王蘊(yùn)

摘 要：“營(yíng)改增”的進(jìn)程正在全面推進(jìn)，與地方財(cái)政收入密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于探討調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)“營(yíng)改增”后，改革后的增值稅將由國稅部門征收，雖然目前收入級(jí)次不變，但是地方財(cái)政會(huì)依然面臨不小壓力。本文從一般納稅人、稅率、發(fā)票、稅收收入級(jí)次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；營(yíng)改增

一、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)改增一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)的確定

對(duì)增值稅一般納稅人而言，確定標(biāo)準(zhǔn)的提高或降低，都可能引發(fā)征稅成本、稅制扭曲和稅收收入之間的均衡。一般納稅人確定的標(biāo)準(zhǔn)高，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)而言能夠降低征稅成本，但是卻增加了稅制扭曲，并且會(huì)使得增值稅收入減少。低標(biāo)準(zhǔn)反之亦然。目前，140多個(gè)國家實(shí)施了增值稅，大多數(shù)國家實(shí)行的是單一增值稅一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，僅僅有十多個(gè)國家采用了不同的一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。增值稅“擴(kuò)圍”的主要目的是減少稅制扭曲，一般納稅人確定的高標(biāo)準(zhǔn)會(huì)使多數(shù)企業(yè)被排除在增值稅征稅范圍之外，而且經(jīng)過多年的實(shí)施運(yùn)行，我國對(duì)增值稅的征管能力也大幅度提高。另外，商業(yè)地產(chǎn)一般來說經(jīng)營(yíng)規(guī)模都很大，會(huì)計(jì)核算以及建賬建制都相對(duì)健全，所以，在實(shí)施增值稅擴(kuò)圍改革之后，認(rèn)定房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以年應(yīng)征增值稅銷售額50萬元以上為標(biāo)準(zhǔn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)改增稅率的確定

商業(yè)地產(chǎn)改征增值稅，應(yīng)當(dāng)盡量考慮不增加商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際稅負(fù)，并且要讓大多數(shù)行業(yè)都能相對(duì)公平地享受到增值稅改革帶來的好處。目前，商業(yè)地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅執(zhí)行的稅率是5%，如果“營(yíng)改增”改革之后商業(yè)地產(chǎn)增值稅率定為11%，稅率上升比較明顯，據(jù)此有人預(yù)測(cè)“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)商的盈利空間將會(huì)受到影響。實(shí)際上，11%的增值稅稅率表面上看起來比較高，但是增值稅的計(jì)稅原理是銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，也就是說符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣的，而目前商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行5%的營(yíng)業(yè)稅則是對(duì)全部經(jīng)營(yíng)收入征稅。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的細(xì)則尚無定論，具體抵扣范圍還不清楚，所以無法判斷企業(yè)的稅負(fù)會(huì)上升還是下降。從國際發(fā)展趨勢(shì)來看，增值稅稅率有逐步簡(jiǎn)化的傾向，因此為促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)一般納稅人執(zhí)行11%的增值稅稅率可能性比較大。

三、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)改增發(fā)票的管理

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)面對(duì)不同的購買對(duì)象將開具不同的發(fā)票。根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的規(guī)定，納稅人向消費(fèi)者個(gè)人提供的應(yīng)稅服務(wù)不得開具增值稅專用發(fā)票。這是因?yàn)樵鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票是接受方支付增值稅并可以按照增值稅規(guī)定進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的憑證，是將上一環(huán)節(jié)納稅人已經(jīng)繳納增值稅稅款傳遞給下一環(huán)節(jié)納稅人并據(jù)以抵扣的重要鏈條。消費(fèi)者個(gè)人是應(yīng)稅行為的終端，也是增值稅的最終負(fù)擔(dān)者，對(duì)消費(fèi)者個(gè)人來說是不需要取得增值稅專用發(fā)票來進(jìn)行稅款抵扣的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)購買房產(chǎn)的對(duì)象進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，分類管理，如果購買房產(chǎn)的對(duì)象是企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)開具增值稅專用發(fā)票；如果購買房產(chǎn)的對(duì)象是消費(fèi)者個(gè)人，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)開具普通發(fā)票。

四、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)改增的難點(diǎn)是調(diào)整中央與地方的稅收收入分配比例

1.調(diào)整中央與地方的稅收收入分配比例應(yīng)注意的問題。（1）原有體制總體架構(gòu)維持不變，進(jìn)一步調(diào)整中央與地方的財(cái)力格局。調(diào)整中既要考慮地方利益，調(diào)動(dòng)地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性，又不能降低中央政府的財(cái)力，必須保證中央政府的宏觀調(diào)控能力。

（2）尊重既得利益，保證增量。在保證地方財(cái)政收入原有規(guī)模的基礎(chǔ)上，確保增值稅擴(kuò)圍改革不會(huì)造成地方財(cái)力的減收。

（3）合理調(diào)節(jié)地區(qū)之間的財(cái)力分配，加大對(duì)困難地區(qū)扶持力度。通過改革激發(fā)各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，利用轉(zhuǎn)移支付和稅收優(yōu)惠措施扶持地方企業(yè)的發(fā)展，培養(yǎng)新的稅源。

2.調(diào)整中央與地方的稅收收入分配比例的建議。（1）暫不提高地方在增值稅上的共享比例。根據(jù)稅收收入估算，如果將營(yíng)業(yè)稅全部納入增值稅，那么中央與地方的增值稅分享比例要調(diào)整為53%和47%才能保證原有營(yíng)業(yè)稅收入全部留在地方財(cái)政，但是這樣高的分成比例不利于中央增加收入，因此應(yīng)在測(cè)算逐步擴(kuò)圍的行業(yè)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上核算地方營(yíng)業(yè)稅收入量，差額部分由轉(zhuǎn)移支付等方式進(jìn)行彌補(bǔ)，等待增值稅擴(kuò)圍到一定程度時(shí)，再適時(shí)考慮調(diào)整地方在增值稅上的共享比例。

（2）規(guī)范轉(zhuǎn)移支付體制，加強(qiáng)轉(zhuǎn)移支付力度。相對(duì)于中央與地方調(diào)整分成比例，轉(zhuǎn)移支付手段相對(duì)而言更加靈活。轉(zhuǎn)移支付制度可以在稅收收入分成比例調(diào)整不到位時(shí)來彌補(bǔ)地方財(cái)政的缺口，但是前提條件是具備一套規(guī)范完備的轉(zhuǎn)移支付體系，并對(duì)各行業(yè)原有營(yíng)業(yè)稅收入基數(shù)及增長(zhǎng)有準(zhǔn)確的測(cè)算數(shù)據(jù)。所以，必須加強(qiáng)關(guān)于轉(zhuǎn)移支付體制研究，將轉(zhuǎn)移支付體制作為增值稅擴(kuò)圍期間的重要過渡手段。

（3）培養(yǎng)新的地方主體稅種。結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)加快資源稅改革；積極推動(dòng)環(huán)境保護(hù)稅的開征；鼓勵(lì)地方政府加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易的稅收監(jiān)管，準(zhǔn)許地方開征網(wǎng)絡(luò)虛擬資產(chǎn)的交易稅等。建設(shè)水資源和碳排放交易平臺(tái)，通過地方政府間的支付交易，拓展財(cái)政收入來源。這樣一方面可使某些財(cái)政外收入歸入財(cái)政管理體制，規(guī)范地方行政亂收費(fèi)行為，另一方面調(diào)動(dòng)地方的自主性，同時(shí)緩解因增值稅擴(kuò)圍帶來的地方財(cái)政困難。

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