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        房企大佬三人談

        2014-07-09 11:12:45劉娟徐學成
        齊魯周刊 2014年21期

        劉娟 徐學成

        近日,媒體報道已有十余城市傳出“限購令”放松傳聞,有專家預計有超過30個城市存在放松調(diào)控可能。如此背景下,中國樓市的各種論調(diào)此起彼伏,有崩盤論,有泡沫論,有拐點輪,也有力挺者,認為“泡沫論”缺乏依據(jù),想過幸福日子還得買房子,而且很多人買房不只是要住在鋼筋水泥里,是追求更高的生活享受、社區(qū)文化和居住氛圍等。

        作為房產(chǎn)大佬,怎樣看待目前樓市?如何滿足人們對房子的更多要求?近日,萬科總裁郁亮、保利董事長宋廣菊、綠地董事長張玉良分別接受了記者采訪。

        萬科總裁郁亮:中國城市化遠未結束,房市發(fā)展空間依然很大

        在“萬科高管毛大慶看空全國樓市”一事引發(fā)樓市危機論深度發(fā)酵后,萬科總裁郁亮不得不出面收拾大局。日前,他回答媒體采訪反復強調(diào),萬科對于行業(yè)的態(tài)度很明確,可以用八個字概括:“謹慎樂觀,積極應對。”

        對于樓市進入下半場的事實,郁亮并未否認。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度萬科雖在銷售面積和銷售金額上繼續(xù)實現(xiàn)增長,但同期營業(yè)收入僅為94.97億元,同比下跌32.16%;15.3億元的凈利潤,更是其13年來首次出現(xiàn)同比下滑,降幅為5.23%,幾乎與行業(yè)整體降幅持平。

        凈利潤指標下滑,被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)進入拐點的標志,而房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤持續(xù)走低的趨勢,也幾乎不可逆轉。在WIND數(shù)據(jù)對滬深兩市142家房企統(tǒng)計分析中,發(fā)現(xiàn)一季度凈利潤出現(xiàn)下滑房企數(shù)量已達74家,超過半數(shù),萬科、招商、金地這樣的行業(yè)龍頭悉數(shù)在列。

        郁亮坦承,“樓市輕輕松松誰都能賺錢的黃金時代已經(jīng)過去,企業(yè)對于可能存在的市場風險要有充分認識,積極應對是必要的?!?/p>

        在郁亮看來,積極應對的前提是對行業(yè)前景有信心。他指出,行業(yè)發(fā)展空間仍然很大,中國城市化還遠未結束,中國經(jīng)濟轉型、不動產(chǎn)精細化剛剛開始?!盁o論是住宅客戶,還是消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客戶,需求和以前都會有很大區(qū)別,原有存量不動產(chǎn)難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建,還是進行功能改造,都會給地產(chǎn)行業(yè)帶來很多機會?!?/p>

        雖然郁亮信心滿滿,市場分化卻是不可回避的現(xiàn)實,如大城市房價全面上漲,而很多內(nèi)地三四線城市存貨積壓,賣得很困難。如此一來,之前一些行政手段是否還有必要存在,也就有了探討空間。

        郁亮認為,未來政策將逐漸轉向市場化,但作為企業(yè)不應寄希望于政策調(diào)整,而是“踏踏實實做好業(yè)務”。

        “企業(yè)不要把盈利建立在房價大漲的預期上,不要購買價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地。”郁亮說,自住需求對價格很敏感,在二、三線城市,萬科的產(chǎn)品由于實行裝修交付和采購優(yōu)質補品,配置更高,平均售價一般高于城市均價,但北京等高房價城市,萬科平均售價往往低于城市均價。公司反對高價拿地,高端樓盤很少。過去一年,北京高價地沒有一塊是萬科拿的。

        目前,萬科正積極謀求轉型,在傳統(tǒng)業(yè)務上將轉向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式。2013年,萬科就已表露出探索輕資產(chǎn)模式的意圖。這意味著未來萬科可能會出讓部分開發(fā)項目或商用物業(yè)股權,或在部分合作項目中只占小股。

        這一輕資產(chǎn)模式已初現(xiàn)端倪,今年一季度萬科實現(xiàn)投資收益約7.3億元,較去年同期增長近20倍,這主要來源于股權轉讓形式實現(xiàn)的商業(yè)資產(chǎn)處置收益等。

        保利董事長宋廣菊:房市崩盤不會發(fā)生,但不應被低估

        鮮有公開表態(tài)的保利地產(chǎn)董事長近日在微博發(fā)聲,直接否定所謂的“樓市崩盤論”:“崩盤邏輯鏈絕不會發(fā)生,因為地方政府是這場債務泡沫最大的負債者,貨幣緊縮的結果是政府財政垮塌,最后只能印鈔解決?!?/p>

        據(jù)了解,宋廣菊原本意在借用他人微博闡述個人態(tài)度,卻不想因微博原文中過激詞匯引發(fā)熱議。盡管如此,宋廣菊直接否定“樓市崩盤論”的個人立場卻頗為鮮明。在她看來,除非限購徹底放開,M2增速低于7%,以及中國經(jīng)濟陷入超級大蕭條,不然中心城市樓市不應被低估。

