李彩鳳

樓市不好，為挽回購(gòu)房者信心，開(kāi)發(fā)商招數(shù)可謂五花八門(mén)。有的推出“零首付”活動(dòng)，有的推出“首付分期付款”措施，有的直接從房子本身出發(fā)，推出“住宅回購(gòu)”計(jì)劃。近日，杉恒地產(chǎn)新任總裁肖繼孝召開(kāi)媒體發(fā)布會(huì)，向媒體拋出了他們嶄新的“無(wú)憂(yōu)置業(yè)計(jì)劃”——“現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)依山郡精裝現(xiàn)房，即可參與‘億元回購(gòu)計(jì)劃’。購(gòu)房者可以享受5年無(wú)理由退房，還有140%超額退款?！?/p>

上述計(jì)劃是針對(duì)杭州市近郊余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)一個(gè)名叫“杉杉·恒和依山郡”的項(xiàng)目，此次“住房回購(gòu)”的是100套尾房，即精裝公寓“樂(lè)邑”的現(xiàn)房，面積為57平方米的戶(hù)型，均價(jià)約7000元/平方米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是1700元/平方米左右。有精明的投資者算了一筆賬：如果5年后以140%價(jià)格回購(gòu)，就是將房子當(dāng)做一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)，也是一個(gè)挺好的選擇。那么，這筆買(mǎi)賣(mài)真的有想象中的那么劃算嗎？仔細(xì)算一遍，其實(shí)也未必。

年收益率8%

記者算了一筆賬：按照面積57平方米、均價(jià)7000元/平方米計(jì)算，大約40萬(wàn)元的價(jià)格可以購(gòu)買(mǎi)下一套房子。5年后以140%價(jià)格回購(gòu)的話(huà)，購(gòu)房者可以以56萬(wàn)元的價(jià)格回賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，撇開(kāi)其他雜費(fèi)，5年獲益16萬(wàn)元，年利率高達(dá)8%。

記者比較了一下，當(dāng)前銀行5年定期存款利率為4.75%，截至6月30日，余額寶七日年化收益率為4.235%，銀行一般保本型理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年化收益率在6%以上的基本沒(méi)有。單單從資金增值角度考慮，這筆交易確實(shí)是比較劃算的。

但是，眾所周知，購(gòu)房交易是一項(xiàng)涉及面頗廣的交易，8%的收益也不太現(xiàn)實(shí)。

二手房稅費(fèi)不少

從銀率網(wǎng)二手房稅費(fèi)計(jì)算器中可以得出，房產(chǎn)購(gòu)置滿(mǎn)5年的普通住宅，如果是賣(mài)方家庭唯一住房，契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、工本印花稅和綜合地價(jià)款合計(jì)為16000多元；反之，如果不是賣(mài)方家庭唯一住房，則為48000多元。

雖然，肖繼孝回應(yīng)稱(chēng)，屆時(shí)二手房交易產(chǎn)生的稅費(fèi)將由買(mǎi)賣(mài)雙方平攤，但是，這也是一筆不小的數(shù)額，購(gòu)房者不得不考慮。如果扣除這些費(fèi)用，實(shí)際收益就不到8%了。

房貸是個(gè)未知數(shù)

根據(jù)搜房網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)，此樓盤(pán)5年期貸款基準(zhǔn)利率為每年6.4%，超過(guò)5年期，貸款基準(zhǔn)利率為每年6.55%。況且，目前國(guó)內(nèi)房貸發(fā)放比較緊張，能否以基準(zhǔn)利率貸到款還是個(gè)未知數(shù)。

此外，如果將3成首付119700元，做一個(gè)年利息為5%的保本投資，5年收益也達(dá)29925元，如果復(fù)利，那就更高了。如此一算，5年后開(kāi)發(fā)商以140%價(jià)格回購(gòu)，自己就更不劃算了。

能不能回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

除去以上提及的各項(xiàng)費(fèi)用成本外，該筆“穩(wěn)賺不賠”的買(mǎi)賣(mài)，其實(shí)還有許多隱形風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)者也不能忽略。

第一，5年后以140%價(jià)格回購(gòu)，看似利率比較合理，但國(guó)家不會(huì)允許以這種方式對(duì)外公開(kāi)集資。開(kāi)發(fā)商承諾將來(lái)回購(gòu)，完全有可能會(huì)被國(guó)家相關(guān)部門(mén)認(rèn)定是一種非法集資，“向不特定的多數(shù)人去募集資金”，而一旦變成了非法集資，就意味著合同本身不受保護(hù)，購(gòu)房者最多只能拿回本金，利息將全部罰沒(méi)。

第二，據(jù)記者了解，國(guó)內(nèi)目前一般房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在項(xiàng)目結(jié)束之后，便會(huì)進(jìn)行注銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商承諾的“住房回購(gòu)”又怎么履行？開(kāi)發(fā)商公司如果被并購(gòu)、重組，或者“跑路”等一些意想不到的問(wèn)題出現(xiàn)，承諾會(huì)不會(huì)就不了了之了？

