文 | 余豐慧

當價格上升到畸高位置時必然抑制需求，使得需求下降、價格走低，最終使得價格和需求相互作用達成新的均衡。這是一個顛撲不破的規(guī)律，房地產市場絕不會成為例外。

北京樓市出現(xiàn)有價無市，中介稱超400萬二手房難出手。（據(jù)12月10日《北京晨報》）

無獨有偶，青島也出現(xiàn)了二手房難以脫手，掛盤幾個月無人問津的現(xiàn)象。

從專業(yè)研究機構數(shù)據(jù)看，據(jù)鏈家地產市場研究中心統(tǒng)計，2013年12月第一周，北京新建商品住宅成交均價環(huán)比下降6.2%；北京二手住宅成交均價環(huán)比下降4.25%。廣州經緯行研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2013年11月份，廣州十區(qū)兩市新建商品住宅簽約均價環(huán)比下跌9.4%，同比下跌6.17%。

從成交量看，中國指數(shù)研究院去年12月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的43個城市中，逾五成城市成交面積同比下降。中原集團研究中心所監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)也顯示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。國土資源部三季度中地指數(shù)顯示，房地產業(yè)投資總額下降31.6%，商品房銷售面積下降27.5%。

這些數(shù)據(jù)均表明全國主要城市包括一線城市房價出現(xiàn)松動、滯漲甚至有價無市跡象。而這次與以往大為不同。過去也曾出現(xiàn)過短暫性的房地產成交量下滑、房價滯漲現(xiàn)象，但那是在行政手段調控強力措施出臺背景下，是在民眾對調控給予厚望預期情況下。而這次多城市商品房有價無市、出現(xiàn)滯漲跡象幾乎完全是由市場內生機制發(fā)揮作用的原因。

從微觀經濟分析，需求曲線是向下傾斜的，即：需求與價格呈現(xiàn)是反向關系。當價格上升到畸高位置時必然抑制需求，使得需求下降、價格走低，最終使得價格和需求相互作用達成新的均衡。這是一個顛撲不破的規(guī)律，房地產市場絕不會成為例外。

從宏觀經濟學分析，中國內地房地產的畸形發(fā)展，房價畸高已對整個經濟造成巨大侵害。房地產價值極度膨脹，房價泡沫式暴漲，其虛幻財富效應顯現(xiàn)，使得房地產具有巨大的吸金效應，將社會總投資、總需求、資本等主要生產要素都吸引到房地產行業(yè)里，造成百業(yè)凋敝，特別是實體經濟不景氣。進而使得社會總需求包括總消費水平受到嚴重打壓。

總需求曲線是向下傾斜的，表明實際支出會隨著價格水平的上升而下降。這就是我國內需始終啟動不起來的原因之一。而同時，房地產膨脹、房價暴漲抑制了總需求，反過來最終也殃及房地產本身，使得商品房需求也受到打壓。一開始出現(xiàn)有價無市，成交量下滑等跡象，不排除最終房地產泡沫破滅，房價崩盤，引發(fā)經濟和金融危機的可能。北京等城市出現(xiàn)住房有價無市現(xiàn)象或已是先期征兆。這至少表明中國房地產市場并沒有脫離市場規(guī)律，或許放手讓市場機制在房地產市場發(fā)揮作用“天塌不下來”，甚至比行政手段調控效果要好。

雖然判斷拐點為時過早，但是，房價確實有見頂征兆?？傊?，中國的國民產出已經支撐不了如此龐大的房地產泡沫價值，中國國民收入很難支撐如此畸高的房價。房地產泡沫破滅是遲早的事情，高房價掉頭向下也只是時間問題。