王婉玲,唐 俠,周 波

(1西安工程大學(xué) 思想政治理論課教學(xué)研究部,陜西 西安 710048;2西安工程大學(xué) 管理學(xué)院,陜西 西安 710048; 3.西安工程大學(xué) 黨委組織部,陜西 西安 710048)

0 引 言

鑒于陜西省房地產(chǎn)業(yè)占陜西省房地產(chǎn)開發(fā)投資70%左右,商品房銷售面積占55%以上,是陜西省房地產(chǎn)業(yè)最為重要的組成部分,以及受數(shù)據(jù)資料限制,本文主要以西安市為例進(jìn)行分析.住宅是人們最重要的生活消費(fèi)品之一,過高的住宅價格已經(jīng)成為影響人民生活、制約城市化進(jìn)程的最棘手問題之一.近年來,隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,房地產(chǎn)價格成為社會各界普遍關(guān)注的社會熱點問題.文獻(xiàn)[1]通過多元回歸分析提出貨幣供給量超發(fā)和城鎮(zhèn)化水平的提高是房地產(chǎn)價格上升的基本原因.文獻(xiàn)[2]論證了我國地價和房產(chǎn)價格的動態(tài)關(guān)系,認(rèn)為短期內(nèi)土地價格影響房產(chǎn)價格,但長期內(nèi)房產(chǎn)價格影響地價.文獻(xiàn)[3-6]分別以西安市房價變化為例,分析利率政策調(diào)控對西安房價影響的有效性并進(jìn)行了實證檢驗.本文立足我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的現(xiàn)實,分析陜西省房地產(chǎn)價格波動特點及其產(chǎn)生原因,提出穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、促進(jìn)陜西房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的政策建議.

1 陜西省房地產(chǎn)價格走勢特征

1.1 新建住宅和新建商品住宅價格呈穩(wěn)中略揚(yáng)態(tài)勢

西安市2012年1月～2013年7月新建住宅價格指數(shù)如圖1所示.2012年1月～2013年7月新建商品住宅價格指數(shù)如圖2所示.從圖1，2可以看出，2012年西安市新建住宅價格及新建商品住宅價格總體平穩(wěn),階段性特征鮮明,年初價格走低,年中平穩(wěn),年底小幅回升.2013年1～7月呈較快增長.2012年年初,新建住宅價格、新建商品住宅價格持續(xù)下降.1～3月新建住宅環(huán)比價格下降0.3%,同比價格也呈現(xiàn)一路走低態(tài)勢.4～7月價格逐漸穩(wěn)定,連續(xù)3個月環(huán)比價格沒有波動,同比價格卻持續(xù)走低,較上一年小幅下降.8月以后,新建住宅價格開始小幅回升,8～12月出現(xiàn)少見的連續(xù)5個月環(huán)比、同比雙上漲的局面.

2013年在調(diào)控政策效力遞減、市場剛性需求旺盛、企業(yè)運(yùn)營成本加大等因素影響下,西安市房地產(chǎn)市場持續(xù)溫和上揚(yáng).從2013年1～7月份房價指數(shù)來看,無論是新建住宅還是新建商品住宅價格一直在漲,比2012年形勢嚴(yán)峻, 與2010年相比,2012年新建住宅及新建商品住宅的價格最高漲幅分別為5.3%和5.7%,而2013年,其最高漲幅分別為14.6%和16.1%.

圖1 西安市新建住宅價格指數(shù) 圖2 西安市新建商品住宅價格指數(shù)—◆—環(huán)比；—■—同比；—△—定基注:環(huán)比以上月價格為100,同比以去年同月價格為100,定基以2010年價格為100.數(shù)據(jù)來源:http://www.stats.gov.cn/tjsj(國家統(tǒng)計局官網(wǎng)).

1.2 二手住宅價格先抑后揚(yáng),漲幅低于新建住宅

圖3 西安市二手住宅價格指數(shù)

2012年西安二手住宅價格總體低于2011年,二手住宅交易量也比新建住宅小.2012年1月～2013年7月西安市二手住宅價格指數(shù)如圖3所示.從圖3可以看出，2012年,西安市二手住宅價格環(huán)比波動不大,上半年穩(wěn)中略升,7月出現(xiàn)小幅下滑,8月達(dá)到谷底,同比價格下降幅度高達(dá)2.5%,9月有較明顯的上揚(yáng),隨后保持平穩(wěn)直至年末.而同比的波動則較為明顯,呈下降趨勢,全年僅在銷售最火的11月份價格才比上年同期上漲0.5%.

2013年同比、定基上升速度加快,環(huán)比平穩(wěn)中略有波動.2013年二手房20%契稅使得二手房交易難度增加,推動資金流向新房.3月,受個人所得稅按差額的20%征收政策影響預(yù)期,西安與全國其他城市一樣,二手住宅交易迎來小高峰.調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入3月份,西安二手住宅成交量4 444套,是2月份的6.9倍,占1～9月成交量的28.3%.1～9月西安二手住宅銷售價格同比上漲2.2%,較上半年累計漲幅高出0.9個百分點,比上年同期累計漲幅高出3.6個百分點.1～9月全國15個副省級城市二手住宅,銷售價格同比均上漲,西安列第10位.

