劉磊

部分二三四線城市房屋供大于求，商品庫(kù)存消化周期超過(guò)合理期，基本都維持在30個(gè)月以上，特別是那些問(wèn)題城市，如滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營(yíng)、九江、武漢、黃石、長(zhǎng)沙、西安、大理、大同、呼和浩特等城市。對(duì)于國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資者而言，規(guī)避以上提及的問(wèn)題城市，是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，審時(shí)度勢(shì)的正確選擇。

地方債務(wù)超過(guò)財(cái)政收支，賣(mài)地還債導(dǎo)致地價(jià)瘋狂上漲。王石曾經(jīng)感慨，土地財(cái)政的方式不改變，房?jī)r(jià)很難降下來(lái)，治標(biāo)需要治本。因此，在目前高房?jī)r(jià)狀況下入市投資，一旦稅務(wù)改革成功之后，價(jià)格回調(diào)，豈不是把投資者懸掛在了高位？

自去年10月份至今，內(nèi)地市場(chǎng)低迷。與此同時(shí)，香港房?jī)r(jià)連續(xù)下跌5個(gè)月。兩大龍頭房企樓盤(pán)降價(jià)25%-40%，而地產(chǎn)超人在過(guò)去兩年中連續(xù)7次從內(nèi)地撤資，造成了大量資本出走海外市場(chǎng)。

反腐倡廉，裸官肅清。中紀(jì)委以迅雷不及掩耳之勢(shì)，在國(guó)內(nèi)掀起了一波反腐倡廉的新型“戰(zhàn)役”，目的是“老虎”和“蒼蠅”一并“殲滅”。在這種政策的長(zhǎng)期倡導(dǎo)下，之前囤積房產(chǎn)的人群必然以低價(jià)、快速套現(xiàn)這部分資產(chǎn)作為首要選擇，造成短期的二手房供應(yīng)過(guò)剩，價(jià)格走低的行情。

QE3減持，熱錢(qián)回流美國(guó)，國(guó)內(nèi)資本的資金鏈吃緊，現(xiàn)金池有枯竭趨勢(shì)。從樓市中獲得的警示是2014年開(kāi)發(fā)商融資越發(fā)困難。不管是香港樓市，還是內(nèi)地樓市，或者是美國(guó)與日本樓市，都遵循價(jià)格變化趨勢(shì)，即資金充裕，價(jià)格漲；資金枯竭，價(jià)格跌。而中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)層面的大范圍降價(jià)，在過(guò)去20年中發(fā)生過(guò)5次： 第一次，1997年亞洲金融風(fēng)暴，海南、浙江等地出現(xiàn)嚴(yán)重的房?jī)r(jià)暴跌，局部崩盤(pán)現(xiàn)象。第二次，2003年非典爆發(fā)，廣東等地樓價(jià)跌。第三次在2005年，以上海、杭州被定點(diǎn)調(diào)控拉開(kāi)帷幕。第四次2008年開(kāi)年，萬(wàn)科喊出打折降價(jià)，發(fā)出房?jī)r(jià)下跌信號(hào)。第五次在2011年5、6月份，通州開(kāi)始降價(jià)（6個(gè)月內(nèi)指數(shù)房?jī)r(jià)調(diào)整6%）。5次的價(jià)格下跌都與融資環(huán)境的惡化、資金鏈緊張緊密關(guān)聯(lián)的。

對(duì)于國(guó)內(nèi)剛性需求者而言，房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)不便宜。因此，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)入市，務(wù)必根據(jù)自己的償付能力、還款的穩(wěn)定性、生活品質(zhì)的要求，來(lái)做購(gòu)房與否的最終選擇。千萬(wàn)別人云亦云，盲目攀比，被發(fā)展商短期優(yōu)惠促銷(xiāo)而購(gòu)買(mǎi)了超過(guò)自身負(fù)荷的自住房。國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資者們，“剛需”、“婚房”、“丈母娘”房是發(fā)展商為了自身房產(chǎn)銷(xiāo)售而“創(chuàng)造”的好似必須買(mǎi)房的理由，而從經(jīng)歷過(guò)漲跌樓市周期的成熟房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，這些詞匯都是歷史垃圾堆的名詞。大家可以想象一下，有哪個(gè)丈母娘、老婆為了買(mǎi)入一個(gè)不屬于財(cái)富范疇、甚至價(jià)格不斷下跌的房產(chǎn)，而逼迫自己的女婿和老公一定買(mǎi)房呢？根源在于大家都認(rèn)為房產(chǎn)是財(cái)富載體和象征，而在震蕩和下跌周期，房產(chǎn)卻是地地道道的負(fù)債，只不過(guò)是大家之前沒(méi)有體會(huì)和經(jīng)歷過(guò)罷了。

對(duì)于國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資者，專(zhuān)家告誡，切勿以賭徒心態(tài)，來(lái)賭未來(lái)房?jī)r(jià)一定上漲；任何資本市場(chǎng)都要經(jīng)歷漲跌周期。換句簡(jiǎn)單的話來(lái)描述，即今天的價(jià)格調(diào)整和下跌，是為了明天的上漲和獲利在做準(zhǔn)備而已，很多投資時(shí)機(jī)是需要等待的。同時(shí)要密切關(guān)注和房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的變化，如空置率、貸款利率、收入比、租售比、失業(yè)率、貨幣超發(fā)速率、人口增長(zhǎng)率等。房產(chǎn)投資是一門(mén)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)科學(xué)的預(yù)測(cè)和國(guó)民財(cái)富欲望融合的綜合體，只有從內(nèi)部的運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行總結(jié)，才能預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)和方向。但愿我們國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資者們且行且珍惜來(lái)之不易的房產(chǎn)財(cái)富。endprint