房地產(chǎn)如今是風(fēng)聲鶴唳，成為全社會的敏感話題，房地產(chǎn)崩盤論也開始甚囂塵上，政府救市之心迫切，關(guān)系千家萬戶的房地產(chǎn)的前世今生又是如何呢？

房地產(chǎn)的前世

中國的房地產(chǎn)，不但有了“城市化”之說，本屆政府還對未來城鎮(zhèn)化建設(shè)做了長遠(yuǎn)規(guī)劃。但是，風(fēng)風(fēng)火火發(fā)展起來的中國房地產(chǎn)的前十年，卻似乎是“有意無意”間發(fā)展起來的。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，國家沒有采取針對性的規(guī)劃措施，更沒有建立“市場化的制度”，就連個像樣的統(tǒng)計制度都沒有，更別提拿出令人信服的統(tǒng)計數(shù)據(jù)了。因而可以說，中國房地產(chǎn)的前十年，基本就是“摸著石頭過河”。

在前十年的中期以后，即福利式房產(chǎn)逐漸被市場化代替以后，首先看到這一行業(yè)發(fā)展前景的是政府、銀行，繼而是趨利而來的開發(fā)商。即使是當(dāng)?shù)氐木游瘯奸_始建起了小產(chǎn)權(quán)房，可以說，中國的房地產(chǎn)用“風(fēng)起云涌”來形容一點都不為過。當(dāng)人們對買房達到一種瘋狂的程度時，政府和開發(fā)商以及銀行三家聯(lián)合坐莊，完完整整地控制了中國的房價。加上趨利的外資，更是每月以大量的熱錢流入，造成了中國央行為對沖熱錢不得不反復(fù)提高銀行準(zhǔn)備金率，中國的銀行準(zhǔn)備金率是目前世界上最高的，也是世界紀(jì)錄的保持者。地方政府里最受關(guān)注的部門恐怕就是住建部門了，因為土地出讓金成為地方政府的主要財政收入來源。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計，2001—2014年前4月，全國平均土地出讓金收入已經(jīng)超過1萬億元人民幣。并且在2011年，土地出讓金收入已經(jīng)占到了地方政府財政收入的60%，業(yè)界稱之為“土地財政”。

目前，土地收入已經(jīng)成為地方政府的主要來源，而由于全國的主要投資都集中于房地產(chǎn)業(yè)，中國的制造業(yè)連續(xù)17個季度出現(xiàn)萎縮，至今中國的制造業(yè)也沒有好轉(zhuǎn)的跡象。地方政府顯然是把主要精力集中到了房地產(chǎn)，而對制造業(yè)投入的精力十分有限。在中央嚴(yán)令壓縮過剩產(chǎn)能數(shù)年后，實際情況是，鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃、船舶等行業(yè)的產(chǎn)能利用率數(shù)年來一直維持在72%左右，這一數(shù)字顯著低于國際平均水平。這說明中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為地方政府的寵兒，而制造業(yè)則備受冷落。

政府、銀行、開發(fā)商為既得利益者，房價的瘋狂讓他們天天偷著樂，也培養(yǎng)了中國成千上萬的富豪。購房者成為買單人，那些在2010年之前投機買房者大賺了一筆。這一現(xiàn)象跟股票買賣差不多，笑到最后的永遠(yuǎn)是那些上市公司以及坐莊者，而不是跟風(fēng)炒作者。

