江寒秋

7月2日上午，一份署名為“濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)”的《關(guān)于對我市商品房限購政策進(jìn)行調(diào)整的請示》文件從微博上流傳。從文件截圖可以看出，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)正在積極申請取消限購政策，并稱“為促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，我市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確定后實(shí)施?！倍鴥H僅過去一周，又有報(bào)道稱7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購政策全面放開。

一直以來，濟(jì)南房地產(chǎn)市場一直給外界以堅(jiān)挺的印象，并非房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的城市，卻突然傳出限購松綁的消息。取消限購背后有著怎樣的市場背景和政府愿景？

醞釀數(shù)月的限購松綁

網(wǎng)上流傳的《關(guān)于對我市商品房限購政策進(jìn)行調(diào)整的請示》文件中提到，“市建委提出上半年濟(jì)南市商品房的銷量出現(xiàn)了下滑下降及價(jià)格滯脹的現(xiàn)象……市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房與存量住房的限購?！?/p>

7月2日，濟(jì)南城建委回應(yīng)稱，“（限購是否調(diào)整）現(xiàn)在市里正在研究，還得報(bào)住建部審批?！倍鴥H僅過去一周，又有報(bào)道稱7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購政策全面放開。

一位本地開發(fā)商告訴記者，此前關(guān)于限購是否放開仍有爭議，盡管政府部門在一兩月前開會(huì)商議過，但直到今天才有了確切消息。因?yàn)闈?jì)南并非壓力最大、風(fēng)險(xiǎn)最高的城市。

濟(jì)南市從2011年4月份正式執(zhí)行限購政策，房價(jià)上漲幅度隨之明顯減弱，到當(dāng)年8月份，房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，持續(xù)到2012年6月份。

從2012年7月份開始，濟(jì)南房價(jià)開始出現(xiàn)一波環(huán)比上漲行情，截止到2014年3月份，濟(jì)南新房價(jià)格連漲了21個(gè)月，近幾個(gè)月的上漲幅度逐步收窄。

相比國內(nèi)其他一、二線城市，不論是新建商品住宅的供應(yīng)量、成交量還是成交價(jià)格，濟(jì)南表現(xiàn)都相對平穩(wěn)。以今年1-5月的數(shù)據(jù)看，前5個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品住宅21929套、246萬平方米，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量與去年相當(dāng)；成交方面，前5個(gè)月累計(jì)網(wǎng)簽16879套、184萬平方米，月均成交套數(shù)和面積也與往年相差不多。

但進(jìn)入6月份，濟(jì)南樓市的壓力在加大。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：濟(jì)南整體樓市降溫，上半年合計(jì)簽約住宅20753套，比2013年同期的30974套下調(diào)了33%?？墒厶讛?shù)也上漲了1萬套。

另一個(gè)數(shù)字也從某種程度上揭示限購取消的原因，數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月底，濟(jì)南普通商品住宅庫存達(dá)661萬平方米，創(chuàng)下2009年12月底以來的最高庫存記錄。

土地財(cái)政與開發(fā)商的資金鏈

樓市的成交低迷，波及到了土地市場，由此引發(fā)財(cái)政緊張，這或許也是濟(jì)南放開限購后的動(dòng)力。

在年初出現(xiàn)土地交易小高潮后，3月份以來濟(jì)南土地市場一直比較冷清，二季度甚至出現(xiàn)了零成交。

據(jù)濟(jì)南市2014年1至3月份公共財(cái)政預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告，今年一季度，濟(jì)南商品房銷量回落導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅回落。報(bào)告稱，由于近期部分城市商品房降價(jià)銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產(chǎn)市場觀望氣氛顯著增加：一季度濟(jì)南商品住房銷售量（套數(shù)）下降30.98%。受此影響，房地產(chǎn)業(yè)地域稅收僅增長5.21%，低于全市稅收增幅6.36個(gè)百分點(diǎn)。

而作為濟(jì)南市政府性基金收入的重要來源，土地出讓金在其中占很大比重，其一季度也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度濟(jì)南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到了2、3月份，成交宗數(shù)便大幅下降。

與此同時(shí)，一季度濟(jì)南市各項(xiàng)民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長1.11倍。

值得注意的是，繼3月底位于北大槐樹片區(qū)的2宗居住用地掛牌出讓后，整個(gè)4月份未有土地掛牌出讓，而5月份的土地市場更加“寂靜”，不僅未有土地成交，土地出讓也繼續(xù)“掛零”。6月份仍然如此。

此外，濟(jì)南市今年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢分析報(bào)告顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長17.5%，增速同比回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅增長4.3%，回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積下降25.5%，竣工面積下降45.5%，其中住宅下降34.9%和35.6%。

“新開工面積和竣工面積大幅下降，很大程度上顯示著開發(fā)商的資金鏈接續(xù)存在問題。這和當(dāng)前銀行收緊開發(fā)貸和個(gè)貸密切相關(guān)。故開發(fā)商也熱望放松限購，從需求端為資金輸血。”一位業(yè)內(nèi)知情人士介紹。

