孫 曉 琳

(山西省建筑設(shè)計(jì)研究院，山西 太原 030013)

某培訓(xùn)中心項(xiàng)目效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

孫 曉 琳

(山西省建筑設(shè)計(jì)研究院，山西 太原 030013)

以某培訓(xùn)中心建設(shè)項(xiàng)目為例，依據(jù)相關(guān)投資估算指標(biāo)，對(duì)該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)用、建設(shè)工程其他費(fèi)用等進(jìn)行了估算，并詳細(xì)分析了該項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，有利于晉中市經(jīng)濟(jì)與文化的和諧發(fā)展。

投資，估算，工程費(fèi)用，效益

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展進(jìn)步，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以解放思想為先導(dǎo)，以發(fā)展和諧勞動(dòng)關(guān)系為主線，繼續(xù)推進(jìn)工會(huì)組建，全力維護(hù)職工合法權(quán)益，著力構(gòu)建和諧勞動(dòng)關(guān)系，努力為建設(shè)和諧有序、公平正義的社會(huì)作出貢獻(xiàn)。工會(huì)工作的內(nèi)涵不斷豐富，工會(huì)工作的重要性日益加強(qiáng)，工會(huì)承擔(dān)的工作職責(zé)和任務(wù)不斷加重。職工綜合素質(zhì)的提高、職工職業(yè)技能的培訓(xùn)、職工就業(yè)再就業(yè)的介紹、勞模精神的弘揚(yáng)、職工宣傳教育事業(yè)的發(fā)展、困難職工幫扶中心的建立和完善、工會(huì)各種大型活動(dòng)的開展等都顯得更加迫切。晉中市預(yù)建一所集健身、娛樂、餐飲、住宿于一體的綜合性培訓(xùn)中心。

該項(xiàng)目位于晉中市迎賓街迎賓北廣場(chǎng)的北側(cè)，東鄰康樂路，西鄰正太北路，北面為現(xiàn)有住宅樓。用地東西長(zhǎng)約135.66 m，南北寬約119.56 m；總用地面積15 248.28 m2，合22.87畝；該項(xiàng)目占地面積約為2 384.50 m2；總建筑面積19 952.50 m2。周圍道路形成一個(gè)縱、橫周密的交通網(wǎng)絡(luò)，地理位置優(yōu)越，交通條件十分方便，場(chǎng)地現(xiàn)為原辦公樓建筑，有拆遷任務(wù)，用地方整，適合作為建筑用地。

1 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1。

2 投資估算

2.1 投資估算編制依據(jù)

1)該職工活動(dòng)培訓(xùn)中心建設(shè)項(xiàng)目的委托書；

2)該職工活動(dòng)培訓(xùn)中心建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案；

3)《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》2005年；

4)《山西省建筑工程消耗量定額》2005年；

5)《山西省建筑工程其他費(fèi)用暫行標(biāo)準(zhǔn)》2009年；

6)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第3版；

7)工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部出版的工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)修訂本計(jì)?。?/p>

8)該項(xiàng)目土地使用類型為國(guó)家劃撥，因此估算中不考慮征地費(fèi)；

9)地基處理按換土考慮。

表1 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

2.2 項(xiàng)目投資估算

某職工活動(dòng)培訓(xùn)中心建設(shè)規(guī)模19 952.50 m2，參照《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》及近年類似建設(shè)工程造價(jià)和當(dāng)時(shí)物價(jià)水平，以及已建類似項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等，采用投資估算指標(biāo)法進(jìn)行編制，本工程投資費(fèi)用計(jì)算如下。

2.2.1 建安工程費(fèi)用

1)地基處理99.76萬元；2)土建2 194.78萬元；3)商品構(gòu)件139.67萬元；4)給排水239.43萬元；5)消火栓59.86萬元；6)自動(dòng)噴灑79.81萬元；7)空調(diào)通風(fēng)359.15萬元；8)電氣照明179.57萬元；9)消防報(bào)警59.86萬元；10)綜合布線159.62萬元；11)監(jiān)控系統(tǒng)119.72萬元；12)室內(nèi)裝飾1 197.15萬元；13)室外裝飾478.86萬元；14)電梯4部×40萬元/部共160萬元；15)變配電室150萬元；16)冷凍機(jī)房、換熱站220萬元；17)室外道路、水池、綠化、構(gòu)筑物80萬元；18)室外管網(wǎng)40萬元；19)室外供電線路、室外照明40萬元；20)水處理設(shè)備及水泵房80萬元；21)工程費(fèi)用合計(jì)6 137.24萬元。