在這十年里，一直對房價上漲持反對意見者，除了購房者就是一些諸如空頭司令謝國忠等，但政府、銀行、開發(fā)商們卻在拼命地建房。政府在2009年起的4萬億元投資中，積累了大量債務(wù)，而銀行一貫賺錢的房貸業(yè)務(wù)開始因為2013年“6·20”事件而資金持續(xù)吃緊。當(dāng)今年2月興業(yè)銀行第一個暫停開發(fā)貸以后，一股停貸風(fēng)刮遍了大江南北的所有大中小銀行。至今年4月，據(jù)有關(guān)媒體調(diào)查統(tǒng)計，全國22個主要城市，90%的銀行已經(jīng)上浮了首套房貸款利率，普遍利率上浮水平在5%～10%，而且有6個城市對二套房房貸利率也做了調(diào)整。盡管在今年5月，央行以及銀監(jiān)會聯(lián)合召集銀行負(fù)責(zé)人開會，要求不要停止房貸以及不要提高房貸利率，但行政色彩濃厚的央行和銀監(jiān)會被商業(yè)銀行給“耍”了，這表明行政執(zhí)法已經(jīng)遭到唾棄。

中國的房地產(chǎn)從興盛到目前的嚴(yán)重分歧，說明了兩個問題：

1.行政調(diào)控已經(jīng)不適應(yīng)市場。

地方政府在房價扶搖直上的年代，擁有絕對的話語權(quán)，但在市場化呼聲越來越高的當(dāng)下，開始受到質(zhì)疑?，F(xiàn)在房價開始動搖了，一些習(xí)慣靠房地產(chǎn)支撐財政收入的地方政府開始慌了神，亂了陣腳，已經(jīng)“情不自禁”地制定了救市措施，救市措施也五花八門，但可以肯定地說，都是沒有用的。不尊重價格規(guī)律必將被價格規(guī)律打得頭破血流，允許房價上漲，就得允許房價下跌。如果政府在此時投入血本去鞏固房價，到最后只有破產(chǎn)一條路。

2.經(jīng)濟不能憑一枝獨秀來維持，百花滿園才是春。

中國的地方政府在前十年里，沒有把主要精力放到“奄奄一息”的制造業(yè)上，幾乎所有的精力都集中到了房地產(chǎn)行業(yè)。這是一種典型的“短期思維”，真正長久的則是制造業(yè)以及與之配套的服務(wù)業(yè)。一座城市離開了制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，就如沒有了靈魂的軀殼，是不會有生機的。鬼城之所以被詬病，是因為那里沒有可以務(wù)工的企業(yè)，這是第一位的。有了可以務(wù)工的企業(yè)，就可以建立配套的諸如醫(yī)療、教育、娛樂、文化，等等其他服務(wù)業(yè)，就會有各種各樣的人來經(jīng)營這些業(yè)務(wù)。房子建得再好，如果沒有制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，就沒有居住價值，這是城市化后帶來的新的價值觀。但是，地方政府往往都注重短期利益，而對能夠活躍城市的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，則采取各種各樣的收費措施來排擠打壓，而不是扶持。

房地產(chǎn)的今生

從對房地產(chǎn)的爭論中，似乎有幾種傾向：

1.政府傾向于征收房產(chǎn)稅。從房產(chǎn)稅試點到現(xiàn)在已經(jīng)有四年多了，中央政府換屆后，既沒有明確說要征收，也沒有說不征收。但地方政府則躍躍欲試，所以說地方政府的這種沖動心態(tài)，是完全建立在擴大財政收入上，而不是研究征收房產(chǎn)稅后帶來的嚴(yán)重后果該如何防范上。日本的前車之鑒就是在最熱絡(luò)的日本房地產(chǎn)時期過重地征收了房產(chǎn)稅，因為政府可以得到很大的收益，但緊接著的是日本失去了20年，仍然沒有走出衰退的陰影。長期經(jīng)濟通縮使政府收到的利益早已蕩然無存。

2.希望房地產(chǎn)價格崩盤。這種心態(tài)顯然屬于那些購房者，連續(xù)十年保持上漲，已經(jīng)讓這部分人群“恨之入骨”了。這種心情可以理解，但真的房價崩盤了，你還買得起房子嗎？恐怕與房地產(chǎn)配套的行業(yè)都要破產(chǎn)了，收入也變成0了，如何買房？再便宜也買不起了。除非是那些處在沒有衰退的行業(yè)中的人，以及那些富豪們。

