我國城鎮(zhèn)建筑以每年新建20億m2的速度遞增，同時既有建筑又以平均壽命30 a的速度被滅失。在這些滅失的既有建筑中，既有一大部分低標(biāo)準(zhǔn)、低質(zhì)量的建筑，也有一部分是應(yīng)當(dāng)極力保護的建筑文化遺產(chǎn)。事實證明，將存在問題的建筑全部拆除或全部保留都是不現(xiàn)實的，不符合建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求，也不符合當(dāng)今社會發(fā)展、人民生活提高的要求。一方面如此短壽的建筑將每年產(chǎn)生數(shù)以億計的建筑垃圾，帶來巨大的環(huán)境威脅；另一方面安全性能差、能耗高的建筑也造成了安全隱患和能源浪費。因此針對既有建筑的情況，因房制宜、因房施策，制定適應(yīng)性的改造措施，延長其壽命，提高其安全和使用性能，將是既有建筑繼續(xù)服務(wù)社會的良好途徑。

1 既有建筑的特點

1）結(jié)構(gòu)形式、建筑材料多樣。這些建筑基本反映了各個建設(shè)年代的建造技術(shù)的發(fā)展水平和材料特性，由此帶來了既有建筑結(jié)構(gòu)形式的多樣化。既有古老的木結(jié)構(gòu)，也有1900年以來占主導(dǎo)地位的各類磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，20世紀(jì)80年代后大量出現(xiàn)的高層建筑，2000年以來突飛猛進的大跨結(jié)構(gòu)等。

2）權(quán)屬情況多元。由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，在我國由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型等多種因素的影響下，既有建筑的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了很多變化，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的情況可分為公產(chǎn)房、私產(chǎn)房。在公產(chǎn)房中又可細分為政府產(chǎn)、企業(yè)產(chǎn)、宗教產(chǎn)、軍產(chǎn)等，另有一類特殊產(chǎn)別的房屋——代管產(chǎn)。種類繁多的產(chǎn)別給管理上帶來很多不便，也使得既有建筑的改造具有很多不確定性。

3）改造利用規(guī)范不完善。目前，我國既有建筑的管理文件和改造利用的技術(shù)規(guī)范較少不完善且不系統(tǒng)，使得既有建筑的改造不系統(tǒng)，無規(guī)劃。

4）設(shè)備系統(tǒng)不完善。建設(shè)年代較久遠的既有建筑，一般來說其配套的設(shè)備系統(tǒng)均不完善。如空調(diào)系統(tǒng)基本沒有，采暖系統(tǒng)較簡易，消防系統(tǒng)缺失。這些配套設(shè)備系統(tǒng)與現(xiàn)代生活的要求相差較大，也不符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。

5）改造形式多樣。一是因為結(jié)構(gòu)形式的不同，改造所選用的技術(shù)路線不同；二是因為管理規(guī)范的缺失，使得既有建筑改造沒有統(tǒng)一規(guī)劃和約束的規(guī)范；三是因為產(chǎn)權(quán)人多元化，其改造建筑的目的、方式必然不同。而這種多樣化的改造，給既有建筑的再利用和可持續(xù)發(fā)展帶來了不利的影響。

2 既有建筑改造再利用的原則

1）價值評估、因房施策的原則。在既有建筑中，除了各級文物保護單位外，還有大量的歷史建筑，它們也是過往歷史時期的物質(zhì)見證，記載了豐富的歷史文化信息和技術(shù)特色，是保護地域文化的重要載體和文化遺產(chǎn)，保護利用這些建筑遺產(chǎn)，對當(dāng)今社會的發(fā)展、文化的傳承具有不可替代的作用，但也有一大部分歷史文化價值較低、使用性能較差的普通建筑，需要對其進行適應(yīng)性改造，進行安全性能、使用功能的提升改造，延長其使用壽命，使其與現(xiàn)代生活接軌，為現(xiàn)代生活服務(wù)。

對于不同類型、不同價值的既有建筑，在改造前，首先要進行價值評估。價值評估的標(biāo)準(zhǔn)要圍繞歷史文化、建造技術(shù)、人文特色、使用價值、安全質(zhì)量等方面展開。要盡可能保留既有建筑的歷史信息和圖像、技術(shù)檔案。根據(jù)價值評估結(jié)果，確定改造再利用的方法。

