流總部物流園區(qū)運(yùn)營、盈利模式分析

1.湖南物流總部物流園區(qū)概況

全省首家產(chǎn)權(quán)式物流園區(qū)——湖南物流總部正式投入運(yùn)營。目前已有超過100家物流企業(yè)入駐，貨運(yùn)線路覆蓋省內(nèi)，以及全國大部分省市，貨物年吞吐量達(dá)400萬噸。湖南物流總部位于長沙縣黃興鎮(zhèn)，基地毗鄰武廣、滬昆高鐵，處在高鐵新城的核心區(qū)域。黃興鎮(zhèn)地理位置非常優(yōu)越。到五一廣場直線距離15公里，15公里半徑內(nèi)覆蓋長沙70%的主城區(qū)，園區(qū)40公里半徑內(nèi)覆蓋長株潭70%的主城區(qū)?；乜偼顿Y104985萬元，占地800畝，其中一期占地267畝，已試運(yùn)營半年，二期占地270畝，三期開發(fā)剩余面積，由物流信息中心、后勤配套區(qū)、綜合辦公區(qū)、倉庫區(qū)、零擔(dān)貨運(yùn)區(qū)、停車區(qū)六個(gè)部分組成。一期項(xiàng)目正式運(yùn)營半年左右，二期，三期工程正在陸續(xù)規(guī)劃，申報(bào)階段。

2.我國物流園區(qū)盈利模式存在的問題和解決辦法

一是盲目發(fā)展園區(qū)規(guī)模，造成園區(qū)大量空置；二是第三方物流需求低，盈利水平明顯不足；三是建設(shè)成本增加，客戶服務(wù)成本上升；四是信息技術(shù)應(yīng)用落后，物流經(jīng)營水平低下。對于園區(qū)有部分空置倉庫的問題，應(yīng)加大招商力度，擴(kuò)大園區(qū)宣傳，爭取吸引優(yōu)質(zhì)物流企業(yè)加盟；對于信息平臺技術(shù)不夠完善的問題，應(yīng)加快信息平臺構(gòu)建，招聘優(yōu)秀信息技術(shù)人才，結(jié)合物流經(jīng)營方向，積極開拓信息平臺設(shè)計(jì)創(chuàng)新；對于建設(shè)成本增加的問題，應(yīng)在建設(shè)方面詳細(xì)規(guī)劃，做好詳細(xì)概預(yù)算，邀請優(yōu)秀建設(shè)單位加盟；對于客戶服務(wù)成本上升的問題，應(yīng)做好品牌價(jià)值提升，吸引更多高質(zhì)量物流企業(yè)，做好成本控制規(guī)劃。

3.湖南物流總部物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式分析

湖南物流總部在開發(fā)建設(shè)模式上選擇的是綜合模式，巧妙的結(jié)合了政府、企業(yè)、地產(chǎn)商三方的優(yōu)勢特點(diǎn)，政府物流產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、稅收政策，企業(yè)融資和信貸優(yōu)惠政策支持；長沙實(shí)泰置業(yè)有限公司提供人力管理資源，信息平臺建設(shè)與維護(hù)，物流配送；并且承擔(dān)地產(chǎn)商的角色，負(fù)責(zé)物流園區(qū)的投資建設(shè)，運(yùn)營開發(fā)，商品出租。