2.2.2 建設(shè)工程其他費(fèi)用

1)建設(shè)單位管理經(jīng)費(fèi)(0.8%)49.10萬元；

2)地基勘探費(fèi)(0.3%)18.41萬元；

3)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)157.11萬元；

4)施工圖預(yù)算費(fèi)15.71萬元；

5)工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)(1.2%)73.65萬元；

6)可研編制費(fèi)19.17萬元；

7)研究試驗(yàn)費(fèi)20.00萬元；

8)人防工程異地建設(shè)費(fèi)71.83萬元；

9)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)69.83萬元；

10)城市消防設(shè)施配套費(fèi)9.98萬元；

11)建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)49.10萬元；

12)職工培訓(xùn)費(fèi)19.80萬元；

13)辦公家具購置費(fèi)14.03萬元；

14)客房家私設(shè)備購置費(fèi)247.50萬元；

15)會(huì)議設(shè)備購置費(fèi)150.00萬元；

16)二類費(fèi)用合計(jì)985.22萬元。

2.2.3 其他費(fèi)用

1)工程預(yù)備費(fèi)(8%)569.8萬元；2)建設(shè)期貸款利息：第一年91.13萬元；第二年188.89萬元；第三年202.66萬元；3)其他費(fèi)用合計(jì)1 052.48萬元。

2.2.4 工程估算投資

工程估算投資為8 174.94萬元。

2.3 資金籌措

綜上所述，某職工活動(dòng)培訓(xùn)中心建設(shè)項(xiàng)目估算總投資額為8 174.94萬元，其中建筑工程費(fèi)6 137.24萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用985.22萬元；基本預(yù)備費(fèi)569.80萬元；建設(shè)期貸款利息482.68萬元。其資金來源：1)申請(qǐng)上級(jí)工會(huì)組織財(cái)政支持2 800.00萬元，約占總投資額的34%；2)申請(qǐng)銀行貸款(第一年均勻投入)2 500.00萬元，約占總投資額的30%；3)剩余款項(xiàng)項(xiàng)目單位自籌，即2 874.94萬元，約占總投資額的36%。

3 項(xiàng)目效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

3.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

建設(shè)期：3年。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算期：20年。

基準(zhǔn)收益率：10%。

社會(huì)折現(xiàn)率：10%。

所得稅率：33%。

營(yíng)業(yè)稅及附加：5.4%。

標(biāo)準(zhǔn)間(雙人間)162間。

三人間3間。

培訓(xùn)教室(1 005 m2)：12個(gè)；其中舞蹈教室(180 m2)：2個(gè)；其他培訓(xùn)教室(625 m2)：10個(gè)。

文化娛樂場(chǎng)所：1)健身房(175 m2)：3個(gè)；2)棋牌室(175 m2)：3個(gè)；3)網(wǎng)吧(230 m2)：4個(gè)。

多功能大廳(1 653 m2)：1個(gè)，1 800席。根據(jù)需要可用作體育館或報(bào)告廳。

停車位：地上30位，地下90位。

客房出租率，最理想?yún)?shù)75%～85%，本測(cè)算選取80%，雙倍客房出租率按10%考慮。

該項(xiàng)目第一年所得收入及支出成本額均按70%考慮，以后年份按正常年份計(jì)算。

3.2 經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算

1)客房出租價(jià)格的制定。

酒店業(yè)是一種高收入，高盈利產(chǎn)業(yè)。它的經(jīng)濟(jì)收入來源是出租房間。同時(shí)客房收入的多少又直接影響賓館其他營(yíng)業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入。如：餐飲、商業(yè)、娛樂等，因此制定合理客房?jī)r(jià)格是非常重要的。

客房出租價(jià)格的確定，根據(jù)對(duì)晉中市賓館市場(chǎng)客房出租價(jià)格調(diào)研，建議該項(xiàng)目以三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定客房床位價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)間單床價(jià)格120元/(床·d)，雙人標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)240元/(間·d)；三人間單床價(jià)格80元/(床·d)。若一個(gè)人包標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格應(yīng)為120元/(間·d)+120×1/3=160元/(間·d)，按客房開房的10%考慮。

