□ 許麗麗

案 例

某企業(yè)以出讓方式取得一宗國有土地使用權(quán)，該公司欲將其部分國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合的條件之一是“按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”。那么，國有土地使用權(quán)變更登記時(shí)，如何界定完成開發(fā)投資總額的百分之二十五？

分 析

筆者認(rèn)為，如何界定“百分之二十五以上”這個(gè)比例，簡單地說就是用已投資額除以總投資額，看結(jié)果是否大于0.25。計(jì)算方法很容易。關(guān)鍵是要弄清楚應(yīng)投資額、已投資額和總投資額三個(gè)投資額的概念以及三者之間的關(guān)系，并要知道三個(gè)投資額都包含哪些費(fèi)用；土地出讓金作為一大項(xiàng)投資支出，是否也包含在投資額中。在2008年1月國土資源部發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》中，對投資強(qiáng)度的計(jì)算公式（投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資÷項(xiàng)目總用地面積）說明中，明確說明了總投資額包括廠房、設(shè)備和地價(jià)款。并且第十二條將宗地開發(fā)投資強(qiáng)度指標(biāo)分為工業(yè)項(xiàng)目和非工業(yè)項(xiàng)目兩大類，進(jìn)一步明確工業(yè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)總投資包括建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備投資和土地出讓價(jià)款等。

在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中，第四十四條規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上”。一般房地產(chǎn)開發(fā)成本包括五大類：土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、政府稅費(fèi)、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用成本。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，這里就包含土地出讓金以及轉(zhuǎn)讓契稅等費(fèi)用。

所以，根據(jù)以上分析，總投資額包括：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備投資、建安費(fèi)用、政府稅費(fèi)、配套費(fèi)用、土地出讓價(jià)款及其他費(fèi)用成本。

而弄清總投資額之后，我們還要弄清應(yīng)投資額和已投資額的內(nèi)容。

2001年、2002年國土資源部辦公廳先后給湖北省國土資源廳、河南省國土資源廳復(fù)函，對“應(yīng)投資額”和“已投資額”作出立法解釋。按照這兩個(gè)復(fù)函，“應(yīng)投資額”是指土地使用者直接投入用于土地開發(fā)的資金總額，不包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用，“已投資額”是指土地使用者已經(jīng)投入用于土地開發(fā)建設(shè)的資金總額。

所以，應(yīng)投資額包含：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備投資、建安費(fèi)用、配套費(fèi)用及其他費(fèi)用成本。

已投資額包含：投入土地開發(fā)建設(shè)的全部費(fèi)用，不包括開發(fā)建設(shè)前的投資費(fèi)用、土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

綜上所述，已投資額≤應(yīng)投資額≤總投資額。

明確了以上三個(gè)投資額的概念及關(guān)系，就不難界定“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了。

國土部門在受理此類土地轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，作為首次轉(zhuǎn)讓在建工程土地使用權(quán)，核實(shí)“百分之二十五以上”標(biāo)準(zhǔn)是重點(diǎn)。國土部門首先要到宗地現(xiàn)場進(jìn)行地籍調(diào)查，其次，讓土地初始登記的受讓方提供開發(fā)投資的費(fèi)用票據(jù)，然后嚴(yán)格按照公式計(jì)算投入開發(fā)建設(shè)的資金是否達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，最后再辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。