曹家先

全過(guò)程跟蹤審計(jì)是在新形勢(shì)下產(chǎn)生的一項(xiàng)新的審計(jì)方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)全過(guò)程跟蹤審計(jì)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的重要手段，也是工程造價(jià)由靜態(tài)控制向動(dòng)態(tài)控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程跟蹤審計(jì)是指造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從前期、實(shí)施、竣工結(jié)算的各階段、各環(huán)節(jié)工程造價(jià)進(jìn)行全面的、全過(guò)程的監(jiān)督和控制。跟蹤審計(jì)作為現(xiàn)代審計(jì)的一種重要方式，已經(jīng)在大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審計(jì)中被采用，并且取得了明顯的社會(huì)效益和直接的經(jīng)濟(jì)效果。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)的主要特點(diǎn)

全過(guò)程跟蹤審計(jì)不同于傳統(tǒng)意義上的工程結(jié)算審計(jì)。傳統(tǒng)的工程結(jié)算審計(jì)是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事后控制，這種工程造價(jià)的控制方法是在工程實(shí)體形成，竣工交付使用后進(jìn)行的，雖然也能節(jié)約一定的建設(shè)資金，但是存在難以克服的缺點(diǎn)，即工程建設(shè)投資具有不可逆轉(zhuǎn)性，只要發(fā)生了便不好挽回，即使在工程結(jié)算審計(jì)中認(rèn)為不應(yīng)增加或可以降低的費(fèi)用，但由于已經(jīng)發(fā)生且程序合法、手續(xù)完善，已經(jīng)無(wú)可挽回。而全過(guò)程跟蹤審計(jì)則是對(duì)工程施工前期至結(jié)束全過(guò)程的控制，即工程招標(biāo)結(jié)束簽訂合同前造價(jià)咨詢(xún)就介入，在整個(gè)工程合同簽訂、材料采購(gòu)、施工、竣工結(jié)算過(guò)程中，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)更具有其突出的特點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷深入和土地“招掛拍”制度的推行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從過(guò)去的暴利時(shí)代逐步向微利時(shí)代過(guò)渡，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制日益成為開(kāi)發(fā)商所關(guān)心的重點(diǎn)。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在項(xiàng)目前期指定目標(biāo)成本，成本控制會(huì)圍繞這個(gè)目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)來(lái)進(jìn)行。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)全過(guò)程跟蹤審計(jì)是圍繞著目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)來(lái)開(kāi)展工作，在項(xiàng)目前期協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定目標(biāo)成本，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中通過(guò)方案測(cè)算、比選來(lái)及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本以確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)與一般項(xiàng)目的跟蹤審計(jì)相比，其介入的時(shí)間早，一般在項(xiàng)目投資估算階段就進(jìn)入了。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)在設(shè)計(jì)階段的測(cè)算、為設(shè)計(jì)方案比選提供的幫助，更是區(qū)別于其他項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行的主動(dòng)控制，從投資估算、設(shè)計(jì)階段、材料采購(gòu)招標(biāo)、材料設(shè)備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預(yù)決算審核、工程進(jìn)度款支付審核等方面進(jìn)行項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)服務(wù)，合理確定并有效控制工程造價(jià)，使工程建設(shè)投資在事前和事中得到控制，達(dá)到主動(dòng)控制的目的，最大限度地降低工程造價(jià)。最后，全過(guò)程跟蹤審計(jì)相對(duì)于竣工結(jié)算工作業(yè)務(wù)量大，并且?guī)в泻艽蟮淖稍?xún)性、服務(wù)性，實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)后，專(zhuān)業(yè)審計(jì)人員可以根據(jù)項(xiàng)目委托方或投資方的需要，及時(shí)提供咨詢(xún)服務(wù)，從而將盲目擴(kuò)資、超投資計(jì)劃、超預(yù)算等現(xiàn)象消滅在事前。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)工作的實(shí)施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)的內(nèi)容十分復(fù)雜，從總體上看，可劃分為以下幾個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施：

2.1投資估算階段。該階段接受委托的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)協(xié)助委托人編制目標(biāo)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為了其目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，并作為合成中心全體職工奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是成本預(yù)測(cè)與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物，目標(biāo)成本越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。在此階段，造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)通常協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)成本部完成以下幾個(gè)方面的工作：

（1）實(shí)事求是地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

（2）為房地產(chǎn)企業(yè)提供各類(lèi)材料的市場(chǎng)價(jià)格。

2.2設(shè)計(jì)階段：該階段接受委托的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)協(xié)助委托人對(duì)各設(shè)計(jì)方案進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算和方案比選，幫助委托人選出最優(yōu)方案。之前，全過(guò)程跟蹤審計(jì)在此階段的作用往往被忽視，實(shí)際上，在此階段，全過(guò)程跟蹤審計(jì)對(duì)于造價(jià)的控制起著非常重要的作用。全過(guò)程跟蹤審計(jì)通過(guò)計(jì)算各類(lèi)指標(biāo)、含量，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段造成的浪費(fèi)。全過(guò)程跟蹤審計(jì)也可以根據(jù)自己造價(jià)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，為設(shè)計(jì)提供一些合理化的建議。