4.湖南物流總部物流園區(qū)運(yùn)營、盈利模式分析

（1）湖南物流總部物流園區(qū)運(yùn)營、盈利模式基礎(chǔ)條件分析

1.區(qū)域物流規(guī)劃的需求：針對目前長沙市零擔(dān)物流主要集中在高橋、馬王堆，整個(gè)行業(yè)服務(wù)水平和業(yè)務(wù)拓展能力無法升級和提升的現(xiàn)狀，長沙市委市政府在《長沙市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃2010-2013》中，確立了黃興鎮(zhèn)為商貿(mào)物流發(fā)展優(yōu)先區(qū)。湖南物流總部得到了長沙市政府的優(yōu)先發(fā)展，財(cái)政政策支持，物流產(chǎn)業(yè)政策扶持，土地政策支持。2.園區(qū)的交通規(guī)劃：湖南物流總部基地毗鄰武廣、滬昆高鐵，處在高鐵新城的核心區(qū)域，周圍有京港澳高速，長沙繞城高速，長常高速，長沙黃花機(jī)場，交通便利，便于提高商品物流的運(yùn)行速度。但是只有一條黃江公路（兩車道）與基地直接連通，對物流運(yùn)輸極為不利，在直接連接交通建設(shè)方面，基地亟需加強(qiáng)。3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要：長沙市及周邊區(qū)域沒有大型的物流園區(qū)，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的現(xiàn)代物流規(guī)劃，有利于湖南物流總部的長遠(yuǎn)發(fā)展，市場價(jià)值的提升。但是物流園區(qū)處于建設(shè)初期，大部分運(yùn)營模式還是儲存型，不可能采取多方經(jīng)營、提供全面物流服務(wù)項(xiàng)目的綜合型運(yùn)營模式，而是必須集中財(cái)力，物力，人力重點(diǎn)發(fā)展為商品提供流通交易服務(wù)項(xiàng)目，以服務(wù)中小企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營者。湖南物流總部土地升值空間較大，長沙黃興鎮(zhèn)是一個(gè)開發(fā)價(jià)值較高的地域，未來的發(fā)展前景很大。湖南物流總部在土地使用方面得到了長沙市政府的物流規(guī)劃、財(cái)政政策支持，土地的使用價(jià)值會隨著長沙經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展而快速上升。

（2）湖南物流總部物流園區(qū)運(yùn)營、盈利模式內(nèi)部條件分析

1.園區(qū)的固有優(yōu)勢，劣勢：湖南物流總部物流園區(qū)一期工程已經(jīng)完工，建筑占地267畝，已經(jīng)有100多家物流企業(yè)加盟，其中大多是中小企業(yè)。園區(qū)已經(jīng)初步具有一定規(guī)模，為進(jìn)一步發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，園區(qū)一期工程的運(yùn)行正在為二、三期的發(fā)展探索經(jīng)驗(yàn)。物流園區(qū)在建設(shè)方面已經(jīng)有運(yùn)行的一期工程，在企業(yè)加盟方面有100多家企業(yè)加盟，品牌價(jià)值方面有了初步的家電配送的物流品牌，運(yùn)營管理方面有了長沙實(shí)泰置業(yè)公司的物流管理團(tuán)隊(duì)。湖南物流總部物流園區(qū)相對其他物流園區(qū)的固有劣勢主要體現(xiàn)在，園區(qū)規(guī)模方面，園區(qū)還在初步建設(shè)探索期，一期工程剛剛試運(yùn)營半年左右；運(yùn)營模式方面，運(yùn)營模式還在初步建立階段，只能借鑒其他優(yōu)秀成功園區(qū)的運(yùn)營管理模式，沒有形成自身的運(yùn)營模式特點(diǎn)，體現(xiàn)自身的優(yōu)勢；盈利模式方面，園區(qū)運(yùn)營僅僅半年左右，基本沒有形成有效盈利模式，沒有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，在盈利模式的長期有效發(fā)展方面亟需加強(qiáng)。2.園區(qū)的比較優(yōu)勢，劣勢：目前，長沙市零擔(dān)物流主要集中在以高橋?yàn)橹行牡牧銚?dān)市場（包括高橋物流市場、圭塘物流園、恒基物流園、大橋三區(qū)、黎倉庫區(qū)等），以馬王堆為中心的零擔(dān)市場（包括九道彎、匯源物流園、南湖大市場等）。這些地方的絕大多數(shù)企業(yè)是夫妻店經(jīng)營、家族式經(jīng)營，而長沙專線物流過度集中在高橋。高橋貨運(yùn)市場是個(gè)自發(fā)形成的貨運(yùn)市場，僅僅這里已經(jīng)有1000家左右專線物流公司進(jìn)駐。相比長沙市零擔(dān)物流模式的物流園區(qū)，商貿(mào)集中物流園區(qū)的代表——湖南物流總部有比較優(yōu)勢：集中服務(wù)管理，優(yōu)化配送速度；集中物流企業(yè)，形成優(yōu)勢互補(bǔ)；信息平臺交流，企業(yè)資源共享；提供大型倉儲，滿足遠(yuǎn)程物流。（作者單位：湖南工業(yè)大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）

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