于丹丹

在陸續(xù)經(jīng)歷了拼土地價差、產(chǎn)品規(guī)劃、品牌建設(shè)三個階段之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸向高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的新階段過渡。如此變革轉(zhuǎn)型階段，無論是中國經(jīng)濟，還是房地產(chǎn)市場，都將面臨著新的形勢和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要找到適合自己的破繭之道，迫在眉睫。

用好互聯(lián)網(wǎng)

對話新時代購房主力

從房地產(chǎn)行業(yè)周期來看，高庫存應(yīng)該是房企目前承受的最大壓力。若高庫存對應(yīng)著一定的市場需求，那么市場是安全的。但如果曾經(jīng)10個人要買房只需1個月的時間考慮，而現(xiàn)在則需要1年才能做出決定，平均下來每個月1套都去化不了。在這種供需矛盾之下，房企若是高庫存，同時又想高周轉(zhuǎn)，經(jīng)營尷尬就出現(xiàn)了。好在現(xiàn)在不是沒人買房，所以，如何去了解這些潛在客戶的需求，找到客戶，并與其產(chǎn)生供需共鳴，縮短其決策周期，成了房企的當(dāng)務(wù)之急。然而，據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)在開發(fā)商里從真正負(fù)責(zé)策略的副總經(jīng)理，到執(zhí)行總監(jiān)，再到案場經(jīng)理，多以1965-80年齡階段為主。而目前的購房主體已逐漸向80、90后聚集。這兩種群體在思維方式上存在著極大的不同，因此，今天在營銷時“講對話”就顯得很重要。

那如何才能和這些潛在的客戶對上話呢？若能及時跟上互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)向，那就離這些客戶不遠(yuǎn)了。據(jù)克而瑞相關(guān)研究顯示，從大數(shù)據(jù)平臺、會員營銷、電子商務(wù)等方面展開互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型探索，房企電商營銷、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)運營三大領(lǐng)域應(yīng)用和合作明顯加快。今年5月初，復(fù)地與易居中國簽約，達(dá)成房地產(chǎn)移動電商等方面的戰(zhàn)略合作。從3月招商地產(chǎn)“到家網(wǎng)”正式上線，到6月恒大與阿里巴巴以足球為媒開啟社區(qū)電商合作，再到花樣年集團旗下物業(yè)運營公司“彩生活”香港上市等，不少房企都已突破以往傳統(tǒng)模式，以新型互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)打通了“最后一公里”。在商業(yè)運營領(lǐng)域有所動作的遠(yuǎn)不止綠地、萬達(dá)，年初時曾拋出“互聯(lián)網(wǎng)會不會顛覆房地產(chǎn)”命題的萬科，在6月就與百度確立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，正式開啟大數(shù)據(jù)智能平臺。

對于房地產(chǎn)的移動互聯(lián)網(wǎng)時代，從PC端到移動端，這是整個行業(yè)面臨的巨大變革，現(xiàn)在是做聯(lián)動和互動的最佳時機。

聯(lián)手金融業(yè)

完善企業(yè)融資架構(gòu)

“房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)、信息業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，這是房地產(chǎn)變革的一個大趨勢?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的這個觀點，我是很贊同的。我認(rèn)為，對于追求高周轉(zhuǎn)的房企而言，融資架構(gòu)設(shè)計越來越重要。

從去年持續(xù)至今的房企轉(zhuǎn)型過程中可以看到，除去年10月萬科參股徽商銀行外，越秀地產(chǎn)收購創(chuàng)興銀行，恒大地產(chǎn)牽手華夏銀行等一系列產(chǎn)銀融合落地。新華聯(lián)、中天城投、冠城大通等房企也以參股或新設(shè)銀行的形式，搭上了金融的快車。而民營的星河集團、寶能地產(chǎn)在金融鏈條上顯得更為突進(jìn)，對銀行、保險、創(chuàng)投、小額貸都有所涉足，房企與金融正在建立起難以割舍的血脈關(guān)系。

從前期的融資，到中期的按揭，以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗等，房企與銀行股權(quán)層面的合作，可以有效地降低交易成本。而品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與金融機制相融合，深度挖掘客戶價值，更有利于增強客戶黏性，并形成對潛在客戶的吸引力，而這種以客戶價值為核心的競爭，或?qū)⒏嗟爻霈F(xiàn)在后調(diào)控時代的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

他山有好石

深挖潛力創(chuàng)新不止

“強者恒強”的商業(yè)生存法則在房地產(chǎn)行業(yè)十分明顯。大房企不斷開疆拓土搶占市場份額，企業(yè)規(guī)模日益壯大。更可怕的是他們還有比別人更強的學(xué)習(xí)能力，還有比別人更快的創(chuàng)新速度。

國際化有助于開拓房企新的發(fā)展空間，這已成為越來越多房企的共識。年初綠地集團就馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄，計劃斥資近200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)。同時，萬科、碧桂園等龍頭企業(yè)也相繼加碼海外住宅業(yè)務(wù)，力拓海外市場。除了企業(yè)自身發(fā)展的需要，目前全球的資源價格處在低位，也正是中國房企進(jìn)入的好時機。

無論是亞冠奪冠，還是“一處水源供全球”的冰泉，恒大在電影、音樂之外的眾多方面也都發(fā)展得有聲有色，近期又高調(diào)宣布將在哈爾濱斥資160億元打造內(nèi)地規(guī)模最大的旅游綜合體。恒大這個看上去極其不務(wù)正業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)，在3年間著實給這個行業(yè)帶來了太多驚喜。

房企的明天，靠的是細(xì)分市場、精細(xì)運營、創(chuàng)新金融。而挖掘自身和市場的潛力，是一種能力的體現(xiàn)，也是一種發(fā)展的必須。