趙曉莉 趙德彥

(1.內蒙古電力(集團)有限責任公司，內蒙古呼和浩特 010011;2.內蒙古電力勘測設計院，內蒙古呼和浩特 010001)

0 引言

近年來我國房地產業(yè)飛速發(fā)展，房地產行業(yè)已經成為我國的支柱產業(yè)，并成為財政收入的重要組成部分。自2000年以來，我國房地產行業(yè)經歷幾次大起大落，最顯著的標志就是房價的大幅漲跌。這其中導致房價高漲的眾多因素中，房地產行業(yè)稅負過重是造成房價大幅上漲的重要因素之一。房地產行業(yè)中存在十多類稅種，這其中以土地增值稅為重中之重。土地增值稅的稅負不但在逐年增加，而且增幅比例明顯高于其他稅種。因此，如何通過合理、有效的方式對土地增值稅進行稅收籌劃從而減輕房地產行業(yè)的稅負就成了提高房地產企業(yè)利潤空間的一個重要途徑。

1 稅務籌劃概述

1.1 稅務籌劃的基本概念

在西方發(fā)達國家，稅收籌劃幾乎已是家喻戶曉，而在我國則尚處于初始階段。但就稅收籌劃這一概念而言，西方國家和國內的有關書刊所給的解釋都不盡一致。荷蘭國際財政文獻局LBFD編纂的《國際稅收辭匯》中寫到:“納稅籌劃是指通過納稅人經營活動或個人事務活動的安排，實現繳納最低的稅收”。我國著名經濟學專家唐騰翔在《稅收籌劃》一書中將稅收籌劃概括為:“稅收籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍內通過經營投資理財活動的事先籌劃和安排盡可能取得節(jié)稅的稅收利益，其要點在于合法性、籌劃性和目的性”。本文中討論的稅收籌劃是稅負的最終承擔者為了規(guī)避或減輕自身稅收負擔而利用稅法漏洞或缺陷進行的非違法的避稅籌劃，以及利用稅法特例進行的節(jié)稅籌劃，其形式是合法的，其目的是降低企業(yè)生產經營成本。

1.2 國內房地產稅務籌劃研究現狀

曾程(2010)指出與世界發(fā)達國家相比，我國的稅務籌劃研究起步較晚，尤其是針對房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃研究僅僅只有十幾年。賀志東編寫的《房地產企業(yè)納稅籌劃》(2002年出版)第一次比較系統(tǒng)地討論了房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的基礎理論和基本方法。隨后也有學者及房地產開發(fā)企業(yè)對房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃進行了實際案例實施。但總體來說，我國在該領域與發(fā)達國家相比，仍處于初級階段。

1.3 稅務籌劃的基本原則

稅收籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收政策法規(guī)基礎上，當存在多種的納稅方案的選擇時，納稅人以稅收負擔最低的方式來處理財務、經營，組織及交易事項的復雜籌劃活動，因此，要做好稅收籌劃活動，必須遵循以下基本原則:1)合法性原則;2)合理性原則;3)事先籌劃原則;4)成本效益原則;5)風險防范原則。

1.4 房地產行業(yè)稅收存在的問題

從20世紀50年代開始，隨著土地改革，我國將土地、房屋收為國有，房地產市場從此消失。直到20世紀70年代后期，我國實行改革開發(fā)政策，中國房地產業(yè)才重新開始發(fā)展。進入21世紀，我國房地產逐步進入了發(fā)展高漲期，大量的房地產開發(fā)公司如雨后春筍在全國各地茁壯的成長起來，成片的土地被開發(fā)，住宅、寫字樓、商業(yè)大廈等紛紛拔地而起。我國的房地產行業(yè)已成為拉動我國經濟的火車頭，為改善人民生活、促進經濟發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。但是與此同時我國房地產企業(yè)稅收還存在著以下問題:1)房地產相稅費多，“費擠稅”問題較突出;2)稅收政策在房地產的分布不合理;3)稅收政策在房地產的分布不合理;4)現行房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷;5)內資和外資房地產企業(yè)存在著不同的稅收制度;6)土地增值稅的設計不合理，無法充分發(fā)揮調節(jié)的作用;7)房地產稅收實體法與程序法結合不緊密;8)房地產稅收優(yōu)惠政策深層次輻射力不強。

