楊 榮 旋

(桂林電子科技大學商學院，廣西 桂林 541004)

棲息式養(yǎng)老項目的可行性研究初探

楊 榮 旋

(桂林電子科技大學商學院，廣西 桂林 541004)

研究了A市發(fā)展棲息式養(yǎng)老項目的可行性，并以A市發(fā)展棲息式養(yǎng)老項目為背景對項目發(fā)展的市場需求、目標顧客定位、區(qū)位和資源優(yōu)勢、項目財務狀況等多個方面進行了分析，表明在A市發(fā)展棲息式養(yǎng)老項目是對我國社會化養(yǎng)老發(fā)展模式的一種有益探索。

可行性研究，棲息式養(yǎng)老，養(yǎng)老養(yǎng)生

0 引言

我國作為世界第一人口大國，隨著老齡人口占人口總數(shù)比重逐步提高，人口老齡化所帶來的社會問題日益凸顯。由于我國長期推行計劃生育政策，人口出生率逐年下降，并且社會、經濟的長足發(fā)展，醫(yī)療和生活條件的改善，人口死亡率也逐年下降，盡管目前開始實行單獨二胎政策，很長一段時間內，老齡人口占人口總數(shù)比重逐步提高的趨勢不會改變。如果按照聯(lián)合國判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，1999年我國就已經步入老齡化社會。根據(jù)2009年的人口統(tǒng)計，我國60歲以上和80歲以上老齡人口占人口總數(shù)的比重分別達到12.5%和11.4%；并且我國人口基數(shù)大，60歲以上和80歲以上老齡人口絕對數(shù)量達到1.67億和1899萬，形成了一個龐大的社會群體，同時還存在高齡化、空巢化、增長快的明顯趨勢。因此構建適合我國國情的養(yǎng)老體系，推進社會化養(yǎng)老服務勢在必行[1，2]。

1 項目開發(fā)背景

目前，我國老年人口正在以每年3%以上的速度快速增長，按照這一趨勢，民政部預計，2015年、2020年我國老齡人口占人口總數(shù)比例將分別達到15%和18%；絕對數(shù)量將分別達到2.15億和2.43億。由于我國尚未建立完善的社會保障制度，城鄉(xiāng)與區(qū)域經濟發(fā)展差距大，在“未富先老”的背景下，加快建設我國社會化養(yǎng)老服務體系已迫在眉睫。國務院《國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要(草案)》明確提出了“全面做好人口工作,大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務,積極應對人口老齡化?！?011年國務院政府工作報告中進一步提出“加快建立健全老年人社會服務體系”，建設社會養(yǎng)老服務體系已經上升到國家戰(zhàn)略的層面。為此國家發(fā)展和改革委員會在全國范圍內批準建立37個服務業(yè)綜合改革試點區(qū)域，A市成為首批試點區(qū)域之一，試點方向為生態(tài)旅游、社會化養(yǎng)老、商務會展。A市也是唯一一個將社會化養(yǎng)老作為此次服務業(yè)綜合改革試點申報方向的城市[1，2]。

2 市場需求分析

2.1 養(yǎng)老模式的轉變催生多元化的養(yǎng)老服務需求

居家養(yǎng)老是我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老生活方式。計劃生育政策的長期推行，社會經濟的發(fā)展，經濟社會結構的轉變，以及農村青壯年人口大量進城務工，大量城市人口的異地就業(yè)，使得家庭規(guī)模日益縮小，目前戶均規(guī)模僅為3.16人，同時老年空巢家庭比例不斷上升，已經成為了一種社會常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，老年空巢家庭比例城市已達到49.7%，農村達到38.3%。經濟社會的發(fā)展所導致的生活節(jié)奏的加快，青壯年人口面臨的各種工作和生活壓力大增，同時家庭規(guī)模的小型化，家庭養(yǎng)老功能逐步弱化，養(yǎng)老模式發(fā)生了極大改變。由于我國的社會保障制度不完善，以政府投入為主的養(yǎng)老體系所覆蓋的范圍和提供的服務，長期以來十分有限，從而提出了對社區(qū)服務型居家養(yǎng)老模式的新需求。并且經濟社會的結構變化產生了不同層次、不同需要的養(yǎng)老模式需求，逐步形成以家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老等多種養(yǎng)老模式相結合的綜合養(yǎng)老服務體系，市場化養(yǎng)老將逐漸成為養(yǎng)老服務重要組成部分[1，2]。

