北京樓市調(diào)控政策會(huì)有變化嗎？市場(chǎng)會(huì)變好還是走低？日前，在北京樓市如何迎接“2014下半場(chǎng)”高峰論壇上，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志、世聯(lián)地產(chǎn)北京董事總經(jīng)理劉春巖、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)藍(lán)籌地產(chǎn)主編呂尚春、北京晨報(bào)房產(chǎn)主編王麗婭以及北京天恒樂活城置業(yè)有限公司總經(jīng)理周興，圍繞上述問題進(jìn)行了探討和判斷。

論壇上，專家們認(rèn)為下半年北京樓市首次改善和再次改善的項(xiàng)目會(huì)好些，此外自住型商品房的客戶會(huì)有一部分逐漸回流至商品房市場(chǎng)。而從目前形勢(shì)來看，只要?jiǎng)傂桧?xiàng)目能夠精確匹配客戶需求，銷量仍有保證。天恒·樂活城項(xiàng)目因?yàn)榫哂袇^(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的產(chǎn)品指標(biāo)，5月底入市首日認(rèn)購(gòu)超過3億元，6月在北京市商品房銷量排名第八，充分印證了在目前市場(chǎng)分化的格局下，對(duì)客戶需求的精準(zhǔn)把握是取得良好業(yè)績(jī)的保證。

北京樓市如何迎接“2014下半場(chǎng)”高峰論壇專家觀點(diǎn)實(shí)錄：

不擔(dān)心北京房地產(chǎn)市場(chǎng)——陳志 北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)

有幾個(gè)定性的觀點(diǎn)。首先，今年的供應(yīng)大于成交，這是比較明顯的特征。大家一直關(guān)注單價(jià)每平方米4萬元以上的項(xiàng)目預(yù)售許可是不是放開了，這也是適當(dāng)?shù)赝黄屏诉^去一些價(jià)格管控的具體表現(xiàn)。從供應(yīng)和成交之間的比例關(guān)系來說，今年的供應(yīng)是近年來較大的。

其次，從實(shí)際成交量來說，現(xiàn)在確確實(shí)實(shí)成交量萎靡，今年確實(shí)會(huì)是近年來最低的。

再者，今年上半年還有一個(gè)比較明顯的特征，就是平均價(jià)格跟過去比處在一個(gè)高位。分析原因主要有三個(gè)：第一，現(xiàn)實(shí)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中高價(jià)占比多，中低價(jià)少，成交也少，因此顯得高價(jià)的中段或者偏高一點(diǎn)的成交量在那兒擺著，所以也會(huì)帶動(dòng)均價(jià)上去；第二，高價(jià)盤或者說高端的產(chǎn)品雖然套數(shù)占比非常低，但是它的面積可能頂普通商品房?jī)商谆蛘呷椎拿娣e，價(jià)格是普通住宅的好幾倍，對(duì)價(jià)格的帶動(dòng)性因素會(huì)很強(qiáng)；第三，改善型需求增加明顯，現(xiàn)在成交多落在高價(jià)位區(qū)間。

從大的角度上看，今年北京市政府不會(huì)過度地調(diào)整，大家都在呼吁放松這兒放松那兒，我個(gè)人判斷這些調(diào)整不會(huì)有。如果北京市政府在今年這樣的態(tài)勢(shì)下再做出一個(gè)調(diào)控，我倒認(rèn)為給了一個(gè)反向的信號(hào)——我們的市場(chǎng)可能要完蛋。一旦出現(xiàn)放松之類的調(diào)控，可能這里頭就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

我們有兩個(gè)觀察點(diǎn)需要去看：第一，7月中下旬國(guó)務(wù)院對(duì)市場(chǎng)判斷的會(huì)議，闡明中央如何看待上半年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，我們對(duì)下半年的判斷會(huì)很清楚。我們現(xiàn)在看到的，CPI肯定是穩(wěn)的，需求沒有，所以價(jià)格下來了。第二，工業(yè)似乎并不是特別好，出口也沒有，消費(fèi)不活躍，投資也不是特別好，我覺得市場(chǎng)應(yīng)該是看淡的。

央行定向降準(zhǔn)含了三層意思：定量、定向、定時(shí)。這是中央的手段，也是希望微刺激，但銀行的改革還沒有到一定要救房地產(chǎn)的時(shí)候，我認(rèn)為流動(dòng)性是夠的。下半年的市場(chǎng)還不太好判斷。就北京而言，我們不擔(dān)心市場(chǎng)，實(shí)際上開發(fā)商也不是特別悲觀，大家現(xiàn)在手里頭還有錢。

