文 | 李鵬飛

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院是專(zhuān)門(mén)以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)為方向，提供從項(xiàng)目前期咨詢策劃到施工圖設(shè)計(jì)及后期顧問(wèn)的“全程服務(wù)”的專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院。目前，綠維創(chuàng)景已有二十余種不同專(zhuān)業(yè)的人才近300人，完成策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及咨詢項(xiàng)目千余個(gè)，業(yè)務(wù)類(lèi)型涉及30多個(gè)門(mén)類(lèi)。在最近幾年的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中，北京綠維創(chuàng)景一方面以泛旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化為主要架構(gòu)，進(jìn)行泛旅游產(chǎn)業(yè)整合下的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)；另一方面，特別強(qiáng)調(diào)首先打造和發(fā)展旅游項(xiàng)目，以旅游項(xiàng)目來(lái)迅速提升人氣，帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

林 峰 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)

綠維創(chuàng)景，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，在服務(wù)開(kāi)發(fā)方的同時(shí)也見(jiàn)證了旅游與地產(chǎn)的發(fā)展演變。2014年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“分化”期的背景下，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)林峰認(rèn)為，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尤其要注重與城市相結(jié)合、與產(chǎn)業(yè)服務(wù)相結(jié)合、與創(chuàng)新商業(yè)模式相結(jié)合。

產(chǎn)城一體化綜合開(kāi)發(fā)模式

雖然旅游地產(chǎn)仍面臨空置率較高等問(wèn)題，但在我國(guó)房地產(chǎn)面臨調(diào)控的大環(huán)境下，有效地引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)從住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，借助旅游業(yè)的發(fā)展形成房地產(chǎn)行業(yè)新的“內(nèi)生型”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，此舉意義深遠(yuǎn)。從國(guó)際旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中國(guó)的旅游業(yè)發(fā)展已進(jìn)入到休閑度假階段。旅游地產(chǎn)的發(fā)展既可以滿足我國(guó)中產(chǎn)階層對(duì)高品質(zhì)休閑度假生活的需求，還可以成為投資的新興領(lǐng)域，對(duì)他們而言，實(shí)可謂一舉兩得。

就本質(zhì)而言，旅游地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。關(guān)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，林峰認(rèn)為，首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年增長(zhǎng)非常快，因此構(gòu)成了一條由土地開(kāi)發(fā)—房產(chǎn)開(kāi)發(fā)—城市建設(shè)的財(cái)富價(jià)值鏈，政府、開(kāi)發(fā)商、投資人等各方均從中受益。這是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是土地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)價(jià)格即將在3年內(nèi)到達(dá)頂部區(qū)域，尤其是在一次性剛需消費(fèi)下降的帶動(dòng)下。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了分化階段。這種分化并不是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)上的轉(zhuǎn)變，而是細(xì)分的轉(zhuǎn)換，具體體現(xiàn)就是細(xì)分市場(chǎng)的差異化、區(qū)域的差異化、產(chǎn)業(yè)結(jié)合模式的差異化，以及與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合的差異化。擁有客觀土地升值價(jià)值、客觀的房產(chǎn)升值價(jià)值、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)性地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的區(qū)域是未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展最重要的支撐。另外，由于房地產(chǎn)要結(jié)合城市聚集發(fā)展，因此，新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整區(qū)域也將成為未來(lái)房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的主要區(qū)域。第四，在這樣的分化結(jié)構(gòu)下，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)的基本趨勢(shì)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是以綜合開(kāi)發(fā)為核心，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合、產(chǎn)城一體化的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式。這種發(fā)展模式與國(guó)家層面上的城市開(kāi)發(fā)、區(qū)域發(fā)展相關(guān)，其中，由于地產(chǎn)商能有效整合土地、房產(chǎn)、金融、產(chǎn)業(yè)四個(gè)方面，所以房地產(chǎn)商將成為未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)者。

具體到旅游地產(chǎn)，林峰認(rèn)為，由于有旅游、休閑、養(yǎng)老、文化等產(chǎn)業(yè)的支撐，以及內(nèi)需型消費(fèi)結(jié)構(gòu)的支持，發(fā)展比較快。目前旅游地產(chǎn)已經(jīng)從樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步入了以旅游為導(dǎo)向的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)新階段；市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)也已經(jīng)從過(guò)去十余年高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，變成了與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城鎮(zhèn)化建設(shè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向同步的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。因此，在這個(gè)分化期更應(yīng)調(diào)整發(fā)展思路，旅游地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上最炙手可熱的投資項(xiàng)目，各大地產(chǎn)企業(yè)紛紛將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，但在諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，真正成功的項(xiàng)目仍在少數(shù)，大部分項(xiàng)目仍然難逃種種開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的困擾，事實(shí)上，很多地產(chǎn)投資并沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)真正的推動(dòng)，很多房子賣(mài)出去后都空在了那里，成了“鬼”城、空城。就2014年的具體情況來(lái)看，樓市的分化態(tài)勢(shì)也將體現(xiàn)在地產(chǎn)商身上。一些有實(shí)力，有正確發(fā)展思路的企業(yè)會(huì)得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，而如果仍然堅(jiān)持銷(xiāo)售地產(chǎn)的套路，很容易導(dǎo)致旅游地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

