王卉

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)由于受到宏觀調(diào)控的影響，目前處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的重要性日益突出。本文分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀，指出了財務(wù)管理工作中存在的問題，并針對問題提出了改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 財務(wù)管理 措施

經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)一步深入和我國改革開放進(jìn)一步擴(kuò)大，給我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與國計(jì)民生息息相關(guān)。我國政府目前制定了一系列的法律法規(guī)來遏制房價的過快上漲，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，整個房地產(chǎn)行業(yè)陷入了比較低迷的狀態(tài)。財務(wù)管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理的核心，我們現(xiàn)在應(yīng)該關(guān)注如何通過提高房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理水平，用以提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，其財務(wù)管理也具有自身的特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，是一種資金密集型企業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量更大。其次，房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)的一個項(xiàng)目要經(jīng)歷征地、開發(fā)土地、工程建設(shè)以及有可能還要涉及到項(xiàng)目的出售，整個過程所需的周期較長，通常需要好幾年的時間，過長的周期會造成資金的周轉(zhuǎn)率過低。最后，房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的經(jīng)營風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的完工過程中，需要長時間的開發(fā)周期，和大量的資金投入，這為企業(yè)的日常經(jīng)營帶來了很多不確定的因素，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，這也對財務(wù)管理人員提出了更高的要求。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）企業(yè)的財務(wù)管理機(jī)制不夠完善

財務(wù)管理機(jī)制不夠完善主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，存在著很多的漏洞，這主要是由于財務(wù)管理人員素質(zhì)較低，缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，沒有風(fēng)險意識造成的。二是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的預(yù)決算中存在問題，例如，無法準(zhǔn)確的核算項(xiàng)目的預(yù)決算金額，缺乏對項(xiàng)目的全面掌控等，會加大企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，造成資金的浪費(fèi)。三是房地產(chǎn)企業(yè)對資金的籌措和使用沒有制定相應(yīng)的計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，企業(yè)擁有較大可以選擇的投資機(jī)會，加大了企業(yè)對控制風(fēng)險的難度。

（二）企業(yè)的財務(wù)管理工作不夠深入

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作僅單純的包括財務(wù)會計(jì)的部分，例如，填寫憑證、登記賬簿和編制財務(wù)報表等，而更進(jìn)一步的財務(wù)管理工作，如財務(wù)預(yù)測、控制、決策、分析等完全沒有涉及。這主要是有以下幾個原因造成：首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員素質(zhì)低，財務(wù)管理工作只能涉及簡單的財務(wù)會計(jì)部分，無法完成整個財務(wù)管理的流程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入、資金周轉(zhuǎn)率低、資金占用時間較長，這要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有很高的水平，然而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)管理狀況，缺乏深入探索，難以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供正確的選擇。其次，不夠深入，只停留在表面的財務(wù)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步無法實(shí)現(xiàn)，以及財務(wù)管理對業(yè)務(wù)監(jiān)控和企業(yè)業(yè)務(wù)流程的持續(xù)升級優(yōu)化，使得企業(yè)的利潤無法增加，不利于企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展。

（三）財務(wù)管理人員素質(zhì)不高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，相對于其他企業(yè)對財務(wù)管理擁有更高的需求，這就要求了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員需要具備高超的專業(yè)素養(yǎng)，豐富的財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，還要時刻保持風(fēng)險意識。但是，現(xiàn)在國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)都不夠高，財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，缺乏風(fēng)險意識。在企業(yè)財務(wù)管理過程中，財務(wù)管理人員通常只憑借著自己的經(jīng)驗(yàn)和直覺做出判斷，而沒有進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測、決策、執(zhí)行和反饋的過程。近幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，財務(wù)管理人員素質(zhì)不高這一問題表現(xiàn)得尤為突出。例如，很多新成立的房地產(chǎn)企業(yè)其管理者是包工頭出身，過于看重經(jīng)濟(jì)利益，忽視人才的應(yīng)用，缺乏日常管理的經(jīng)驗(yàn)。因此，這些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員多是由管理者的親戚擔(dān)任，這些財務(wù)管理人員大部分，文化程度不高，缺乏會計(jì)素養(yǎng)，沒有較高的管理水平。

（四）成本管理不夠到位

房地產(chǎn)企業(yè)的成本與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本密切相關(guān)，而與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本緊密聯(lián)系的包括設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案、購置土地使用權(quán)、管理工程招投標(biāo)和施工過程中的成本。對以上過程進(jìn)行有效地成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)降低成本至關(guān)重要。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在著很多的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計(jì)方案時，沒有綜合考慮各種因素，使得設(shè)計(jì)方案不能再降低成本方面達(dá)到最優(yōu)；在購置土地使用權(quán)時，由于各種不合理因素的影響，造成了土地的購買價格和實(shí)際成本之間存在著較大的差距；在管理工程招投標(biāo)的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都簡單的把標(biāo)價等同于最終成本，忽視了項(xiàng)目會受到合同、糾紛等因素的影響；在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常忽視了對工程開發(fā)前的造價控制，導(dǎo)致了工程造價管理各個階段的脫節(jié)，不利于項(xiàng)目的建設(shè)。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的機(jī)制