自住商品房購(gòu)房者會(huì)回流到商品房市場(chǎng)——?jiǎng)⒋簬r 世聯(lián)地產(chǎn)北京董事總經(jīng)理

根據(jù)建委網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1～6月份北京的商品住宅成交套數(shù)31737套，屬于網(wǎng)簽的量，這個(gè)數(shù)據(jù)同比大概下降46%，能夠反映在目前市場(chǎng)的狀況。從今年春節(jié)以后，供應(yīng)逐漸走高。一是因?yàn)槿ツ觊_發(fā)商拿地比較多，在業(yè)內(nèi)比較推崇高周轉(zhuǎn)的模式財(cái)務(wù)成本較高，開發(fā)商都希望快速入市。二是供應(yīng)的類別相當(dāng)集中，幾大熱點(diǎn)片區(qū)，包括房山、大興、通州、昌平，甚至包括石景山，85～95平方米是一個(gè)明顯的供應(yīng)集中段。這個(gè)范圍的購(gòu)房者以剛需首置為主，在自住商品房出來后，購(gòu)房者申請(qǐng)、搖號(hào)，都在觀望、等著中簽。于是商品房市場(chǎng)上購(gòu)房者上門量明顯減少，重復(fù)上門的比例高了，成交周期拉長(zhǎng)了。因此，北京上半年的剛需首置項(xiàng)目面臨客戶量不足的情況。改善型購(gòu)房的比例占的成交比例在上漲，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)來看，首次改善型和再次改善型的項(xiàng)目產(chǎn)品相對(duì)來說比較穩(wěn)定，整個(gè)市場(chǎng)的成交量跌了將近一半，而首次置業(yè)項(xiàng)目跌得比一半要多，改善型項(xiàng)目則相對(duì)好很多。

世聯(lián)有一款家庭云貸服務(wù)的金融產(chǎn)品，哪怕我們提供優(yōu)惠的利率，首次置業(yè)人群也基本上不會(huì)選用這樣的產(chǎn)品，他們擔(dān)心自己的還款問題。但是改善型需求人群就不一樣，他們會(huì)把這個(gè)作為一個(gè)過橋資金，絕對(duì)要選一個(gè)好時(shí)機(jī)，把房子買了。

實(shí)際上我們從市場(chǎng)判斷，首次改善和再次改善的項(xiàng)目會(huì)好些。另外，我認(rèn)為自住型商品房的一部分客戶會(huì)回流到商品房市場(chǎng)當(dāng)中。

產(chǎn)品定位精準(zhǔn)是最重要的——周興 北京天恒樂活城置業(yè)有限公司總經(jīng)理

我認(rèn)為兩個(gè)學(xué)術(shù)性的數(shù)字很有意義：第一個(gè)是論證房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，有30%的相關(guān)度；第二個(gè)是貨幣供應(yīng)量和房?jī)r(jià)的關(guān)系，有80%的相關(guān)度。為什么突然之間大家都去觀望呢？很多說法都是從信心的角度出發(fā)，但我認(rèn)為其實(shí)背后是與金融相關(guān)的問題。為什么剛需產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)不一樣？主要就是銀根的問題。錢的問題對(duì)誰(shuí)的打擊更大？對(duì)首置的人打擊更大。一些項(xiàng)目為什么可以用零首付、低首付就能夠在市場(chǎng)上解決部分問題，主要就是大量購(gòu)房者是因?yàn)殂y行收緊銀根買不起房。但是改善型需求的購(gòu)房者受影響較小，因?yàn)檫@部分人對(duì)銀行的依賴程度較低，或者說融資的手段和方式更多，所以這個(gè)問題與金融相關(guān)。

此外，購(gòu)房者的心態(tài)也很重要。相對(duì)于首次置業(yè)的購(gòu)房者，改善型的購(gòu)房者獲取信息的能力和渠道更充分，而且基本上都有多次買房的經(jīng)歷，對(duì)市場(chǎng)的理解較為成熟，不會(huì)一有風(fēng)吹草動(dòng)就跟著動(dòng)，有相對(duì)獨(dú)立的判斷。而且房子一定有資產(chǎn)屬性，也有投資屬性，這是改變不了的，買房這個(gè)事情本身是一個(gè)長(zhǎng)期決策，結(jié)構(gòu)是長(zhǎng)期的。而改善型的購(gòu)房者把房產(chǎn)當(dāng)作一種資產(chǎn)配置，不僅僅滿足它的使用功能，還當(dāng)作資產(chǎn)配置的方式。

天恒·樂活城產(chǎn)品線比較長(zhǎng)，還推出了81平方米二居、88平方米三居的精品小戶型，也有129平方米的戶型。這次開盤的結(jié)構(gòu)里面全是真實(shí)的數(shù)據(jù)，我們實(shí)際上90平方米以下的銷售率和90平方米以上的是差距很大的?？陀^地講，我們90平方米以上的銷售率到了70%左右，90平方米以下的不到40%，所以天恒·樂活城的購(gòu)房者中改善型需求的人多一些。

現(xiàn)在市場(chǎng)就是你不是我的菜，我也不讓你吃，定位精準(zhǔn)是最重要的。天恒·樂活城的熱銷和地塊的先天稟賦有關(guān)系，首先是容積率比較低，不管是剛需也好、改善也好，本身樓盤是這樣的。我們通過產(chǎn)品的選擇來解決這個(gè)問題。選擇了高端的客戶群，受金融的影響也會(huì)小一些。