第三，開(kāi)發(fā)商如果最終能兌現(xiàn)協(xié)議，以140%價(jià)格回購(gòu)，當(dāng)然是最好不過(guò)的了，但是萬(wàn)一不兌現(xiàn)呢？另外，購(gòu)房者萬(wàn)一中途急需用錢(qián)，等5年后以140%價(jià)格回購(gòu)，遠(yuǎn)水不解近渴；如果自行出售，就是毀約，但是房子和已付的房款有什么樣的保障呢？

第四，協(xié)議涉及的是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品，但是過(guò)程是以5年期140%收益的金融產(chǎn)品進(jìn)行操作，這種運(yùn)用金融思維操作房地產(chǎn)項(xiàng)目的做法，未來(lái)會(huì)不會(huì)被取締，也應(yīng)該有所思量。

第五，樓市前景未卜，房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商的承諾或許會(huì)是一把保護(hù)傘，而房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者可以選擇不賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。但是5年后的政策是否還跟今天一樣，例如二手房交易稅費(fèi)還是不是一樣的標(biāo)準(zhǔn)，房貸基準(zhǔn)利率會(huì)不會(huì)上漲，是否還會(huì)出臺(tái)其他的限購(gòu)政策，這也是風(fēng)險(xiǎn)。

總體而言，開(kāi)發(fā)商這一貌似“另類(lèi)”的做法，更多的是快速回籠資金和吸引眼球的“新變種”。將房子當(dāng)做理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)，5年后140%的收益也并非非常之劃算。實(shí)際上，購(gòu)房者仍然需要同一般買(mǎi)房一樣，在一開(kāi)始就將錢(qián)款付給開(kāi)發(fā)商，而這筆錢(qián)款如果按照每年正常投資的復(fù)利計(jì)算，只需7%左右的年利率，即可達(dá)到5年后140%的本息回報(bào)。

當(dāng)然，面對(duì)行情不明的樓市，對(duì)于剛性需求的購(gòu)買(mǎi)者而言，這也有一定的保障作用。開(kāi)發(fā)商既然敢如此有信心地放話(huà)說(shuō)能回購(gòu)，提出“包退房”的承諾，自然是對(duì)5年后的房?jī)r(jià)走勢(shì)表示樂(lè)觀。購(gòu)房者給自己的房子簽一份“保價(jià)協(xié)議”，多一份這樣的協(xié)議就是多一個(gè)選擇，更何況該房子是精裝現(xiàn)房，也就不用考慮裝修和時(shí)間的成本了，簽此協(xié)議，降低風(fēng)險(xiǎn)，又何妨呢？而話(huà)說(shuō)回來(lái)，真的有人會(huì)住了5年之后又折騰一次，毅然換房嗎？

TIPS

那些“住房回購(gòu)”的樓盤(pán)

2008年6月

北京南三環(huán)附近樓盤(pán)東亞三環(huán)推出了“無(wú)理由退房”的售房措施。

2008年7月

中旬鄭州的一家開(kāi)發(fā)商推出了“先讓利（讓利10%）、再保本回購(gòu)（3年后可將房產(chǎn)以購(gòu)價(jià)118%的價(jià)格返售開(kāi)發(fā)商）”的售房措施。

2011年12月3日

深圳綠景香頌樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商推出促銷(xiāo)措施，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)房子，可以自愿與開(kāi)發(fā)商簽署一份“3年原價(jià)回購(gòu)”協(xié)議。

2011年12月10日

鄭州鄭西新城核心的清華·大溪地特針對(duì)即將開(kāi)盤(pán)的二期波西塔諾組團(tuán)電梯洋房產(chǎn)品，推出“溢價(jià)回購(gòu)、置業(yè)無(wú)憂(yōu)”的增值銷(xiāo)售策略。

2011年年末

上海龍頭房企綠地集團(tuán)“新城1號(hào)”寫(xiě)字樓推出“3年后溢價(jià)16%回購(gòu)”促銷(xiāo)策略。

2013年12月1日

杭州金沙湖CBD的GEC金沙國(guó)際推出了一份完善的“經(jīng)營(yíng)保障計(jì)劃”，業(yè)主可以在3年后，選擇是否讓GEC以130%的保底價(jià)格回購(gòu)。

2014年5月27日

杉恒地產(chǎn)新任總裁肖繼孝向媒體宣布，針對(duì)杭州城西近郊一樓盤(pán)推出“無(wú)憂(yōu)置業(yè)計(jì)劃”——“現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)依山郡精裝現(xiàn)房，即可參與‘億元回購(gòu)計(jì)劃’。購(gòu)房者可以享受5年無(wú)理由退房，還有140%超額退款。”

2014年6月10日

全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企德信地產(chǎn)攜手凱銀投資一起宣布，在溫州推出“3年無(wú)理由120%回購(gòu)”購(gòu)房保障計(jì)劃，擬為溫州德信地產(chǎn)旗下的湖濱1號(hào)、愛(ài)琴海岸、柏林公館新房源，提供一種全新的住宅銷(xiāo)售模式——住宅回購(gòu)。