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        房產(chǎn)稅的征法

        2014-08-01 00:45:38
        中國經(jīng)濟(jì)信息 2014年13期
        關(guān)鍵詞:稅率納稅人房價(jià)

        房產(chǎn)稅在國外運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富,考察他們的征收原則與效果,有助于找到中國的方向。

        《中國經(jīng)濟(jì)信息》綜合報(bào)道

        上海、重慶等地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)開展2年,但房價(jià)依然在上漲,北京的房價(jià)還拿下了全國冠軍的寶座。當(dāng)初呼吁通過征收房產(chǎn)稅抑制投機(jī)炒房的專家學(xué)者們要么不見蹤影,要么呼吁加大征收力度。

        房產(chǎn)稅作為一個舶來品,在國外的運(yùn)行機(jī)制如何?在房地產(chǎn)市場起到了怎樣的作用?能否抑制房價(jià)的上漲?這些都是中國房產(chǎn)稅開征工作的前提。

        韓國

        韓國從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅。為了抑制1997年亞洲金融危機(jī)后產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫,韓國政府2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅,后來,韓國政府又出臺了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

        【征稅對象】綜合不動產(chǎn)稅征稅對象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過6億韓元(1美元約合1144韓元)的家庭,并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同,稅率為每年0.75%—2%之間。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅,即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售,要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅,以此類推。

        【征收效果】綜合不動產(chǎn)持有稅是針對高價(jià)房地產(chǎn)的額外稅收,主要用來遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作及大量購置行為。此外,征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅再加上之前的綜合不動產(chǎn)稅,韓國房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象得到了很好地控制,房價(jià)也基本得到了穩(wěn)定。

        德國

        【征稅對象】在德國,只要有房產(chǎn),一般需繳納房產(chǎn)稅,只有當(dāng)房產(chǎn)是文物,而且維護(hù)費(fèi)用超過房產(chǎn)收益時,可以提出免稅申請。

        在德國要購置一棟房屋,首先要繳納評估價(jià)值1%至1.5%的不動產(chǎn)稅,房屋買賣還要繳3.5%的交易稅,買賣盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅,十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。在德國要購置一棟房屋,首先要繳納評估價(jià)值1%至1.5%的不動產(chǎn)稅,房屋買賣還要繳3.5%的交易稅,買賣盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅,十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。在德國遲繳房產(chǎn)稅不管是有意,還是處于爭議期,都是要繳納罰金。就算是子承父產(chǎn)也不可免稅。

        【征收效果】德國一直把房地產(chǎn)視之為重要的剛性需求與民生要求。由于德國以嚴(yán)厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投資者,向土地與房地產(chǎn)征收浮動稅率,這使得德國房價(jià)長期維持穩(wěn)定。

        新加坡

        【征稅對象】新加坡的房產(chǎn)稅是按照房屋的年產(chǎn)值計(jì)算,而年產(chǎn)值是房屋每年可賺取租金的凈收入,也就是年租金減去物業(yè)管理、家具、維修的費(fèi)用。

        新加坡堅(jiān)持小戶型、低房價(jià)原則,對購買自用房者實(shí)行稅收優(yōu)惠,對10%的最困難群體,政府提供補(bǔ)貼或廉租房。政府嚴(yán)格控制高價(jià)商品房的比例,對于超過100平方米的“富人住房”,一律收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費(fèi)。

        自住房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率是4%,其他類型的房產(chǎn)稅率是10%。而對于小戶型的業(yè)主,政府會在4%基礎(chǔ)上再進(jìn)行折扣。從2011年開始,政府對房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革,更加傾向于弱勢群體。

        【征收效果】新加坡模式的優(yōu)點(diǎn)是政府主導(dǎo)住房供應(yīng),滿足大部分住房需求,并且對富人住房征收重稅,最大限度壓縮投機(jī)者炒房空間。不過,新加坡的房價(jià)并未因房產(chǎn)稅停止上漲的步伐。

