沈從樂

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)4年的A股上市之路最終不了了之。

7月1日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布公告稱，包括大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在內(nèi)的32家企業(yè)，因未按規(guī)則要求報(bào)送預(yù)先披露材料，且申請(qǐng)文件中的財(cái)務(wù)資料超過有效期達(dá)3個(gè)月，被終止審查。

然而輿論普遍認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)的解釋并不是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)IPO（首次公開募股）失敗的真正原因。更為合理的解釋是，萬達(dá)主動(dòng)放棄了上市申請(qǐng)?！安慌懦f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)上處理故意造成上市失敗的情況。”RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦說。

今年上半年的A股行情，對(duì)于傾向于在股市上揚(yáng)時(shí)期吸納更多資金的IPO申請(qǐng)來說并非最佳時(shí)機(jī)。而萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入僅占總收入的5.87%，物業(yè)回報(bào)率不高，對(duì)投資者也缺乏足夠的吸引力。

此外，2013年6月收購港交所上市公司恒力地產(chǎn)后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已成功在香港借殼上市（兩個(gè)月后，恒力地產(chǎn)亦改名為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)），其對(duì)于A股上市的渴望一定程度上也得到了緩解?！半m然對(duì)于一家內(nèi)地房地產(chǎn)公司來說，A股平臺(tái)更接近市場，但萬達(dá)現(xiàn)在已經(jīng)有了港股平臺(tái)，發(fā)債成本較低，用股本融資的方式也較易找到國外資金，足夠支持公司業(yè)務(wù)?！毕愀蹍R業(yè)證券策略師岑智勇對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

截至發(fā)稿前，萬達(dá)尚未對(duì)此事回應(yīng)。但這看起來并不像一項(xiàng)早有預(yù)謀的計(jì)劃，即使是主動(dòng)放棄，萬達(dá)也顯現(xiàn)出一些無奈。

就在今年年初萬達(dá)集團(tuán)的內(nèi)部年會(huì)上，董事長王健林還曾明確提出，2014年將全力推動(dòng)電影院線業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)這兩家公司完成上市。雖然電影院線可能受某些關(guān)聯(lián)交易的影響現(xiàn)在也處于“中止審查”的狀態(tài)，但對(duì)其未來上市，業(yè)內(nèi)仍普遍看好。

目前，在中國內(nèi)地市場之外，萬達(dá)已有兩個(gè)上市融資平臺(tái)，但它們僅能夠提供單次數(shù)十億元級(jí)的融資，短期內(nèi)也還沒有能力為這個(gè)多年高速擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)提供足夠強(qiáng)大的融資渠道支持。比如去年借殼上市港交所后，受限于24個(gè)月內(nèi)不可進(jìn)行大規(guī)模注資的規(guī)定，萬達(dá)并不能充分利用在香港的上市融資平臺(tái)。

即便如此，這家急迫的地產(chǎn)開發(fā)商還是在半年內(nèi)通過港股平臺(tái)迅速進(jìn)行了兩輪海外發(fā)債，分別發(fā)行了6億美元規(guī)模的5年期美元計(jì)價(jià)債券和共計(jì)24.6億港元的配股集資方案。同時(shí)，在收購美國院線公司AMC僅僅一年多之后，萬達(dá)也在去年12月推動(dòng)了AMC在紐交所的上市，當(dāng)時(shí)融資額為3.32億美元（約合20.6億元人民幣）。

香港和美國兩個(gè)上市融資平臺(tái)建立前，萬達(dá)的資金籌措主要通過自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等。2011年宏觀調(diào)控收緊時(shí)，其資產(chǎn)負(fù)債率一度高達(dá)89.9%。

“如果萬達(dá)不缺錢，怎么可能之前會(huì)同時(shí)在兩個(gè)地方提出上市方案？尤其是它目前還處于資本支出比較大的階段?！闭猩套C券香港房地產(chǎn)行業(yè)分析師段斐欽對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

當(dāng)然，“首富”王健林并不想給人留下缺錢的印象。去年借殼港股上市前，他曾表示：“萬達(dá)上市并不是為了錢的問題，主要是為了建立企業(yè)制度，更重要的是為了高管和長期跟隨我的小股東有一個(gè)流動(dòng)性。”

無論如何，正如其官網(wǎng)上所回應(yīng)的那樣，萬達(dá)需要探索新的上市途徑。RET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，鑒于萬達(dá)成功的租售搭配的模式，或許可將商業(yè)地產(chǎn)與其他業(yè)務(wù)打包上市。endprint