柯于勛

摘要：土地增值稅（簡(jiǎn)稱土增稅）是房地產(chǎn)行業(yè)一項(xiàng)重要稅種，應(yīng)納稅額的確定跟日常核算息息相關(guān)，有必要根據(jù)實(shí)踐總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：尾房 合并清算 扣除項(xiàng)目總額

目前房地產(chǎn)行業(yè)因土增稅存在要求清算的情況從而導(dǎo)致了樓盤(pán)清算后還有尾房沒(méi)有賣出的情形。土增稅相關(guān)法規(guī)對(duì)扣除項(xiàng)目總額及計(jì)算方法規(guī)定還有模糊地帶，為增值額的確定提供了很大的空間，必須認(rèn)真研究，做出有利于公司的對(duì)策。下面將從尾房土增稅納稅實(shí)務(wù)應(yīng)對(duì)一二點(diǎn)技巧進(jìn)行探討。

一、扣除項(xiàng)目總額計(jì)算方法的選擇

辦稅人員在對(duì)清算后增值額的計(jì)算公式的選擇上，一定要事先進(jìn)行模擬，選擇有利的選項(xiàng)。為了方便理解，現(xiàn)舉例說(shuō)明如下：

東莞鴻景公司于2009年起開(kāi)發(fā)銷售A項(xiàng)目，可售建筑面積為20萬(wàn)㎡，截至2013年12月底，已售建筑面積為18萬(wàn)㎡，占可售面積的90%，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，辦理土增稅清算申報(bào)。申報(bào)資料顯示，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1.6億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本4.4億元（不包括預(yù)提成本0.2億元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)成本之和的10%扣除，已銷售房地產(chǎn)收入總額為10.8億元，已納可扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6048萬(wàn)元，剩余尾房2萬(wàn)㎡。本次清算項(xiàng)目總成本為1.6+4.4=6億元，單位可售建筑面積成本為6億÷20萬(wàn)=0.3萬(wàn)元/平。根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，計(jì)算可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)6+6×20%+6×10%+0.6048=8.4048億元，單位建筑面積可扣除項(xiàng)目金額為8.4048÷20=4202.4元/㎡。

本次清算可扣除項(xiàng)目金額為，可扣除的成本為0.3×18=5.4億，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為5.4×（1+20%+10%）+0.6048=7.6248億。增值額為10.8-7.6248=3.1572億，增值率為41.64%，適用稅率為30%，應(yīng)繳土增稅為9525.6萬(wàn)。

公司2014年6月將剩余2萬(wàn)㎡銷售完畢，取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入1.6億，繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金896萬(wàn)，并取得0.2億清算時(shí)未取得的發(fā)票，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，2014年6月尾房銷售后，可扣除項(xiàng)目金額為4202.4×2=8404.8萬(wàn)，增值額為1.6億-8404.8萬(wàn)=7595.2萬(wàn)，增值率90.37%，適用稅率40%，應(yīng)繳土地增值稅為2617.84萬(wàn)。

以上清算過(guò)程分析得出，尾房銷售按照初次清算時(shí)可扣除項(xiàng)目金額計(jì)算，包括了初次稅金6048萬(wàn)一部分，但未包括本次稅金896萬(wàn)，明顯不配比。另外，再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，取得了0.2億元發(fā)票也未納入扣除額。

二、應(yīng)對(duì)選擇：尾房銷售稅金應(yīng)準(zhǔn)予扣除

在清算時(shí)應(yīng)該和稅務(wù)機(jī)關(guān)交涉，尾房銷售稅金應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除。清算后再轉(zhuǎn)讓土增稅的計(jì)算方法應(yīng)該修改為：清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額=（全部取得土地使用權(quán)所支付的金額+全部開(kāi)發(fā)成本）×（1+20%）+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用+清算時(shí)扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，單位建筑面積成本費(fèi)用=（清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額-清算時(shí)扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷總可售面積；初次清算轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目金額=單位建筑面積成本費(fèi)用×初次清算所轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。再轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目金額=單位建筑面積成本費(fèi)用×再轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+再轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。根據(jù)上述修改，單位建筑面積成本費(fèi)用=（84048-6048）÷20=3900元/㎡，再轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目金額=3900×2+896=8696萬(wàn)，增值額為1.6億-8696萬(wàn)=7304萬(wàn)元，增值率84%，適用稅率40%，應(yīng)繳土增稅稅額為2486.8萬(wàn)元，與原公式計(jì)算減少稅金2617.84-2486.8=131.04萬(wàn)元。

三、單獨(dú)清算還是合并清算的選擇

目前國(guó)家相關(guān)法規(guī)也沒(méi)有明確規(guī)定是否可以進(jìn)行合并清算，但有的省已進(jìn)行了規(guī)定，例如：鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào)文中就有規(guī)定。因此對(duì)于單獨(dú)清算還是合并清算給了公司一定的選擇性。

仍延續(xù)上例，如果經(jīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，允許進(jìn)行合并清算，那么上例分析計(jì)算如下：

全部銷售收入為10.8+1.6=12.4億，全部與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金為6048+896=6944萬(wàn)，全部可扣除成本1.6+4.4+0.2=6.2億，全部可扣除項(xiàng)目金額為6.2億×（1+20%+10%）+6944萬(wàn) =87544萬(wàn)，增值額12.4億-87544萬(wàn)=36456萬(wàn)，增值率41.64%，適用稅率30%，應(yīng)繳土地增值稅10936.8萬(wàn)元。與上述分次清算差異10936.8-9525.6-2617.84=-1206.64萬(wàn)。即便按照調(diào)整后公式計(jì)算，也存在差異10936.8-9525.6-2486.8=-1075.6萬(wàn)，差異的直接原因在于合并清算增值率降低了，稅率變了。同時(shí)，預(yù)提成本0.2億元在最終合并清算中得到了扣除，僅此一項(xiàng)即可知能夠減少土增稅應(yīng)繳稅額0.2億×（1+20%+10%）×30%=780萬(wàn)。

從上不難看出，對(duì)扣除項(xiàng)目總額的計(jì)算方法和清算方式的選擇及爭(zhēng)取，為公司節(jié)省了大筆稅金。因此，清算時(shí)未銷售房產(chǎn)再出售，清算時(shí)相關(guān)選擇不同會(huì)給土增稅應(yīng)納稅額帶來(lái)很大的變化，在項(xiàng)目前期必須與稅務(wù)局保持良好的溝通，了解稅務(wù)局對(duì)土增稅的政策取向，定期測(cè)算土增稅預(yù)測(cè)值，調(diào)整公司的應(yīng)對(duì)方法，未雨綢繆，以便清算時(shí)有更多的選擇性。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)

[2]湖北地稅局《湖北省地稅局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn)》 鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào)endprint