根據(jù)資誠會計(jì)師事務(wù)所對歐洲27個(gè)大城市的調(diào)查，2012年前三季的房市總交易量仍以傳統(tǒng)炒房天堂倫敦居首，巴黎其次，而且已達(dá)極品告罄，連次級品都連連刷新天價(jià)的瘋狂地步；但在新興潛力榜名單上，德國的慕尼黑、柏林及漢堡分居第一、二及五的位置，后勁十足。

另據(jù)德勤事務(wù)所的統(tǒng)計(jì)，倫敦市區(qū)最貴，2012年住宅用新建案售價(jià)平均每平方米1萬歐元，巴黎8300歐元，慕尼黑5000歐元，居德國所有城市之冠，莫斯科、里昂、馬賽、羅馬都是4000歐元，柏林約為3000歐元。

從“不動如山”到

值得開發(fā)的優(yōu)質(zhì)市場

德國人自有房屋比率不到一半，政府的房屋政策一向以照顧房客為主軸，嚴(yán)禁投機(jī)，所以房地產(chǎn)以“不動如山”知名，從來不是國際投資客的目標(biāo)。大型商業(yè)地產(chǎn)中介公司CBRE的歐亦樂認(rèn)為，德國穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)是國際熱錢開始大量流向德國的主因，“和香港或臺北最多2%到3%的租賃利得比起來，德國可達(dá)將近5%。”

在法蘭克福開設(shè)全德第一家華人房地產(chǎn)公司的張琳認(rèn)為，美、加、澳等英語系國家仍是華人最愛，但德國是值得開發(fā)的優(yōu)質(zhì)市場，因?yàn)樗山∪?、?jīng)濟(jì)穩(wěn)定，“是保值的避風(fēng)港”。張琳來自西安，學(xué)工業(yè)設(shè)計(jì)，以房屋裝修起家，老宅翻新及設(shè)計(jì)的專業(yè)，讓德國房屋中介商及開發(fā)商找上門，水到渠成走進(jìn)地產(chǎn)生意。

2008年張琳剛開始掛牌營業(yè)時(shí)，以高單價(jià)的豪宅、別墅為主，中國駐法蘭克?？傤I(lǐng)事館城堡般的漂亮建筑就是她的杰作；現(xiàn)在業(yè)務(wù)擴(kuò)充到一般住宅及商用房地產(chǎn)，如高爾夫球場、養(yǎng)老院或酒店等，客戶反應(yīng)熱烈。每月平均安排一至兩個(gè)VIP團(tuán)來德國看房，每團(tuán)人數(shù)不多，五六個(gè)人，但都是大戶，一旦決定了，出手很快。

華人趨之若鶩不在獲利

保值才是重點(diǎn)

不久前她推出一個(gè)養(yǎng)老院的建案，47個(gè)老人房間全部分租完畢，還有排隊(duì)遞補(bǔ)名單；原來的規(guī)劃是以20年、5%的獲利保證，吸引手上有十幾二十萬歐元的小戶來投資，沒想到一個(gè)中國內(nèi)地大戶看上了，一口氣47戶全部買下。現(xiàn)在她又推出一個(gè)酒店投資案，同樣的條件，以單一房間為單位，某位中國內(nèi)地投資客一口氣買下16個(gè)房間。張琳表示通常這種長期保證獲利的投資機(jī)會很搶手，最慢6個(gè)月就賣完了：“放眼全球，除了房地產(chǎn)以外，如今還有其他什么好選擇？”

住宅部分，法蘭克福郊區(qū)的新建小區(qū)公寓由當(dāng)?shù)睾谏钫鶎俳ㄔO(shè)公司承建，信譽(yù)和質(zhì)量都有一定水平，學(xué)校、超市、診所等基礎(chǔ)建設(shè)齊全，交通又方便，離市中心坐火車只要30分鐘，每平方米3000至3500歐元間的價(jià)錢，和上海、北京比起來，簡直天地之別，而且是永久產(chǎn)權(quán)。張的客人中，在德華人和中國內(nèi)地來的都有，自住的占多數(shù)，即便只是來歐洲洽商或度假時(shí)小住都還劃算。經(jīng)由她中介進(jìn)住法蘭克福郊區(qū)的中國家庭，大概在100戶左右。