濟(jì)南相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對此解釋，濟(jì)南土地市場的“冷清”和樓市的“低迷”關(guān)系不大，在土地出讓之前要對土地進(jìn)行熟化以及定價(jià)，前期工作做好之后，才會(huì)有土地的出讓。

但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均將此歸結(jié)為樓市低迷的連鎖反應(yīng)，山東世聯(lián)怡高董事、總經(jīng)理朱江表示，樓市觀望情緒較濃，上半年市場成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，波及到了土地市場；當(dāng)前未開工項(xiàng)目延緩開工進(jìn)度，已開工項(xiàng)目延緩入市或者低價(jià)入市，老房源則普遍采用促銷、特價(jià)房等方式去庫存；受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，資金也趨于緊張。

預(yù)計(jì)30個(gè)城市將取消？

6月中下旬，從呼和浩特開始，更多城市開始實(shí)質(zhì)性考慮松動(dòng)限購政策。濟(jì)南只是其中的縮影。

世聯(lián)行報(bào)告顯示，二季度一線城市土地成交大幅縮水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億、25億元，較5月均縮水3成以上，同比下滑均達(dá)8成。

易居上半年數(shù)據(jù)顯示，TOP20城市出現(xiàn)土地供應(yīng)過剩的隱患。重慶市以土地成交3496萬平方排行成交建面榜首，讓銷比（土地出讓和銷售比） 3.7；而濰坊、蘭州、南通、臨沂讓銷比甚至高達(dá)11.4、10、6.5、5.7。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟指出，土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關(guān)系，但土地市場受房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷所帶來的影響是更為重要的因素，目前土地市場正式隨房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷進(jìn)入了下行時(shí)期?！暗變r(jià)成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，而標(biāo)桿房企拿地謹(jǐn)慎的程度也愈發(fā)明顯。endprint

“呼和浩特樓市的問題，遠(yuǎn)不是只有庫存這么簡單。三重周期的疊加才是真正原因。這三重周期是指，經(jīng)濟(jì)周期、財(cái)富周期和房地產(chǎn)周期?！睆埓髠シQ，類似城市的房地產(chǎn)市場必須調(diào)整。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉認(rèn)為，具體限購取消的方式可能是，限購政策結(jié)合戶籍政策調(diào)整，目前實(shí)際上除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都與購房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購的執(zhí)行對市場的影響本來就不大。

值得注意的是，限購從2011年執(zhí)行以來，其實(shí)效果已經(jīng)遞減，限購在影響市場的因素中，比例已經(jīng)不足1成。

鏈接

濟(jì)南樓市7月預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目

據(jù)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南7月有十余項(xiàng)目開盤加推，其中以高新區(qū)居首共有6個(gè)項(xiàng)目開盤，其次為市中區(qū)和歷下區(qū)、歷城區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目加推。

東部：

尚東1956

項(xiàng)目位置：世紀(jì)大道與鳳岐路交叉口東南角

萬科新里程

項(xiàng)目位置：奧體中路北段

華創(chuàng)觀禮中心

項(xiàng)目位置：濟(jì)南奧體中心東荷東臨

重汽1956

項(xiàng)目位置：龍奧北路與舜華南路交匯處東行50米

三慶城市主人

項(xiàng)目位置：高新區(qū)興港路與鳳山路交叉口東行200米

中海天悅府

項(xiàng)目位置：高新區(qū)齊魯軟件園東200米

花園小鎮(zhèn)

項(xiàng)目位置：花園路與化纖廠路交叉口東南角

東都尚城

項(xiàng)目位置：奧體中路東側(cè) 工業(yè)北路南側(cè)

恒大城

項(xiàng)目位置：奧體中路與工業(yè)北路交匯處向東1公里

中潤世紀(jì)中心

項(xiàng)目位置：經(jīng)十路與二環(huán)東路交匯處東南角100米

北部：

中凡魯鼎廣場

項(xiàng)目位置：天橋區(qū)濟(jì)濼路與汽車廠東路交叉口

名輝豪庭

項(xiàng)目位置：歷城區(qū)電建路與桑園路交匯處

西部：

連城水岸二期

項(xiàng)目位置：經(jīng)十路與段興東路交匯處往南

恒大世紀(jì)廣場

項(xiàng)目位置：槐蔭區(qū)青島路與濰坊路交匯處西南角

南部：

中海國際社區(qū)

項(xiàng)目位置：市中北靠南二環(huán)路，由市區(qū)沿陽光新路可直達(dá)

魯能領(lǐng)秀城

項(xiàng)目位置：舜耕路與二環(huán)南路交叉口

恒大帝景

項(xiàng)目位置：歷下區(qū)文化東路與山大路交叉口西100米路北endprint