        4月1日舉行的保利地產(chǎn)2013年度業(yè)績說明會上,宋廣菊就已闡釋了自己對房地產(chǎn)市場走勢的判斷,她稱今年房地產(chǎn)市場應是平穩(wěn)發(fā)展期,對房地產(chǎn)市場中長期看好的觀點也從來沒有變?!皬娜ツ晗掳肽陣议_始對銀行進行規(guī)范,美國Q1的退出預期以及國家產(chǎn)業(yè)政策和貨幣投放結構的調(diào)整,都對房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生一定影響;但從另一方面講,結構性調(diào)整對央企、上市公司以及龍頭企業(yè)都更具資源集中優(yōu)勢?!?/p>

        2013年,保利地產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定增長,全年實現(xiàn)營業(yè)收入923.56億元,同比增長34.03%;實現(xiàn)凈利潤107.47億元,同比增長27.36%。今年一季度,保利地產(chǎn)還是“萬保招金”傳統(tǒng)四強中唯一凈利潤沒有出現(xiàn)下滑的房企。

        盡管如此,保利地產(chǎn)前4月的銷售卻已顯露疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,首4個月保利地產(chǎn)共實現(xiàn)簽約面積284.32萬平方米,簽約金額363.98億元,同比分別減少22.17%和9.45%。

        結算結構性因素被認為是截至目前為止,房企銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑的重要原因之一,但凈利潤增速的回落以及收益水平的下滑卻是不爭事實,房企如何在產(chǎn)品以及經(jīng)營思路上進行創(chuàng)新再一次作為一個重要命題被提出。

        保利地產(chǎn)給出了自己的答案,談及如何應對毛利率下滑時,宋廣菊稱要改變土地獲取方式,加大舊改項目拓展力度;加強產(chǎn)品創(chuàng)新,提高產(chǎn)品溢價水平。此外,還要加強成本控制和加大一線項目的投資組合創(chuàng)新,提高ROE收益水平。

        養(yǎng)老地產(chǎn)則被視作保利地產(chǎn)未來重要的利潤增長點。根據(jù)其在去年年底發(fā)布的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略”,保利地產(chǎn)計劃用3-5年時間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營率進入穩(wěn)健經(jīng)營階段,基本實現(xiàn)盈虧平衡,同時規(guī)劃用8-10年時間達到發(fā)達國家盈利水平,打通金融通道,通過REITs上市。

        綠地董事長張玉良:小房企資金吃緊,大型房企相對寬裕

        與任志強、潘石屹等“大嘴”相比,綠地集團董事長張玉良一直比較低調(diào),但作為一家千億級房地產(chǎn)企業(yè)掌門人,張玉良不少關于行業(yè)的看法可謂深刻。

        日前,接受媒體采訪談及房地產(chǎn)企業(yè)資金問題時,張玉良坦言與前兩年相比,今年整個行業(yè)資金情況更加偏緊,其判斷依據(jù)有三:宏觀資金面偏緊、經(jīng)濟增速下滑及今年市場消化能力和增長能力也處于下滑趨勢。

        據(jù)東莞證券統(tǒng)計,2013年上市房企平均銷售費用為1.65億元,管理費用1.96億元,財務費用1.06 億元,較2012年分別增加20.43%、13.95%和11.57%。整體看,2013年上市房企財務費用增速明顯回落(2012年財務費用增長超四成),而銷售費用增長較明顯。全年銷售費用占營業(yè)總收入3.04%,管理費用占營業(yè)總收入3.69%;財務費用占營業(yè)總收入1.99%,分別較2012年下降0.2個百分點、0.4個百分點和0.3個百分點,費用控制水平有所提升。

        此外,2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計12.2萬億元,同比增長26.5%,增幅明顯回升,高于前兩年水平。但據(jù)觀察,今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境有所回落,購房按揭貸款利率及資金獲得也有所收緊。相對于2013年整體情況,已開始出現(xiàn)收緊跡象。

        相關分析認為,2013年房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面尚可的原因在于:“2012年實在太差”,因為基數(shù)低,所以增長幅度相對較大;另外一個原因則在于2013年整體市場銷售情況超過預期,所以銷售回款也緩解了一部分資金緊張。

        但對比過去的一年,所謂“基數(shù)低”和“銷售情況良好”兩大因素或許均不復存在。根據(jù)目前一些主流觀點,2014年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增幅下滑是大概率事件,而房企間的業(yè)績也會出現(xiàn)更大分化。正如張玉良判斷,一些融資較為困難的小房企資金面將會更加緊張。這與潛在的銷售情況不佳和業(yè)績分化存在直接聯(lián)系。東莞證券則指出,相信年內(nèi)銀行加強對信貸風險的管理,同時加大對影子銀行的監(jiān)管控制,今年房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面將維持一季度小幅收緊狀態(tài)。

        不過,張玉良透露的另外一個信息則是,大型房企資金面或許相對寬裕。以綠地為例,相比其他房企在資金上的捉襟見肘,可謂頗為大方,其早前就宣稱今年針對海外投資將超過100億美元,且將海外銷售收入目標定在了200億美元。同時,其將今年房地產(chǎn)銷售收入目標確定為2400億元,張玉良對今年房地產(chǎn)市場的信心,可見一斑。endprint

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