陳凱

摘要：根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)項目成本形成的主要階段，探討房產(chǎn)開發(fā)項目成本管理控制要點。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā) 成本管控

目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈，調(diào)控政策的影響致使房價上漲難度大，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤回到社會正常水平，房地產(chǎn)行業(yè)的管理正在由粗放式管理向精細化管理過渡，開發(fā)成本的控制越來越精細，從決策、設(shè)計、招標、施工、竣工結(jié)算一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，要想做好成本控制，就要建立全過程、全員參與和全方位控制的成本管理體系，根據(jù)項目的不同階段對成本進行嚴格管控。

一、投資決策階段

投資決策階段是項目開發(fā)成敗最關(guān)鍵的階段，在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強成本管理。

抽調(diào)經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員組建項目管理團隊，成本控制人員參與投資決策的具體工作，對市場和經(jīng)濟形勢、工程造價、政府費稅、貸款利率、風險、投資估算等做出充分的了解、分析和判斷。

成本控制人員對成本進行詳細的分析：

（1）土地開發(fā)成本約占總成本的20-30%：主要含土地出讓金、拆遷安置補償費、土地征用費、城市配套費等，與政府協(xié)商時充分利用政策優(yōu)勢，對成本進行充分估計。

（2）前期工程費用約占總成本的3%左右，但各地實際差異很大，應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。臨建設(shè)施應(yīng)結(jié)合實際狀況，充分發(fā)揮臨建設(shè)施的相對永久性，降低開發(fā)成本。

（3）建安工程費用一般占總成本的45-55%，因地域差異也有一定差別。應(yīng)充分分析項目所在區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況；調(diào)研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析，合理科學地確定項目的建安成本指標；對設(shè)計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，確定產(chǎn)品定位。

（4）管網(wǎng)、配套設(shè)施、園林環(huán)境工程費用一般為總成本的9-11%。成本控制的重點是對市政配套設(shè)施進行了解、分析，做好估算；在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)運營打好基礎(chǔ)。

（5）費稅分析

管理費：一般為銷售收入的2-3%；

銷售費用：一般為銷售收入的2-3%；

財務(wù)費用：對財務(wù)費用做好充分估計，資金使用成本對最終利潤有較大影響，正確運用資本杠桿作用，以最少的財務(wù)費用滿足項目資金鏈的連續(xù)性。

稅金：根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，爭取獲得政府支持，減免部分稅費。

（6）不可預見費及風險分析：根據(jù)項目的復雜程度，一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的3-5%。

二、設(shè)計階段

設(shè)計階段成本控制是房地產(chǎn)項目成本控制十分重要的階段，該階段對項目開發(fā)成本的影響在70%-80%，，成本管理控制人員必須與設(shè)計人員進行密切溝通，高度配合。在本階段要避免：一不計成本地追求設(shè)計效果；二成本不合理導致品質(zhì)喪失。

（1）通過設(shè)計招標或者方案優(yōu)選，優(yōu)選合格的設(shè)計單位進行合作；

（2）加強對設(shè)計單位的管理與協(xié)調(diào)，使設(shè)計人員充分掌握項目設(shè)計理念和要求；

（3）按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算，嚴格要求設(shè)計人員采用限額設(shè)計；

（4）加強設(shè)計合同管理，通過合同條款明確對設(shè)計人員的成本控制責任及要求，明確設(shè)計階段成本控制的管理重要性；

（5）完善房產(chǎn)公司內(nèi)部設(shè)計標準，堅持設(shè)計全過程優(yōu)化；在完成設(shè)計圖后，房產(chǎn)項目成本控制人員要組織專業(yè)人員進行審核，對各種造價指標影響較大的專業(yè)進行專項審核，如：混凝土含量、鋼筋含量、門窗比例、基礎(chǔ)形式、平面布置、外墻系數(shù)、細部節(jié)點的做法、結(jié)構(gòu)形式、剪力墻的數(shù)量、長度、厚度的確定等；

（6）成本控制人員結(jié)合以往設(shè)計管理經(jīng)驗，注重對施工實施階段易造成成本突破的地方進行成本強化和明確，充分處理好質(zhì)量與造價的關(guān)系；

（7）成本控制人員在設(shè)計審核時，要充分審核各專業(yè)的有效配合及完整性，要控制建筑、結(jié)構(gòu)、水電等各專業(yè)的成本；

（9）根據(jù)項目土地出讓合同約定的指標，合理把控設(shè)計內(nèi)容，充分利用發(fā)容積率，把項目地塊的有效資源充分發(fā)揮出來，在成本可控的前提下，提高項目地塊利用率；

三、招標階段成本控制

在項目招標階段，成本控制人員與工程管理人員充分溝通，做好招標方案和招標計劃，對項目分期建設(shè)節(jié)點及內(nèi)容進行研究，合理劃分標段。本階段成本控制重點主要有：

標段及招標內(nèi)容的確定；招標方式的選擇；優(yōu)選造價咨詢公司編制標的，采用工程量清單進行造價控制；采用標準合同文本，對合同的嚴密性及可操作性進行研究，對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。

四、決算階段的成本控制

竣工決算是項目開發(fā)成本控制的最后一個環(huán)節(jié)，本階段的重要工作是：充分按照合同約定進行工程價款結(jié)算；嚴控工程設(shè)計變更及零星工程的結(jié)算管理；與工程管理人員充分結(jié)合，對竣工決算資料進行審查，確保所提供的竣工決算資料真實、準確；優(yōu)選造價咨詢單位進行竣工決算的編制，在合同中對竣工結(jié)算送審金額進行專項約定，審減金額超出3%時，審減費用由施工單位承擔；同時充分發(fā)揮房產(chǎn)項目成本控制人員的優(yōu)勢，與專業(yè)造價咨詢單位進行結(jié)合，對造價編制結(jié)果進行互審，約定審計責任，防止造價咨詢單位與施工單位串通，損害公司利益。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制應(yīng)采用全過程、全方位、全員參與的控制方式，是一動態(tài)的管理過程，項目成本控制人員應(yīng)充分調(diào)動各參與方，強化經(jīng)濟意識，加強成本控制理念，合同分工，明確各方責權(quán)利，在投資決策階段、設(shè)計階段、招標階段、實施階段以及竣工決算階段加強成本控制，確保項目開發(fā)經(jīng)濟效益。endprint