對(duì)于旅游地產(chǎn)的未來(lái)開(kāi)發(fā)策略，林峰給出了自己的觀點(diǎn)，“產(chǎn)城一體化”的綜合開(kāi)發(fā)模式是未來(lái)地產(chǎn)商發(fā)展的主要方向?！爱a(chǎn)城一體化”就是用產(chǎn)業(yè)去帶動(dòng)土地開(kāi)發(fā)和城市開(kāi)發(fā)，用產(chǎn)業(yè)去帶動(dòng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；同時(shí)，銷(xiāo)售型地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)相結(jié)合，和多種業(yè)態(tài)整合相結(jié)合，這樣就不僅僅是開(kāi)發(fā)住宅房產(chǎn)，而是在進(jìn)行區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)甚至是進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)。對(duì)于旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，林峰認(rèn)為未來(lái)發(fā)展應(yīng)遵循以下思路：首先，是“開(kāi)發(fā)綜合化”，旅游地產(chǎn)投資商不再僅僅充當(dāng)房產(chǎn)供應(yīng)商的角色，而是要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)商、城市運(yùn)營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，進(jìn)行以泛旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)城一體化建設(shè)，包括旅游綜合開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游綜合體、旅游小鎮(zhèn)、休閑度假區(qū)、休閑小鎮(zhèn)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)等等。第二，注重綜合服務(wù)，比如萬(wàn)達(dá)就是一個(gè)很成功的城市綜合服務(wù)商，它有中國(guó)排名第一的萬(wàn)達(dá)電影院線，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體，形成了一個(gè)具有多種功能的城市中心，而如果沒(méi)有這樣的現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)化，沒(méi)有休閑和娛樂(lè)多種服務(wù)功能，地產(chǎn)商就會(huì)面臨很大的危險(xiǎn)。最后，還要利用好“共享產(chǎn)權(quán)”和“分時(shí)度假”這樣的創(chuàng)新理念和新型模式。

抓住新型城鎮(zhèn)化的契機(jī)

新型城鎮(zhèn)化為旅游和泛旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域整合、帶動(dòng)城市化開(kāi)發(fā)提供了巨大空間和條件。從這兩年的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)人口更多呈現(xiàn)出了向大型、超大型城市聚集的趨勢(shì)。而在未來(lái)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，應(yīng)該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮(zhèn)為特色的結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的就地城鎮(zhèn)化模式”兩者并存同進(jìn)。尤其是向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴(kuò)張模式，而是需要通過(guò)城市群、衛(wèi)星城的升級(jí)與特色化，來(lái)實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)化高效率持續(xù)成長(zhǎng)。同時(shí)，城市人口面向旅游度假區(qū)及田園鄉(xiāng)村的流動(dòng)聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為鄉(xiāng)村地區(qū)的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了極大的機(jī)會(huì)。特別是在大城市病越來(lái)越嚴(yán)重、霧霾與城市生態(tài)環(huán)境惡化的條件下，度假養(yǎng)生型養(yǎng)老在老齡化社會(huì)的中國(guó)將成為一種發(fā)展趨勢(shì)。

談到如何看待“共享產(chǎn)權(quán)”“分時(shí)度假”等旅游地產(chǎn)發(fā)展模式。林峰表示，未來(lái)的旅游地產(chǎn)，應(yīng)該是以消費(fèi)體驗(yàn)為核心的多種旅游消費(fèi)業(yè)態(tài)聚集、多業(yè)態(tài)支撐下的商業(yè)經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)。比如張寶全的紅樹(shù)林產(chǎn)權(quán)酒店模式，就是從傳統(tǒng)“房東”概念過(guò)渡到紅樹(shù)林“股東”和“合伙人”的概念，將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理。

最后，在綜合性旅游地產(chǎn)方面，林峰也列舉了很多綠維創(chuàng)景具體的特色案例。比如貴陽(yáng)·朱昌“生態(tài)文明新型城鎮(zhèn)”，就是由于升格為國(guó)際性論壇的“生態(tài)文明貴陽(yáng)國(guó)際論壇”，使貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)百花湖畔一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小鎮(zhèn)——朱昌鎮(zhèn)高調(diào)呈現(xiàn)在世界面前，一躍成為一個(gè)中國(guó)達(dá)沃斯小鎮(zhèn)的典范。值得關(guān)注的是它運(yùn)用了“會(huì)展論壇導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化”模式，結(jié)合朱昌新城的生態(tài)文明、休閑度假及生態(tài)宜居的定位，把運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式相結(jié)合，并落在產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上。最后，通過(guò)我們的規(guī)劃，使朱昌鎮(zhèn)成為一個(gè)以“生態(tài)文明貴陽(yáng)國(guó)際論壇”為引擎，帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展的典型代表。