2.2 市場預測

通過分析人口老齡化演變過程可以發(fā)現(xiàn)：我國人口老齡化是政策性老齡化，西方發(fā)達國家則是自然老齡化，我國人口老齡化演變過程與西方發(fā)達國家存在根本性的差異。我國人口老齡化的演變過程總體上可以分為3個階段[1]。

1982年～2000年為人口老齡化過渡階段。此階段60歲以上老齡人口的增長率為3.02%，高于自然人口年均增長率1.47%。老齡人口占人口總數(shù)比例由7.64%增加到10.71%；老齡人口絕對數(shù)量由7 664萬增長到1.34億[1]。

2000年～2025年為人口老齡化發(fā)展階段。此階段是人口老齡化快速發(fā)展期，老齡人口占人口總數(shù)比例由10.71%增加到19.34%；老齡人口絕對數(shù)量由1.34億增加到2.84億。與2000年過渡階段老齡人口絕對數(shù)量相比翻兩番多[1]。

2025年～2055年為人口老齡化高峰階段。此階段是人口老齡化高峰期，老齡人口占人口總數(shù)比例由19.34%增加到30%；老齡人口絕對數(shù)量由2.84億增加到4.4億[1]。

由此可以看出，社會化養(yǎng)老巨大的市場空間和前景為項目提供了絕佳的發(fā)展契機。

2.3 市場定位

老年人養(yǎng)老方式的選擇的主要因素取決于消費層次和自理能力，因此養(yǎng)老目標市場的劃分可以依據(jù)這兩個指標粗略的細分三個目標市場[3]。即：

1)福利性、保障性的養(yǎng)老市場：目標群體主要針對收入水平低、自理能力基本喪失的老年人群體；2)家庭養(yǎng)老市場：目標群體主要針對具有中等收入水平、具有一定自理能力的老年人群體；3)高端養(yǎng)老社區(qū)市場：目標群體主要針對高收入水平、具有自理能力的老年人群體。

A市棲息式養(yǎng)老定位于居家養(yǎng)老和高端養(yǎng)老社區(qū)之間，即“在高端社區(qū)養(yǎng)老服務支持下的居家養(yǎng)老”，本項目以全方位、專業(yè)化、標準化、社會化的特點主要服務于中高端消費群體。目標群體定位如圖1所示。

3 項目的區(qū)位與資源分析

3.1 區(qū)位分析

A市地處我國東南部沿海地區(qū)，經濟發(fā)達，是東南部重要的港口城市。毗鄰部珠三角沿海經濟發(fā)達地區(qū)、東部長三角沿海經濟發(fā)達地區(qū)，以及中部經濟發(fā)達地區(qū)。A市高鐵貫通南北，擁有國家重要的國際樞紐機場，國際航運港口，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。良好的區(qū)位優(yōu)勢一方面使A市的社會化養(yǎng)老服務業(yè)能夠向周邊地區(qū)輻射，另一方面，也有利于吸引周邊養(yǎng)老人員向A市集聚。

3.2 資源分析

A市具有得天獨厚的生態(tài)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，是濱海生態(tài)名城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。多年來，A市追求經濟社會與自然的和諧發(fā)展，自然生態(tài)環(huán)境得以有效保護。為近一步提升生態(tài)環(huán)境，完善城市功能，提升城市品位，其生態(tài)和人文居住環(huán)境得到了明顯改善。A市風景優(yōu)美，是我國旅游對外開放最早的地區(qū)，著名旅游目的地城市。A市的旅游在國內外享有很好的口碑，已經成為一種品牌，旅游業(yè)也是A市最具城市優(yōu)勢、最具品牌效應、最具綜合競爭力和最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a業(yè)。A市歷史文化悠久，是我國著名的歷史文化名城。A市有著豐富、深厚的文化底蘊，A市的地域特色、歷史文化和民族文化，使A市變得更加神奇和富有吸引力。

3.3 氣候條件

A市地處我國東南部沿海屬亞熱帶比較典型的海洋性季風氣候，溫暖而濕潤，日照充足，雨量充沛，夏無酷暑，冬無嚴寒；全年平均溫度為21.2 ℃，平均最高溫度為24.5 ℃，平均最低溫度為18.7 ℃，極端最高溫度38.4 ℃，極端最低溫度2 ℃；年最冷月平均溫度在13 ℃以上，全年無霜。海水表層年最低溫度為10 ℃，最高為31.5 ℃，年平均溫度為20.7 ℃～21.6 ℃。四季季相變化頗有規(guī)律：春季季風由東北轉偏南，由冷轉暖，雨水增多；夏季有海風和雷雨的調劑，給熱天帶來涼意，時有臺風；秋季少雨多晴；冬季有東北季風，冷而不寒。優(yōu)越的氣候條件使A市成為頤養(yǎng)天年的最佳居所，是我國最早的養(yǎng)生休養(yǎng)勝地之一。

