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        天津市商品住宅價(jià)格變動(dòng)實(shí)證分析

        2014-08-08 05:57:31吳奇
        企業(yè)導(dǎo)報(bào) 2014年7期

        吳奇

        摘要:通過(guò)分析商品住宅價(jià)格變動(dòng)的影響因素,確立研究指標(biāo),并借助天津市2001年到2010年社會(huì)與經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),運(yùn)用Eviews軟件,對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析,得到天津市商品住宅價(jià)格變動(dòng)回歸方程,從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策以及政府制定政策提供理論模型。

        關(guān)鍵詞:價(jià)格變動(dòng);回歸分析一、研究背景及意義

        20世紀(jì)80年代以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力之一。一方面,房地產(chǎn)投資在我國(guó)的GDP中占有較大比重;另一方面,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,據(jù)初步估計(jì),我國(guó)每投入100元的住房資金,可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求。因此,房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展既是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的需要,也是宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。

        住宅價(jià)格變動(dòng)的研究,對(duì)確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義:住宅價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的陰晴表,它能夠反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況,以及政策的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),通過(guò)對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的研究,確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,能夠準(zhǔn)確及時(shí)的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)及變化規(guī)律,從而作出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策。對(duì)政府而言,通過(guò)研究住宅價(jià)格趨勢(shì)及影響因素,不僅為研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃提供了條件,而且為政府適時(shí)利用反周期政策調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)使其持續(xù)健康發(fā)展提供有效的理論依據(jù)。

        二、天津市商品住宅價(jià)格變動(dòng)實(shí)證分析

        (一)指標(biāo)的選擇與數(shù)據(jù)來(lái)源

        影響商品住宅價(jià)格(Y)的因素很多,本文選取一般因素進(jìn)行分析,主要包括:房地產(chǎn)開發(fā)投資(X1)、人口(X2)、居民可支配收入(X3)、利率(X4)、GDP(X5)、商品零售價(jià)格指數(shù)(X6)。

        本文使用的數(shù)據(jù)是2001-2010年天津市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的部分時(shí)間序列,具體數(shù)據(jù)見下表1。

        表1

        注:表中數(shù)據(jù)來(lái)自《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《天津市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

        (二)模型建立

        通過(guò)對(duì)商品住宅價(jià)格長(zhǎng)期均衡關(guān)系的分析,可以了解影響住宅價(jià)格的因素能否以及在多大程度上解釋價(jià)格的長(zhǎng)期變動(dòng)。根據(jù)所收集到的數(shù)據(jù),本文利用多元線性回歸方法對(duì)商品住宅價(jià)格(Y)進(jìn)行了逐步回歸分析,回歸方程為:

        Y=c+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

        (三)回歸分析

        由上述分析得出,商品住宅銷售價(jià)格(Y)與房地產(chǎn)開發(fā)投資成本(X1)、總?cè)丝冢╔2)、居民可支配收入(X3)、貸款利率(X4)、

        GDP(X5)、商品零售價(jià)格指數(shù)(X6)6個(gè)指標(biāo)相關(guān),可以分別繪制散點(diǎn)圖來(lái)驗(yàn)證應(yīng)變量和自變量之間有無(wú)明顯線性關(guān)系。

        在Y—X1、Y—X2、Y—X3、Y—X4、Y—X5、Y—X6的散點(diǎn)圖中,只有Y—X4的散點(diǎn)圖中大部分點(diǎn)不在直線點(diǎn)附近,因此認(rèn)為貸款利率與商品住宅銷售價(jià)格相關(guān)關(guān)系不明顯。因此在后面的研究中忽略貸款利率對(duì)商品房住宅價(jià)格的影響,調(diào)整后的回歸模型為:

        Y=c+β1X1+β2X2+β3X3+β5X5+β6X6

        理論上認(rèn)為可支配收入對(duì)商品住宅價(jià)格的影響程度最高,因此首先對(duì)商品住宅價(jià)格和可支配收入進(jìn)行回歸分析。通過(guò)

        Eviews軟件,對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬和,用最小二乘法進(jìn)行估計(jì),結(jié)果如表2

        表2

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