2.3招標(biāo)階段。該階段接受委托的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)協(xié)助委托人編制或?qū)徍耸┕?、材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)文件，保證其內(nèi)容完整，有關(guān)要求合理、合法；主要包括：審核工程量清單，并保證其完整、正確；項(xiàng)目設(shè)置、項(xiàng)目名稱(chēng)表達(dá)、工程量計(jì)算規(guī)則是否符合《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》要求；評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法是否科學(xué)合理；審核標(biāo)底，并保證其完整合理；參與招標(biāo)、評(píng)標(biāo)過(guò)程，提出合理化建議，保證其符合有關(guān)規(guī)定等。審計(jì)人員參與招投標(biāo)工作，主要從招標(biāo)程序、招標(biāo)文件、招標(biāo)組織上進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，審查有無(wú)不按規(guī)定執(zhí)行，有無(wú)暗箱操作，是否按招標(biāo)工程的綜合條件擇優(yōu)確定中標(biāo)單位。

2.4合同簽訂階段。該階段造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的主要工作內(nèi)容有：擬訂施工及設(shè)備材料采購(gòu)合同，保證其合理、合法合同形式；審查重要合同條款（付款方式、合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，特別是主要建筑材料及設(shè)備供應(yīng)方式及價(jià)格的確定、合同質(zhì)量等級(jí)、合同工期、工程計(jì)量程序和方法、工程變更和索賠的處理等）是否有利于降低風(fēng)險(xiǎn)、控制造價(jià)、發(fā)揮投資效益；重點(diǎn)審核合同中關(guān)于工程價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)和確認(rèn)方面的條款，明確工程造價(jià)結(jié)算方式，避免因合同簽訂的漏洞造成索賠現(xiàn)象的發(fā)生。

2.5工程實(shí)施階段。對(duì)工程量清單報(bào)價(jià)招投標(biāo)的工程，依據(jù)招標(biāo)、投標(biāo)文件和合同的內(nèi)容進(jìn)行跟蹤設(shè)計(jì)。跟蹤審計(jì)部門(mén)參與圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更的論證，對(duì)影響工程價(jià)款的部分提出相應(yīng)的建議或方案；審核圖紙以外工程經(jīng)濟(jì)簽證，對(duì)于影響工程造價(jià)較大，特別是隱蔽工程，審計(jì)人員及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行審核或確認(rèn)，并作相應(yīng)的取證；嚴(yán)把簽證關(guān)，嚴(yán)格控制工程變更，盡量減少變更費(fèi)用；參與工程進(jìn)度款支付額的審核。審核付款、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量是否與合同條款相符，以及進(jìn)度撥付款額度，防止工程款超付或業(yè)主方所供材料款的漏扣，避免工程進(jìn)度滯后或出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，造成不必要的糾紛；定期進(jìn)行計(jì)劃支付與實(shí)際的比較分析，不定期提交造價(jià)變化分析報(bào)告，找出存在的問(wèn)題，研究糾偏的措施；收集整理有關(guān)新材料、新工藝實(shí)施過(guò)程中的有關(guān)資料。對(duì)工程施工過(guò)程中采用的新材料、新工藝的性能等進(jìn)行跟蹤記錄，作為審核與編制招標(biāo)文件的基礎(chǔ)資料；根據(jù)工程的實(shí)際需要，審計(jì)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)會(huì)同開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工承包單位、監(jiān)理單位對(duì)新工藝的工、料、機(jī)的消耗量進(jìn)行試驗(yàn)、測(cè)定、計(jì)量，積累施工項(xiàng)目單價(jià)資料。

2.6竣工階段。分析研究可能發(fā)生工程費(fèi)用索賠的誘因，制定防范性對(duì)策，避免減少承包單位提出索賠的機(jī)會(huì)；審核承包單位提出的索賠要求，并進(jìn)行協(xié)商，及時(shí)處理費(fèi)用索賠；審核承包單位提交的竣工結(jié)算書(shū)；審計(jì)工程財(cái)務(wù)決算。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)工作的注意事項(xiàng)

3.1及時(shí)性：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)時(shí)間的要求比較高，因此常常提出一個(gè)方案后，需要全過(guò)程跟蹤審計(jì)在較短的時(shí)間內(nèi)計(jì)算出所需要的數(shù)據(jù)。這就要求全過(guò)程跟蹤審計(jì)及時(shí)完成相關(guān)測(cè)算。

3.2準(zhǔn)確性：全過(guò)程跟蹤審計(jì)計(jì)算的數(shù)據(jù)直接作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商判斷和比選方案的依據(jù)，因此，要求跟蹤審計(jì)人員一定要認(rèn)真、仔細(xì)，力求準(zhǔn)確。

3.3與各部門(mén)保持良好的溝通：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)不是某一個(gè)人、某一個(gè)部門(mén)的努力就能完成的，需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)互相配合、共同努力。全過(guò)程跟蹤審計(jì)作為其中的一份子，一定要保持與設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程等部門(mén)的良好溝通。測(cè)算前要明白所要數(shù)據(jù)的用途，對(duì)設(shè)計(jì)方案要清楚明了，便于計(jì)算的結(jié)果準(zhǔn)確無(wú)誤；為采購(gòu)提供的材料要清晰、準(zhǔn)確，利于采購(gòu)部門(mén)及時(shí)準(zhǔn)確地采購(gòu)項(xiàng)目所需材料；對(duì)工程部的簽證進(jìn)行指導(dǎo)、把關(guān)，盡量減少變更費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)不僅能夠減少漏洞，提高資金使用效率，而且避免了許多在決算中業(yè)主與承包商不必要的價(jià)格糾紛。全過(guò)程跟蹤審計(jì)也是在新形勢(shì)下產(chǎn)生的一項(xiàng)新的審計(jì)方式，正在不斷實(shí)踐探索階段，在今后的實(shí)踐過(guò)程中還要不斷加以完善，使其在完善開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理，提高開(kāi)發(fā)建設(shè)資金使用效益方面發(fā)揮更加積極的作用。