張琳分析道，會來德國置產(chǎn)的，都是和德國這個(gè)國家有淵源的，比如來此留過學(xué)、受過訓(xùn)或做過生意，他們看重的是德國社會的安定和進(jìn)步，他們知道買房和取得居留權(quán)無關(guān)，想靠炒房獲利很難，但“獲利不是最大目標(biāo)，保值才是重點(diǎn)”。

張琳認(rèn)為法蘭克福仍是中國人在德投資的首選，她有很多客人是從漢堡和慕尼黑轉(zhuǎn)戰(zhàn)而來的，“這兩個(gè)城市已經(jīng)太貴了，柏林倒是慢慢起來了?！?/p>

柏林像黑馬般急起直追

在華裔第二代企業(yè)家賴相如眼中，柏林不只是慢慢起來了，而是黑馬般急起直追，速度驚人。他指出，柏林每年涌入3萬名大學(xué)生，至少需要1萬至1.2萬套新住房，但平價(jià)住房的供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上市場的需求，“只要這個(gè)缺口堵不起來，漲價(jià)勢不可擋?！?/p>

柏林大型國宅管理公司GSW最新的租賃統(tǒng)計(jì)顯示，近兩年間，柏林房租漲了兩成。賴相如透露：“誰要眼光看得準(zhǔn)，適時(shí)買進(jìn)低價(jià)位的小公寓，漲升的幅度更高達(dá)6成，前所未見?！睓C(jī)運(yùn)、人脈加上勤勞看房，他相信在柏林還是可以買到一平方米兩千歐元以下的低價(jià)老公寓，自己找工人翻修，配上品味家具，高價(jià)出租，絕對賺錢，他堅(jiān)信在德國當(dāng)房東無利可圖的“魔咒”并非無法破解。

雖然現(xiàn)在德國政府醞釀立法限制租金上限，保護(hù)中低收入的租房族，但“只要供給持續(xù)吃緊，扭曲的租賃市場勢必出現(xiàn)”，道高一尺魔高一丈，合法的規(guī)避手法不少，如含家具的就不受所謂租金參考上限約束，“若有人愿意付一平方米18歐元，誰要一定死守五六歐元的規(guī)定？”物以稀為貴，他相信越打壓行情反而越熱。

德國媒體以“一掃而空”、“惡犬撲羊”等字眼來形容柏林房市近三四年的瘋狂熱賣，陳年滯銷貨都有人接手。賴相如仍將繼續(xù)追進(jìn)，他不認(rèn)為德國房市面臨泡沫的危機(jī)，因?yàn)榈聡渴猩洗蚰[臉充胖子的買家不多，銀行貸款條件也相對嚴(yán)謹(jǐn)，倒是金融危機(jī)的陰魂不散，隨時(shí)可能重來，“血流成河之際，更該投資”是他的結(jié)論。

臺灣人葉美麗在二十多年前德國統(tǒng)一決議遷都柏林時(shí)，開始投入房屋中介業(yè)，幾十年平緩的潺潺流水，如今突然驟變?yōu)闆坝坎?。她表示，德國房地產(chǎn)投資市場一向的潛規(guī)則是——買入價(jià)如低于12年冷租金（即不含暖氣費(fèi)）的總合，獲利可達(dá)10%，14年的話就是8%，依此遞減。換句話說，買價(jià)若在年租金的20倍以上，就毫無獲利可言，但這早已是目前房市的常態(tài)了，然而因?yàn)闊徨X充斥，貸款實(shí)在太便宜了，安全的投資選項(xiàng)又付之闕如，為防辛苦積蓄血本無歸，所以還是搶進(jìn)，三四十倍以上的照買。大家抱的是“至少不會賠”的心理，一兩個(gè)房間的小公寓容易出租，最搶手，經(jīng)常不用打廣告就賣掉了。

此外，柏林西南部高級文教區(qū)Dahlem、Zehlendorf推出的豪宅雖然要價(jià)比以前貴了好幾成，每平方米5000歐元起跳，但還沒動工，竟就全部賣完了，這在金融危機(jī)前的柏林是絕對無法想象的。