2）節(jié)約資源和成本的原則。建筑物的成本是由業(yè)主成本和社會成本兩部分構(gòu)成的。所謂業(yè)主成本是指業(yè)主對建造的投入，與大拆大建相比較，既有建筑的改造再利用，毫無疑問能夠節(jié)省業(yè)主的投資；而社會成本是指社會為建設(shè)行為付出的成本，包括對資源的消耗和對環(huán)境的污染以及對人文環(huán)境的影響。據(jù)有關(guān)資料顯示，與建筑業(yè)有關(guān)的污染接近污染總量的40%～50%，而舊建筑適應(yīng)性再利用可有效減少這一污染量。社會成本是無法用貨幣來衡量的，代表的是公眾而非個人的利益。以再利用為目的的既有建筑改造，要符合業(yè)主節(jié)約成本的意愿，更要符合全社會節(jié)約資源的要求。

3）安全適用、有機更新的原則。既有建筑因為存在安全和使用上的缺陷，才需要進行改造。所以在改造中針對建筑遺產(chǎn)類既有建筑一般采用保護為主，適當(dāng)增加現(xiàn)代的使用功能或技術(shù)手段，以再利用帶動保護的原則；針對歷史地段的既有建筑一般采取保護、更新并重的原則；針對大量的一般性既有建筑，出于經(jīng)濟和生態(tài)價值考慮，一般采用改造后再利用的原則。

4）可持續(xù)發(fā)展的原則。建筑是存在于城市系統(tǒng)中的一個點，它的改變將牽動其所在街區(qū)乃至整個城市的改變。因此既有建筑的更新將會帶動整個區(qū)域的發(fā)展并最終促進城市整體的持續(xù)發(fā)展。在改造中，要選擇綠色建材和綠色改造方式，使既有建筑在節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)電和環(huán)保上達到可持續(xù)發(fā)展的要求。

3 既有建筑改造再利用的分類

1）保護為主、修舊如故類型。針對建筑遺產(chǎn)及有特殊保護意義的既有建筑。對于有歷史文化價值的部分，往往通過修復(fù)、清洗、除去污垢，保留歷史痕跡等手段，還其歷史本色，即“修舊如故”，而不搞“煥然一新”；在修繕過程中，特別注重保持既有建筑的主要構(gòu)件和空間特征，盡量采用原有技術(shù)手段及建筑材料修復(fù)加固。

2）合理利用、有機更新類型。針對歷史街區(qū)、歷史地段的一般建筑，采取保護、更新并重的改造方式。對既有建筑的改造不同于建筑遺產(chǎn)的保護，大多可納入現(xiàn)代生活內(nèi)容，可根據(jù)新的功能對建筑內(nèi)部空間進行更新，強調(diào)既有建筑安全、適用性上的全面提升。

3）注入新技術(shù)，補新顯新。針對大量的一般性、有安全隱患或性能缺陷的既有建筑，在改造過程中，一般不采用復(fù)原技術(shù)或仿制建造，而是完全采用新材料、新技術(shù)和新的建筑構(gòu)成手段，使新與舊之間拉開時間層次。在既有建筑改造過程中，除使用常規(guī)技術(shù)外，注重高新技術(shù)、特別是生態(tài)技術(shù)的運用，從而使既有建筑的物質(zhì)載體獲得適用、甚至超前的機能，使其納入當(dāng)代城市生活。

4 適用技術(shù)

4.1 結(jié)構(gòu)加固技術(shù)

1）抗震加固。我國是世界上地震多發(fā)國家之一，既有建筑因建設(shè)年代久遠，當(dāng)時的經(jīng)濟、技術(shù)水平較低，因此在抗震設(shè)防上先天不足，對既有建筑采取有針對性的加固措施，將極大提升抗震性能。在不影響建筑文化歷史價值前提下，可采用外粘型鋼、碳纖維、鋼筋網(wǎng)片等方法加固補強梁、柱、墻體等承重構(gòu)件；還可以在結(jié)構(gòu)的適當(dāng)部位附加耗能減震裝置，降低地震的破壞；同時可以利用既有建筑的地下室，采用混凝土套或鋼筋混凝土套加大基礎(chǔ)底面積。

2）地基基礎(chǔ)加固。針對沉降較大的地基基礎(chǔ)，一般采用高壓水泥噴樁加固原有地基的方法，而對于有開裂傾斜現(xiàn)象的砌體條形基礎(chǔ)，則要采取將開裂的基礎(chǔ)墻體局部拆除重新砌筑、同時加固地基的方法，才能增加建筑的整體性。在有條件的既有建筑中，還可以適當(dāng)加大基礎(chǔ)底面積，改善其基礎(chǔ)承載力。

