李彩鳳

長(zhǎng)時(shí)間以來，房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)GDP增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)，但有人言，它支撐不了一個(gè)大國(guó)的崛起，這是專家應(yīng)該研究的問題。但我們不能否認(rèn)，它確實(shí)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來了變化，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)在中國(guó)的一個(gè)家庭中，主要的財(cái)富和重要的投資也是房產(chǎn)。2014年6月28日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武在投資者保護(hù)高峰論壇上就表示，中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中，有79%投資于房地產(chǎn)。不難看出，房?jī)r(jià)的上漲與下跌，關(guān)乎著家庭財(cái)富的增長(zhǎng)與縮水，同時(shí)牽連著國(guó)人的投資方向。

2003年以前，國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的投資少之又少，從2004年開始連續(xù)數(shù)年房?jī)r(jià)快速飆升，接著到2008年的金融危機(jī)，進(jìn)入一段時(shí)間的低迷后再續(xù)升勢(shì)，直至現(xiàn)在的頹勢(shì)盡顯。十幾年來，房地產(chǎn)投資猶如一部跌宕起伏的大片，購房者便是電影里的演員，總是徘徊在什么時(shí)候該買房、什么時(shí)候該賣房、買什么樣的房的糾結(jié)中，拿捏得準(zhǔn)的人便賺得盆滿缽滿。

2003年以前：投資房地產(chǎn)是一個(gè)冷門專業(yè)

2003年以前，特別是1998年以前，大多數(shù)國(guó)人對(duì)“商品房”究竟是一個(gè)什么樣的概念，基本是處于一個(gè)懵懵懂懂的狀態(tài)，拿錢買房最多是自住，對(duì)于投資房地產(chǎn)就更是一個(gè)冷門專業(yè)。

搬進(jìn)新家，住上更寬敞更明亮的房子，改善居住環(huán)境過上富裕的生活，是那個(gè)時(shí)候國(guó)人買房的原因。1998年，國(guó)家取消了實(shí)行了約40年的住房分配制度，正是這一點(diǎn)，徹底扭轉(zhuǎn)了國(guó)人購房的消費(fèi)心理。從之前翹首期盼單位提供福利房，過渡到了個(gè)人出資購買商品房，國(guó)人購房觀念發(fā)生了嬗變。但是，個(gè)人買房畢竟是一個(gè)新誕生的“產(chǎn)品”，對(duì)它的關(guān)注和適應(yīng)，人們總是需要一個(gè)過程的。那個(gè)時(shí)候愿意出錢買房子，國(guó)人的關(guān)注點(diǎn)也只是停留在客廳是不是可以再大一點(diǎn)，主臥是不是有衛(wèi)生間這些方面，對(duì)于房子在幾年后是否會(huì)帶來收益，是壓根也不會(huì)去想的。

記者的一位姚姓好朋友曾經(jīng)就跟記者講過，2002年，她隨老公來到北京，租住在前門一套90多平米的房子里，朝向向南。房東當(dāng)時(shí)想以90萬元把房子賣給她，而且加帶房子里所有八成新的家具，但是她嫌不是新房子，最終在南四環(huán)選購了一套又大又明亮的新房。雖然這套房子現(xiàn)在升值了不少，但是沒法與前門那套房子相比，我的朋友說她現(xiàn)在是腸子都悔青了，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)投資買房太冷門了，大家都不會(huì)把錢押在房子上。

2003年至2008年：房地產(chǎn)投資的黃金五年

2003年被稱為是“換屆年”，2003年至2008年，被認(rèn)為是房地產(chǎn)投資的黃金五年。2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布“18號(hào)文件”，明確將房地產(chǎn)行業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一?；蛟S是缺乏投資渠道，或許是錢閑著也是閑著，或許是住房需求量太大，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在全國(guó)各地興起。與此同時(shí)，一個(gè)“拉幫結(jié)派”的群體——炒房團(tuán)也走入了樓市。在大量資金涌入的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始步入快車道。

炒房團(tuán)最初是從溫州人開始，最初他們也只是從自家門口開始炒起，后來延伸至周邊的上海、杭州等地，然后再轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角和環(huán)渤海一帶，最后演變成了“全國(guó)炒房團(tuán)”。曾經(jīng)有媒體報(bào)道，溫州瑞安一個(gè)地道的農(nóng)民，2005年開始炒房，這已經(jīng)是很晚起步的了。他先是拿出200萬元積蓄，在不遠(yuǎn)的杭州試了一把，半年就賺了50萬元，比辛苦采沙好賺多了，回到村里就引來了許多羨慕，同時(shí)還引來了入伙資金。之后，他與同鄉(xiāng)8個(gè)人攜2000萬元本金殺入上海樓市，看好浦東一處剛開盤的高檔公寓后，全資進(jìn)入，兩個(gè)月后轉(zhuǎn)手，盈利就高達(dá)25%。接下來，他就轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了全國(guó)其他地方，一天下來，能賣幾套房子，盈利就有幾百萬元。

“可怕的溫州人”買房更是跟買菜一樣，出手相當(dāng)闊綽，所到之處，必然“擄走”大量房產(chǎn)，同時(shí)也會(huì)引起當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴漲。到底有多少溫州人在全國(guó)各地購房、炒房，有多少民間資金在流動(dòng)，得到普遍的認(rèn)同與最廣泛引用的一種說法是“10萬人1000億元”。