首先，完善財務(wù)會計(jì)工作的機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合自身的財務(wù)工作需要，科學(xué)地設(shè)置會計(jì)科目，例如，工程項(xiàng)目盡可能地將核算對象細(xì)化，按照項(xiàng)目名稱等對成本進(jìn)行歸集。其次，完善財務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則。健全的財務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作更加的標(biāo)準(zhǔn)化。財務(wù)管理人員能夠根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)管理制度，去進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理活動。最后，要加強(qiáng)財務(wù)管理制度建設(shè)。制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的財務(wù)管理制度，使得財務(wù)管理制度具有可操作性強(qiáng)、有針對性。在資金管理方面，實(shí)現(xiàn)集中分配、統(tǒng)一管理、綜合調(diào)控，避免分散管理和多頭管理給企業(yè)造成的資金損失。譬如，對于集團(tuán)公司，如中信、保利這類國有超大型企業(yè)集團(tuán)，從集團(tuán)層面的預(yù)算管理，則以戰(zhàn)略預(yù)算管理的角度進(jìn)行控制，而對于承擔(dān)具體職能的子公司，則以具體效益與現(xiàn)金流的控制為要素的預(yù)算管理模式。

（二）深入財務(wù)管理工作

首先，加強(qiáng)財務(wù)管理中的內(nèi)部風(fēng)險控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要成立以領(lǐng)導(dǎo)牽頭，財務(wù)管理人員為組成部分的財務(wù)管理內(nèi)部風(fēng)險控制小組。對財務(wù)管理工作實(shí)行實(shí)時監(jiān)督，對內(nèi)部風(fēng)險防范于未然，降低內(nèi)部風(fēng)險對企業(yè)財務(wù)管理工作的不利影響。其次，強(qiáng)化財務(wù)管理工作中深入分析的部分。例如，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入，財務(wù)管理人員需要采用多籌資渠道，降低資金使用成本和資金運(yùn)營風(fēng)險。在資金的預(yù)算管理中，需要將企業(yè)的所有資金納入預(yù)算管理，建立資金的預(yù)算控制和決算的控制。此外，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。財務(wù)管理人員，通過財務(wù)管理的多種手段并加以分析，用以改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高企業(yè)生產(chǎn)效率。endprint

（三）提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務(wù)管理人員時，最好選擇擁有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的財務(wù)管理人員，擁有豐富房地產(chǎn)財務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)這一點(diǎn)十分重要。而對于企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理人員，要重視他們，要向他們宣傳財務(wù)工作的重要性，使其產(chǎn)生對財務(wù)管理工作的自豪感和責(zé)任感。此外，更重要的是對財務(wù)管理人員進(jìn)行日常培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以指派財務(wù)管理人員參加外部專業(yè)培訓(xùn)，或者聘請財務(wù)管理方面的專家到企業(yè)內(nèi)部對財務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以培養(yǎng)專業(yè)化的財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，以提高財務(wù)管理工作的準(zhǔn)確性和有效性，提高財務(wù)管理工作的整體水平，同時還可以提升房地產(chǎn)企業(yè)對于高素質(zhì)財務(wù)管理人員的吸引力。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

成本領(lǐng)先是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中取得勝利的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不僅要像其他行業(yè)一樣努力降低成本，還要面臨更加復(fù)雜的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本概算、預(yù)算以及項(xiàng)目的竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，也是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用“三算審計(jì)”的方法，這個方法一般由施工技術(shù)人員和預(yù)算人員進(jìn)行審核，財務(wù)管理人員只進(jìn)行簡單的記賬工作。這個方法要求財務(wù)人員必須熟練的掌握“三算”有關(guān)方面的知識，提供準(zhǔn)確、有效的會計(jì)信息，并參與監(jiān)督，加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大成本管理力度，并考慮引入現(xiàn)代信息化手段參與管理。如中信地產(chǎn)等公司已委托明源軟件企業(yè)開發(fā)了成本管理系統(tǒng)，對于成本規(guī)劃、目標(biāo)成本、合同管理進(jìn)行全過程的管理，并與ERP系統(tǒng)相對接，使成本管理達(dá)到即時、動態(tài)管理。

三、結(jié)束語

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，財務(wù)管理工作的重要性日益凸顯。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀，離我們的要求還有很大差距，存在不少問題，不能忽視，必須引起我們的高度重視，采取有力措施，加大整改力度，不斷完善。所以，進(jìn)一步努力加強(qiáng)我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作的規(guī)范化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作的現(xiàn)代化丶科學(xué)化，為房地產(chǎn)行業(yè)不斷提高經(jīng)濟(jì)效益，加快穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)是我們大家的共同任務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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