3）木結(jié)構(gòu)加固。對于需保留原結(jié)構(gòu)的建筑遺產(chǎn)項目，宜采取以同材質(zhì)、同式樣的木構(gòu)件替換糟朽損壞的原有木構(gòu)件，對于開裂、局部損壞的木構(gòu)件也可以采用粘貼碳纖維或增設(shè)木夾板、扁鐵箍的加固做法，盡量不破壞原有結(jié)構(gòu)受力體系。而對于一般既有建筑，可以用新的輕鋼結(jié)構(gòu)或鋼木結(jié)構(gòu)替代原木結(jié)構(gòu)體系。

4）墻體加固。對于砌體強度較低的墻體，主要采用壓力灌漿的方式進行補強或采用墻面內(nèi)掛筋網(wǎng)，外抹水泥砂漿的整體加固方法。對于一般既有建筑，可以拆除非承重墻，用輕型墻體材料替代。

4.2 內(nèi)外檐裝修技術(shù)

1）材料檢測與選用。對既有建筑的內(nèi)外檐裝飾材料要進行專業(yè)檢測和甄別，確定保留、除垢、添配等具體方案。對于污染的部位，要用清水或有機材料除垢。禁止使用草酸等腐蝕性較強的除垢材料，而要選用有機材料，將對原有材料的損害降低到最小。對于缺損部位，要按照材料檢測數(shù)據(jù)，配置同材質(zhì)的材料進行填補。

2）外墻保溫。結(jié)合建筑能耗情況，實施外墻保溫，這是當(dāng)前既有建筑降低能耗的重要途徑。一般選擇自重較輕、與原有外墻結(jié)合較好的保溫材料。從安全性能出發(fā)，對高層既有建筑一般推薦使用符合消防要求的內(nèi)保溫材料。外檐門窗盡量選用氣密性好的保溫節(jié)能門窗。

3）設(shè)備完善技術(shù)。年代久遠的既有建筑一般設(shè)備功能較差，主要是消防設(shè)施和采暖、空調(diào)設(shè)施不完備，既不符合國家相關(guān)管理規(guī)范，也降低了建筑的舒適性和安全性。對于保護性要求較高的既有建筑，在設(shè)備完善方面要服從保護的要求，盡量采用對建筑整體和構(gòu)件損害較小的系統(tǒng)和技術(shù)。而一般性的既有建筑，則要按照現(xiàn)代生活的要求，盡量完善設(shè)備設(shè)施，提高安全等級和舒適性。

4）消防安全技術(shù)。對于建筑遺產(chǎn)類的既有建筑，當(dāng)執(zhí)行國家消防規(guī)范有困難時，應(yīng)當(dāng)在不降低建筑整體消防安全水平的前提下采取非常規(guī)的等效措施。對疏散通道、消防間距等先天不足的既有建筑，要因地制宜設(shè)置火災(zāi)探測報警器和局部自動噴水滅火系統(tǒng)，加強早期發(fā)現(xiàn)和控制措施，配備手提式滅火器、增加室外消火栓等措施，提高消防安全水平。而對于一般既有建筑，則要按照現(xiàn)行消防規(guī)范，完善消防設(shè)施，提高安全性能。

5）采暖空調(diào)。盡量利用原有采暖設(shè)施，進行有針對性的提升，不破壞原有建筑的整體性。歷史較長的既有建筑一般沒有空調(diào)設(shè)施，可以適當(dāng)添配，以分布式集中空調(diào)為主。

6）水電技術(shù)。為保證建筑的安全，要對老舊電線、水管進行安全檢測，對老化電線、跑冒滴漏的水管均要適時更換。

4.3 傳統(tǒng)工藝技術(shù)

在長期的建造實踐中，勞動人民創(chuàng)造積累了很多傳統(tǒng)工藝和施工技術(shù)，這是寶貴的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，與建筑遺產(chǎn)相得益彰。為確保建筑遺產(chǎn)的真實性和完整性，應(yīng)將這些非物質(zhì)文化遺產(chǎn)總結(jié)、傳承下去。天津在現(xiàn)存的建筑遺產(chǎn)中，就有很多優(yōu)秀的傳統(tǒng)技術(shù)，墻體局部掏砌工藝、墻面的混水裝飾飾面等。按照“原材料、原工藝”的修繕標(biāo)準(zhǔn)，在既有建筑的修復(fù)中，應(yīng)盡量采用。

5 結(jié)語

我國幅員遼闊，既有建筑量大面廣，因此各地既有建筑的差異較大，本文僅就既有建筑改造的原則、類型和適用技術(shù)進行了初步探討，在改造實踐中還有更多好的方法和技術(shù)。