受到溫州炒房團(tuán)賺錢的刺激，全國(guó)其他地方的炒房團(tuán)也開始蔓延開了，大量資金紛紛拋向了樓市。《投資與理財(cái)》記者綜合了多家媒體報(bào)道的一些案例，我們可以一起看看那些年炒房團(tuán)投資房地產(chǎn)的瘋狂：

有人是抱著暴富的心態(tài)，有人是出于從眾的心理，當(dāng)看到房?jī)r(jià)猛漲，其他人賺錢的時(shí)候，一些非炒房團(tuán)的散戶也將自己的資金投入到了樓市。

哪里有需求，哪里就有市場(chǎng)。炒房團(tuán)不但促漲了房?jī)r(jià)，同時(shí)也促漲了地價(jià)。在開發(fā)商逐利的助力下，一批又一批的“地王”價(jià)格刷新。當(dāng)然，促漲地價(jià)的不僅僅只是炒房團(tuán)，不過地價(jià)的提高，除了直接抬高了房?jī)r(jià)，同時(shí)也吸收了更多的資金進(jìn)入樓市。

2008年至2013年：房地產(chǎn)業(yè)的暴利晚餐

房?jī)r(jià)經(jīng)過多年的飆漲，在2008年受挫了。2008年，金融海嘯席卷眾多國(guó)家，中國(guó)樓市同樣未能幸免，但是經(jīng)過短暫的低迷之后，很快又蘇醒了。

金融危機(jī)，讓股市跌跌不休，從2007年10月16日的6124點(diǎn)跌至現(xiàn)在的近2000點(diǎn)。這期間，一部分老練的股民，較早抽身離了股市，損失較少，在經(jīng)受了股市的“虛”之后，便將資金轉(zhuǎn)移到了相對(duì)比較“實(shí)”的房子上。

受金融危機(jī)的影響，中國(guó)政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，大量無處安放的資金，面對(duì)股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。

2009年，在炒房團(tuán)、“地王”等2007年樓市牛市的余溫下，股市大量資金的轉(zhuǎn)入和4萬億元計(jì)劃的刺激，讓中國(guó)樓市再次火了起來，并陷入了一發(fā)而不可收的地步。

在金融危機(jī)中，房?jī)r(jià)不但不跌，居然還逆勢(shì)上漲，這也給那些受金融危機(jī)影響的游資指引了投資方向，2008年曾被媒體廣泛報(bào)道的“制造業(yè)資金流入樓市”現(xiàn)象就屬于這一類。

2002年以物流行業(yè)起家的王總，一年賺300萬至400萬元，利潤(rùn)只有7%左右。2006年他分別增加了一個(gè)皮具加工廠和一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，開始時(shí)加工廠的利潤(rùn)可達(dá)到20%，但盈利也不及王總在廣州的一套房賺錢。在樓市嘗到甜頭的王總也就不想再搞其他行業(yè)了，專心做起了房地產(chǎn)開發(fā)。

2010年注定是樓市不平靜的一年。這一年，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，將高溫的樓市一下子打入了冰窖。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代開始走向終結(jié)，網(wǎng)絡(luò)紛紛傳出溫州炒房團(tuán)資金被套牢，“跑路”和跳樓現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。直至后面幾年，商品房限購加碼、土地出讓遇冷、二手房交易疲軟……“樓市悲情”劇目一直在上演。

2013年至今：全民炒房風(fēng)光不再樓市冰火兩重天

無論是被稱為“一直能預(yù)見內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)”的大佬，還是普通國(guó)民，多年的樓市不景氣，讓他們對(duì)中國(guó)樓市激情銳減，樓市出現(xiàn)了“一半海水，一半火焰”的現(xiàn)象。

自2013年8月以來，李嘉誠和其子李澤楷就開始拋售旗下在內(nèi)陸的物業(yè)。有媒體報(bào)道說，這表明了李嘉誠及其子李澤楷看跌中國(guó)房地產(chǎn)。

對(duì)于李嘉誠的舉動(dòng)，萬科董事會(huì)主席王石在微博上表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海等地的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)。小心了！”內(nèi)地房產(chǎn)大佬的回應(yīng)，可謂意味深長(zhǎng)。

一線城市房?jī)r(jià)磨磨唧唧的不褪色，三四線城市卻“山雨欲來”，部分城市開始鬧“鬼城”。2013年以來，國(guó)內(nèi)相繼有鄂爾多斯、營(yíng)口、常州、惠州等城市爆出嚴(yán)重樓市泡沫。

對(duì)房產(chǎn)持有者來說，現(xiàn)階段持有還是拋售，這是個(gè)問題，“閉著眼睛賣都會(huì)賺”的年代已經(jīng)過去了。對(duì)于想購房的投資者來說，“閉著眼睛都能買”的年代也已經(jīng)過去了。按照房?jī)r(jià)現(xiàn)在的情況，加上需要承擔(dān)的房貸，有買房的一大筆錢還不如去買一款理財(cái)產(chǎn)品，也還有個(gè)5%-10%的收益。