榮景還有多久，見仁見智

這波因金融危機(jī)誘發(fā)的榮景還有多久，見仁見智。德國專業(yè)房市調(diào)查公司BulwienGesa預(yù)測，到2020年柏林還有近4成的成長空間；德國中央銀行則警告房市已過熱，房價(jià)嚴(yán)重高估，2012年7個(gè)主要城市平均漲了近9%，2013年漲幅不變，小心泡沫。無論如何，和倫敦、巴黎一比，柏林簡直便宜得不可思議。柏林最大的房產(chǎn)中介公司之一思杰（Ziegert）看好華資對德國漸濃的興趣，2011年在香港成立辦事處，專人處理兩岸三地的投資客。

該公司發(fā)言人思路特說，華資占其總成交量比率雖然不高，還不到3%，但過去一年他們賣了十幾套高級公寓給來自香港、上海、廣州及馬來西亞的華僑，平均每套都在60萬歐元左右，可見高價(jià)位德國房地產(chǎn)對華資的高度吸引力，所以他們正登廣告征求會講中文的員工，拓展這方面的業(yè)務(wù)。

臺灣人林坤銳10年前投入柏林房地產(chǎn)，以今天看來的“超低價(jià)”買入整棟20套公寓，裝修后出租。因?yàn)檫M(jìn)入的時(shí)間點(diǎn)對了，所以今天可以輕松靠租金過日子。即便如此，他仍不看好置產(chǎn)當(dāng)寓公的盤算，“現(xiàn)在已經(jīng)太貴了，更麻煩的是當(dāng)房東義務(wù)很多，權(quán)利很少，而且財(cái)稅局永遠(yuǎn)早你一步，獲利所剩無幾。”他的公寓大樓靠近總統(tǒng)府，又臨內(nèi)政部，位于所謂的整修區(qū)內(nèi)，整修之前，他就收到財(cái)政部的信，恭喜他房產(chǎn)因大翻修將增值，所以請他繳大筆特別稅，羊毛還是出在羊身上。

沒想到鐵樹竟開花

林坤銳的例子羨煞來自香港的魏玉鳳，她和丈夫落腳漢堡近20年，兩個(gè)人一起開了家發(fā)廊，丈夫因?yàn)閳?jiān)信“德國房價(jià)永遠(yuǎn)不會漲”，所以一直反對在德國置產(chǎn)，沒想到鐵樹竟然開花，現(xiàn)在后悔莫及；還好機(jī)會仍在，最近還是在漢堡近郊揀到50年的二手公寓，約80平方米以15萬歐元成交，夫婦倆高興地反問：“這價(jià)錢在香港能買到什么？”

在對房地產(chǎn)的偏愛上，兩岸三地零距離。來自貴州的任彤2004年買地蓋兩層花園別墅，只花了23萬歐元，“那時(shí)德國根本很少人愿意置產(chǎn)，德國政府還送錢補(bǔ)貼民眾買房子，匪夷所思?！庇辛松洗沃卯a(chǎn)的正面經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在她正準(zhǔn)備買第二間小公寓出租，周末都在看房子，不但自己看，也順便幫中國內(nèi)地的朋友找，雖然明知在德國當(dāng)房東無利可圖，但仍積極看房，“怕儲蓄全被金融危機(jī)稀釋掉?！?/p>

整體來說，外資占德國房市的比重仍不高，CBRE的調(diào)查顯示，在商業(yè)房產(chǎn)上約兩成來自歐洲以外的資金，其中亞太地區(qū)又只占4%；在住宅方面，綜合多家中介公司的說法，公寓部分，外資占2至3成，獨(dú)棟房屋則約一成的買主來自國外，主要來自俄羅斯、意大利及中國。

私人電視臺SAT 1未雨綢繆，已開拍電視連續(xù)劇《中國人來了》，描述一個(gè)白領(lǐng)中國家庭落腳德國小鎮(zhèn)，和德國家庭比鄰而居。中國父親竟是德國父親的上司，中國母親是大學(xué)教授，而德國母親“只是”花店老板，他們各有兩個(gè)小孩，中國小孩勤奮用功，德國小孩嬌縱貪玩，最后還演變成“情敵”。（編輯/袁紅）