        美國

        【征稅對象】全美50個州都征收房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。這一稅目是地方政府的主要收入來源。美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者,但不包括住宅承租者。

        星條置業(yè)統(tǒng)計(jì),目前稅率大致介于1%-3%之間,房產(chǎn)稅作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證。

        房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定,而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價(jià)值總額每年都有變化,因此房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評估師給出市場公平價(jià)。確定稅率的具體程序是:市、鎮(zhèn)委員會通過預(yù)算,各級政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額,再根據(jù)評定的房屋計(jì)稅價(jià)值確定房產(chǎn)稅的稅率。稅率的計(jì)算公式為:預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值總額=房產(chǎn)稅稅率。

        【征收效果】美國在建國初期就開始征收房產(chǎn)稅,早在1792年就有4個州征收房地產(chǎn)稅,1798年通過的財(cái)產(chǎn)稅法律就包含對房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。到了20世紀(jì)初,美國每個州都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。美國征收房地產(chǎn)稅是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持,并不以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,因此,房價(jià)也并沒有直接受到房產(chǎn)稅的影響。

        英國

        【征稅對象】英國房產(chǎn)稅是地方政府征收的用于支持地方性公共服務(wù)的地方稅,是地方政府重要的財(cái)政來源。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)用途不同分為居住房屋稅(Council Tax)和營業(yè)房產(chǎn)稅(business rates)。

        居住房屋稅課稅對象為居住房屋,包括自用住房和租用住房。納稅人為年滿18周歲的住房所有人或承租人(包括地方政府房屋的承租人)。例如,大學(xué)生承租的宿舍也要交納居住房屋稅,但對于每周平均課時21小時以上,每年超過24周的“全日制”學(xué)生,可以免交。

        課稅依據(jù)是房屋的評估價(jià)值。房屋價(jià)值的評估由國稅與海關(guān)總署(HMRC)下屬的評估辦公室負(fù)責(zé)。征收管理上,先由納稅人向地方政府申報(bào),并提供與住房有關(guān)的資料。地方政府對住房進(jìn)行評估后在每年的4月1日向納稅人發(fā)出稅單,通知納稅人應(yīng)繳納的稅額,并且允許納稅人在10個月內(nèi)分期支付。英格蘭平均每年每一房產(chǎn)的征收額約為2000英鎊。居住房屋稅約占地方政府財(cái)政收入的25%左右。

        營業(yè)房產(chǎn)稅依1988年《地方政府財(cái)政法》設(shè)立的稅種。課稅對象為不用于居住的房屋,包括法人營業(yè)用房和自然人營業(yè)用房,如工廠、商店、倉庫、寫字樓等。課稅依據(jù)為房屋租金收益。該稅種雖然由地方政府征收,但地方政府無權(quán)直接處置,征收的稅款全額上交中央政府,再由中央政府根據(jù)各地人口等情況按一定標(biāo)準(zhǔn)返還給地方,這部分返稅也是地方政府的一項(xiàng)重要收入來源。

        【征收效果】居住房屋稅又稱議會稅、市政稅或家庭稅,其前身是1988年《地方政府財(cái)政法》設(shè)立的社區(qū)費(fèi),又稱“人頭稅”。因?yàn)槿祟^稅很不公平,住豪宅與住棚屋享受的公共服務(wù)顯然是不同的,許多地方出現(xiàn)了抵制人頭稅的抗稅活動, 1992年《地方政府財(cái)政法》廢止了人頭稅,代之以針對居民住房按照房產(chǎn)價(jià)值開征居住房屋稅。

        英國從1993年4月開始收房產(chǎn)稅。但英國的房價(jià)除在上世紀(jì)90年代初及2007年底兩次金融危機(jī)經(jīng)歷調(diào)整外,基本處于穩(wěn)步增長態(tài)勢。endprint

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