3.希望房價繼續(xù)上漲。持這種心態(tài)的人，除了政府、銀行和開發(fā)商們外，還有一些業(yè)主，當(dāng)開發(fā)商們“降價甩賣”時，那些業(yè)主們總是利用一些愚蠢的做法，要么打砸售樓處，要么堵售樓處。但這樣做對房價調(diào)整也毫無用處。地方政府則利用手中的權(quán)力，限制開發(fā)商降價銷售，這種反價格規(guī)律的行為，與房價上漲時購房者的謾罵聲如出一轍，所不同的是，房價上漲時，購房者心急如焚，現(xiàn)在是政府、銀行、開發(fā)商以及業(yè)主們心急如焚了，這或者就叫做風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)吧。

4.警惕運用利率調(diào)控。央行自去年“6·20”事件后，一直沒有如商業(yè)銀行預(yù)期的那樣向市場大量注水，國家在新一屆政府的授意下，保持了真正意義上的貨幣穩(wěn)健。其次，在房價上漲過程中，起主要作用的是銀行放款，包括向購房者的房貸以及向開發(fā)商提供的投資貸款，以及首付比率、首套房利率等是一些關(guān)鍵要素。購房者再怎么罵房地產(chǎn)開發(fā)商，再怎么罵銀行，再怎么罵地方政府，都起不了作用。但是如果銀行主動動搖上述幾個要素之一，則應(yīng)警惕房價可能真正動搖。國X條式調(diào)控十年出了十次以上了吧，但一次也沒有動用過諸如利率等，說明是在敷衍群眾情緒。但今年2月興業(yè)銀行率先暫停房貸，則實實在在地拉開了房價調(diào)整大幕。作為判斷價格即將衰退的一種依據(jù)，則是在截止到去年底，已經(jīng)保持了7個季度的上漲，且上漲幅度比較陡峭，這往往是價格下跌前的基本征兆，即要下跌先讓其瘋狂。

按照自然規(guī)律，價格在一、二、三、四線城市會有所不同，但都不至于崩盤，不過價格調(diào)整幅度卻并不一定小。但是如果有外力干預(yù)，這種變化就大得多，比如說，央行采取提高基準(zhǔn)利率，則有可能真的出現(xiàn)崩盤。同時，如果采取一些征收房產(chǎn)稅的辦法，則可能溫和調(diào)整。一線城市由于“地緣政治”影響，調(diào)整幅度相對會弱一些，但仍然可能調(diào)整到總漲幅的38.2%或37.5%，調(diào)整時間的長短與地方政府的逆向救市措施有關(guān)，這些逆向調(diào)整措施只會延緩價格下跌時間，但不會影響價格下跌幅度。二線城市的“地緣政治”因素較一線城市稍弱，因而下跌幅度稍大，50%或62%是其調(diào)整目標(biāo)。三四線城市調(diào)整幅度可能較大，因為這些城市的吸引力較弱，62%～75%的調(diào)整幅度是可能的。最有可能發(fā)生崩盤的條件是提高基準(zhǔn)利率征收房產(chǎn)稅。這種組合拳一旦打出，中國經(jīng)濟都有可能崩盤。

從國務(wù)院總理八次召開常務(wù)會議討論穩(wěn)增長來看，“微刺激”可能是常態(tài)。中央會采取市場化的手法來調(diào)控，但也會有保有壓，目前是調(diào)查摸底數(shù)據(jù)階段。而房價動搖后，房產(chǎn)去庫存化成為今后幾年的主要努力方向，但從更長期看，房地產(chǎn)仍然有較好的表現(xiàn)機會，但絕不是瘋狂，而是回歸理性。從中央對經(jīng)濟的改革趨向看，“鋤強扶弱”式調(diào)控或改革是一種方向，即相對弱化房地產(chǎn)，同時強化制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，讓中國經(jīng)濟均衡發(fā)展。（本文作者陳維君系職業(yè)投資人、和訊評論財經(jīng)專欄作者，有著二十年的股票和期貨投資經(jīng)驗）（編輯/可敬）