2 土地增值稅稅務籌劃的概念與策略

2.1 土地增值稅概念

土地增值稅是一種依照規(guī)定稅率征收的，以納稅人轉讓國有土地使用權、土地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象的資源稅。土地增值稅的征收方法可分為兩種:一種是以土地所有權為轉移條件下，按一定時期內土地價格增加部分征稅;另一種則是在土地所有權轉移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購入價格部分征稅。

2.2 土地增值稅的計算

2.2.1 土地增值稅的計算方法

出讓國有土地使用權及地上建筑所獲得的增值額是土地增值稅的征稅對象。但納稅人轉讓房地產的收入不是增值額，還須扣除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)規(guī)定的扣除項目金額，所以轉讓房地產的收入和扣除項目金額是計算增值額時須把握的兩個關鍵問題。

2.2.2 土地增值稅的稅率問題

目前我國采用的土地增值稅稅率是4級超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數額的相對率劃分為4個級次，分別規(guī)定每一級次對應的差別稅率，相對率每超過一個級次的，對超過部分就按高一級的稅率計算征稅。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數。如增值額未超過扣除項目金額50%的部分，包括50%在內，均適用30%的稅率。為了計算簡便，《實施細則》還給出了不同稅率相對應的速算系數，具體見表1。

2.3 土地增值稅籌劃的基本策略

表1 同增值稅率所對應的速算系數 %

2.3.1 優(yōu)先安排策略

進行房地產投資決策時，同等條件下，普通標準住宅項目應優(yōu)先安排。按照《條例》第八條規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。所以，房地產開發(fā)企業(yè)進行相關房地產項目的投資決策時，要考慮投資普通標準住宅項目以享受這一稅收優(yōu)惠政策。

2.3.2 整體轉讓策略

整體轉讓行為的籌劃，以房地產進行聯營投資的，一方以土地、房屋作為聯營入股資產進行投資的、可以暫免征收土地增值稅，企業(yè)可將整體轉讓行為或轉讓土地行為轉變?yōu)楣蓹嗤顿Y、股權轉讓，從而免征土地增值稅。

2.3.3 資金結構策略

根據房地產企業(yè)投入的資金結構選擇合適的扣除方法。按照《稅法》規(guī)定，凡能夠提供由銀行出具的證明、貸款利息支出可以按轉讓房地產項目分攤的，允許根據具體情況分別扣除。凡是不可以按照轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或其他房地產開發(fā)費用，則應按相應的規(guī)定計算扣除。據此房地產企業(yè)可以根據自身的資金結構情況進行合理的選擇。

3 房地產行業(yè)稅務籌劃的展望

當前，隨著對稅務籌劃認識的不斷深入，以及房地產企業(yè)規(guī)范經營的意識逐步增強，面對行業(yè)競爭日益激烈的現狀，能通過合法手段帶來經濟效益的稅務籌劃日漸受到越來越多的房地產企業(yè)的重視。與此同時，隨著我國稅制的不斷完善，經濟政策不斷穩(wěn)定，加之近年來房地產企業(yè)聚集了大批專業(yè)人才使之經濟管理水平不斷提高，所以實施稅務籌劃的條件越來越成熟，可以預測，未來稅務籌劃在房地產企業(yè)將得到較大發(fā)展。

［1］唐騰翔，唐 向.稅收籌劃［M］.北京：中國財政經濟出版社，1994.

［2］張中秀.公司避稅節(jié)稅轉嫁籌劃［M］.北京：中國工商聯合出版社，2006.

［3］張中秀.避稅節(jié)稅轉嫁籌劃［M］.北京：中華工商聯合出版社，2001.

［4］賀志東.房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃［M］.北京：機械工業(yè)出版社，2002.

［5］樊 虹，國滿莉.新避稅與反避稅實務［M］.北京：中國審計出版社，1999.

［6］谷志杰.稅收籌劃與避稅［M］.北京：中國財政經濟出版社，1997.