□ 劉愛(ài)霞 姚惠穎

案 例

錢多（化名）在縣城的 “城中村”居住，土地改革后，祖遺老宅基地一處，家存1950年的《土地房產(chǎn)所有證》和1985年縣政府發(fā)放的《臨時(shí)宅基地證》。該處宅基地雖在城市建成區(qū)內(nèi)，但未履行集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的法定程序，土地性質(zhì)存疑。近幾年，錢多手頭寬裕，將自家宅基地全部建成五層樓房。房子建成后，因無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等原因，物權(quán)登記受阻。不過(guò)即使房子未登記，錢多照樣能讓房子創(chuàng)造效益。房子有的對(duì)外出租，有的出售給他人。單大（化名）就是買房人之一。單大認(rèn)為，錢多的房子價(jià)格明顯比商品房?jī)r(jià)格便宜，地理位置也不錯(cuò)，于是便買了一套。買房后，單大持購(gòu)房合同到登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)登記，被告知所買房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。 單大不理解，請(qǐng)給予解釋。

分 析

筆者認(rèn)為，房屋登記機(jī)關(guān)不為單大辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記是正確的。單大所買房屋為違規(guī)建筑，單大與錢多的房屋買賣行為不受法律保護(hù)，盡管已取得房屋，但法律不承認(rèn)單大為所買房屋的物權(quán)權(quán)利人。

錢多在自家宅基地上建房固然不錯(cuò)，但錢多家的居住位置屬于“城中村”城市建成區(qū)。雖然錢多所在“城中村”土地未履行土地性質(zhì)由“集體”到“國(guó)有”的變更，但根據(jù)我國(guó)憲法“城市的土地屬于國(guó)家所有”的規(guī)定，該“城中村”土地已成為“準(zhǔn)國(guó)有土地”，錢多的建房行為應(yīng)當(dāng)受在城市實(shí)施建設(shè)行為的法律約束?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定:在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。違反該規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照該法第六十四條規(guī)定承擔(dān)法律責(zé)任。錢多的建房行為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，所建房屋依法肯定屬于違規(guī)建筑，錢多依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。所以房屋登記機(jī)關(guān)拒絕為錢多的新建房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)登記屬于正常執(zhí)法。錢多不能取得整個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）款規(guī)定，其房屋是不能轉(zhuǎn)讓的。該規(guī)定是強(qiáng)制性規(guī)定，即錢多與單大的房屋買賣合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定系無(wú)效合同。單大的房屋系基于無(wú)效合同取得，故不受法律保護(hù)，自然不可能取得產(chǎn)權(quán)登記。