4 項目投資分析

4.1 項目概況

項目以A市為中心向全國及全球延伸、輻射。項目規(guī)劃用地20.36萬m2，總建筑面積17.7萬m2，綠化面積5.35萬m2，水域面積2.81萬m2，總容積率0.87，建筑密度15%。項目立足于異地

“棲息式”社會化養(yǎng)老目標群體的實際需求，打造集居住、養(yǎng)生、醫(yī)療護理、旅游、休閑、度假、文化娛樂、康復為一體的綜合性現(xiàn)代化頤養(yǎng)中心，致力成為東南沿海地區(qū)理念先進、檔次規(guī)格高、服務設施全、服務水平高的高端生態(tài)養(yǎng)老家園。建設A市運作市場化、服務專業(yè)化、管理科學化的社會化養(yǎng)老示范基地。

4.2 項目財務分析

1)盈利能力分析。

根據(jù)項目投資財務評價的《項目投資現(xiàn)金流量表》，對項目各項盈利能力指標進行綜合考察分析，項目各項財務評價指標的分析與計算結果如下。

項目財務凈現(xiàn)值NPV：所得稅前13 177萬元；所得稅后3 134萬元。

財務內部收益率IRR：所得稅前為15.7%；所得稅后為12.9%。

項目投資回收期：所得稅前為9.38年；所得稅后為10.53年。

2)敏感性分析。

根據(jù)對投資項目的綜合分析，涉及項目投資預期收益的主要影響因素包括：經營收入、建設投資、經營成本等。針對《項目投資現(xiàn)金流量表》的評價指標，以主要影響因素±10%變化時，對項目評價指標的影響程度進行分析。結果表明，投資和收入是比較敏感的影響因素；但當其變化為-10%時，項目財務內部收益率仍高于基準收益率(12%)。表明項目具有較強的抗風險能力。

根據(jù)上述財務分析與評價結果，項目財務內部收益率大于財務基準收益率、財務凈現(xiàn)值大于零、投資回收期小于基準投資回收期、項目總投資收益率大于基準利潤率，表明項目盈利能力性可接受。敏感性分析表明，項目建設投資的變化對項目效益的影響較為敏感，需要在建設過程中加強對建設成本的控制。

5 結語

養(yǎng)老產業(yè)是社會人口老齡化所形成的集生產、經營、服務于一體的新興綜合性服務產業(yè)。對經濟發(fā)展、解決就業(yè)以及社會的穩(wěn)定與和諧等方面具有重要作用，是一個極具經濟價值和開發(fā)潛力的“朝陽產業(yè)”。A市棲息式養(yǎng)老結合本市的區(qū)位、資源優(yōu)勢，項目的建設和運營順應了這種發(fā)展趨勢，是對十二五規(guī)劃的響應和落實，是在政府支持下利用社會資源解決老齡化問題的一次大膽實踐，也是對我國社會化養(yǎng)老發(fā)展模式的一種有益探索。

[1] 中房策聯(lián)網(wǎng)絡部.人口老齡化住宅研究[DB/OL].http://www.zfcl.com/shownews.asp?id=8055.

[2] 高曉路.城市居民對養(yǎng)老機構的偏好特征及社區(qū)差異[J].中國軟科學，2013(1)：103-114.

[3] 王寶剛.社會養(yǎng)老體系構建及商業(yè)發(fā)展研究[D].北京：北京交通大學，2012：16-25.

[4] 張雪梅，楊春昭，董 坤，等.石家莊發(fā)展旅游房地產可行性分析[J].合作經濟與科技，2013，3(34)：30-31.

[5] 劉 軍.商業(yè)地產項目可行性分析研究[J].時代金融，2014,1(541)：44- 46.

Feasibility study on habitat type pension project

YANG Rong-xuan

(GuilinUniversityofElectronicTechnologyBusinessSchool,Guilin541004,China)

Research the feasibility of A city habitat type pension development project. Base on the habitat type pension project development background of the A city, analyses the market demand, the target customer positioning, the location and resources superiority, the financial standing of the project development, the result is feasibility of A city habitat type pension development project, that is a useful exploration of China’s social pension development model.

feasibility study， habitat type pension， pension and health

1009-6825(2014)28-0276-02

2014-07-12

楊榮旋(1972- )，男，在讀碩士

F293.3

A