162間×240元/(間·d)×80%×90%×365 d=1 021.77萬元。

162間×160元/(間·d)×80%×10%×365 d=75.69萬元。

3間×3床/間×80元/(床·d)×80%×365 d=21.02萬元。

客房收入合計(jì)∑=1 118.48萬元(正常年份)。

2)餐飲收入：

餐廳餐位利用率按80%計(jì)算。

400位×365 d×80%=116 800位。

早餐：116 800位×10元/位=116.80萬元。

午餐：116 800位×60元/位=700.80萬元。

晚餐：116 800位×30元/位=350.40萬元。

餐廳收入小計(jì)∑=1 168.00萬元。

風(fēng)味餐廳、咖啡、茶吧、座位利用率按70%計(jì)算。

160位×365 d×70%=40 880位。

40 880位×50元/位=204.40萬元。

風(fēng)味餐廳、咖啡、茶吧收入小計(jì)∑=204.40萬元。

餐飲收入合計(jì)∑=1 372.40萬元(正常年份)。

3)多功能大廳收入。

多功能大廳場(chǎng)地租賃費(fèi)：租賃費(fèi)按20 000元/次考慮，以每年60次考慮，即20 000/次×60次=120.00萬元。

多功能大廳收入合計(jì)∑=120.00萬元(正常年份)。

4)娛樂、培訓(xùn)收入。

a.健身房：520人×8%×10元/次×365 d=15.18萬元。

b.網(wǎng)吧：500人×6元/人·次×365 d=109.50萬元。

c.棋牌室：3間×200元/間×365 d×80%=17.52萬元。

d.培訓(xùn)：600人/期×12期×150元/人·期=108.00萬元。

e.停車收費(fèi)：90輛×90%×365 d×10元/d=29.57萬元。

f.其他特快、售票、銀行業(yè)務(wù)、商務(wù)中心收入：20萬元。

娛樂、培訓(xùn)收入合計(jì)∑=299.77萬元(正常年份)。

收入估算合計(jì)∑=2 910.65萬元(正常年份)。

3.3 經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算

該項(xiàng)目總成本包括經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等(見表2～表4)。

表2 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算表(正常年份)

表3 管理費(fèi)用測(cè)算表(正常年份)

表4 資產(chǎn)折舊表

營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算：

營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額的5%計(jì)算。

城市維護(hù)建設(shè)按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)算。

教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅1%計(jì)算。

即：2 910.65萬元×(5%+5%×7%+5%×1%)=157.18萬元。

所得稅按稅后利潤(rùn)的33%計(jì)算得300.75萬元。

稅后凈利潤(rùn)610.62萬元。

在經(jīng)營(yíng)期間2011年～2013年申請(qǐng)減免所得稅，2014年，2015年申請(qǐng)所得稅減半繳納，以后年份按規(guī)定繳納。

3.4 敏感性分析

由表5可見，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

3.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

工程的建設(shè)期：3年。

投資額：第一年3 269.98萬元；第二年2 452.48萬元；第三年2 452.48萬元。

稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：4 300.80萬元。

稅前內(nèi)部收益率：14.92%。

稅前投資回收期：6.61年(含建設(shè)期3年)。

稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1 825.60萬元。

稅后內(nèi)部收益率：12.81%。

稅后投資回收期：8.75年(含建設(shè)期3年)。

財(cái)務(wù)分析表附表略。

表5 效益分析表

存在的問題和建議：項(xiàng)目投資的增加，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力有一定程度的影響，因此，在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格控制工程投資和工程建設(shè)進(jìn)度，以保證實(shí)施預(yù)測(cè)收益。

3.6 綜合評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目的實(shí)施，為晉中市乃至山西省工會(huì)事業(yè)注入了一劑強(qiáng)心劑，同時(shí)也為晉中市工會(huì)事業(yè)發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。

從經(jīng)濟(jì)效果看，該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)均收支平衡，不給國(guó)家財(cái)政造成負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)可行希望盡快立項(xiàng)投資建設(shè)。

綜上所述，經(jīng)過三年的共同努力，一個(gè)嶄新的具有時(shí)代氣息的職工活動(dòng)培訓(xùn)中心將矗立于華夏大地。

4 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)及結(jié)論

該職工活動(dòng)培訓(xùn)中心建設(shè)項(xiàng)目的建成將為晉中市提供一個(gè)高雅、時(shí)尚的體育文化、培訓(xùn)服務(wù)中心，為市民們提供一個(gè)鍛煉身體、陶冶情操、提高文化素質(zhì)的重要場(chǎng)所。切實(shí)提升了城市的面貌，為市民特別是下崗及待業(yè)人員提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，提高了就業(yè)人員的整體素質(zhì)，為廣大職工提供了技能比武及休閑娛樂場(chǎng)所，提升了客房住宿環(huán)境。為晉中市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧、體育文化繁榮將做出更大的貢獻(xiàn)。這個(gè)項(xiàng)目是一項(xiàng)利市、利省、利民的工程。建議早日投資建設(shè)服務(wù)大眾、服務(wù)晉中、服務(wù)山西。

[1] 山西省建筑工程投資估算指標(biāo)[M].太原：山西科學(xué)技術(shù)出版社，2003.

[2] 山西省建筑工程其他費(fèi)用暫行標(biāo)準(zhǔn)[Z].

[3] 國(guó)家發(fā)展改革委建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)[M].第3版.北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2006.

On benefits analysis and financial evaluation of some training center

SUN Xiao-lin

(Shanxi Architectural Design Institute, Taiyuan 030013, China)

Taking some training center construction program as the example, the paper evaluates the construction and erection cost and other costs of the construction projects according to related investment evaluation indexes, and analyzes some economic and social benefits of the program, so as to enhance the harmonious development of economy and culture.

investment, evaluation, engineering cost, benefits

1009-6825(2014)31-0243-03

2014-08-26

孫曉琳(1963- )，女，高級(jí)工程師

TU723.31

A