1.3 中等戶型價格漲幅快于其他戶型

圖4 西安市新建商品住宅分類價格指數(shù)

2012年1月～2013年8月西安市新建商品住宅分類價格指數(shù)如圖4所示.從圖4可以看出，從戶型看,大中小3種戶型價格走勢基本一致,大戶型(144m2以上)價格總體穩(wěn)定,中戶型(90～144m2)和小戶型(90m2以下)價格波動較大,價格漲跌大于大戶型(見圖4).近年來,國家倡導(dǎo)中小戶型建設(shè),市場對中小戶型的需求也大于大戶型,小戶型成為年輕人的首選.中戶型大多設(shè)計為三居室,房屋功能性更強(qiáng),因此普遍受到歡迎,銷售價格水平也略高于其他戶型.2012年,西安市二手住宅市場中90m2及以下戶型價格漲幅較快.90～144m2戶型價格在5月以小幅上揚(yáng)后便一路下滑,8月降到谷底,至年底呈穩(wěn)中略升態(tài)勢.144m2以上戶型價格上半年在波動中呈下降趨勢,下半年則穩(wěn)中趨升.2012年總體來看,西安市新建商品住宅中90～144m2戶型的價格漲幅要高于其他兩種戶型.2013年,3種戶型均呈快速增長,尤其是90m2及以下戶型漲幅最快.統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年1～8月,西安新建商品住宅3種類型房屋銷售價格全面上漲,漲幅均超過5%,剛需小戶型房屋價格漲幅最高.具體為90m2以下剛需小戶型上漲7.1%,90～144m2住宅上漲5.4%,144m2以上住宅上漲5.9%.二手住宅交易市場中,90m2以下和144m2以上住宅交易更加活躍,銷售價格累計同比分別上漲3.9%和3.5%.

1.4 住宅租賃價格漲勢減弱,物業(yè)服務(wù)價格漲勢平穩(wěn)

租賃市場因為少有政策法規(guī)出臺,以市場調(diào)節(jié)為主,房屋租賃市場相對穩(wěn)定和比較成熟,承租者也大多是真正有“自租自住”需求的群體,因此在整體租賃市場上,市場變動主要受季節(jié)、城市建設(shè)、區(qū)域發(fā)展、住宅銷售價格等外力影響因素較多.房價上漲帶動房租租金上漲,2012年西安市房屋出租價格與求租價格始終處在穩(wěn)步上升的態(tài)勢中.出租價格從期初的26.52元/月·m2上漲到期末的34.65元/月·m2,漲幅30.7%,但與2010年1月份到2011年11月這一漲幅65.8%相比還是較為溫和.2013年上半年全省房屋租賃價格平均上漲4.3%,漲幅比上年同期高2.3個百分點.其中,商品住宅租賃價格同比上漲4.6%.普通住宅租賃價格漲幅高于高檔住宅,同比分別上漲4.8%和4.0%，物業(yè)服務(wù)價格上漲0.6%.房租上漲對進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生生活形成壓力,也對新一輪物價上漲構(gòu)成潛在推力.

1.5 不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇

2013年1～10月陜西省11個城市中有7個城市待售面積增幅明顯.其中咸陽市增幅高達(dá)3 701.1%,商洛市增長415.4%,銅川市增長324.2%,渭南市增長279.7%,漢中市增長79.5%,延安市增長70.9%,寶雞市增長66.2%.增幅下降的楊凌市(-55.4%)、榆林市(-57.6%)、安康市(-19.6%)、西安市(-17.1%),都是2012年待售面積增幅最高的幾個城市.延安市2012年待售面積增長5 680.2%,2013年1～10月又增長70.9%,這表明陜西中小城市商品房過剩、市場出現(xiàn)分化,需要引起高度重視.西安市待售面積明顯下降,反映了資金向大城市回流的趨勢.

2 影響房地產(chǎn)價格變動因素

2.1 宏觀調(diào)控政策是影響房地產(chǎn)價格變化的主要因素

2010年以來的調(diào)控政策,如差別化的信貸稅收政策、地方政府在一定時期內(nèi)采取的限購政策和審批商品房預(yù)售環(huán)節(jié)采取的限價措施、雙向調(diào)控的思路(既增加保障性住房和支持自住性購房,又抑制投機(jī)性購房)等,是影響陜西省房地產(chǎn)價格變化的主要因素,也是近兩年房價平穩(wěn)的一個重要原因.在中央政策、地方政府、金融機(jī)構(gòu)等多方力量的作用下,陜西和全國一樣,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出趨冷、反彈、微漲3個階段,總體保持穩(wěn)中微漲的運(yùn)行態(tài)勢,市場由低迷、觀望趨于理性.2012年,陜西省出臺樓市調(diào)控新政,要求商品房利潤須控制在10%左右,這是全國首個限利政策,超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案,也無法取得預(yù)售證,同時實行“一房一價、明碼標(biāo)價”.調(diào)控政策的常抓不懈,“限制、限購、限貸”等多種政令的實施,穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場價格,房價漲幅明顯低于GDP漲幅和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的漲幅,從而推動了陜西房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展,把商品住房價格引到滿足自住型和改善型住房需求的軌道上來.

2.2 保障房建設(shè)

保障房建設(shè)釋放了中低收入人群在商品房市場的需求.2010年以來持續(xù)幾年的保障房建設(shè),不僅釋放了一部分中低收入人群對商品房的需求,而且對商品房市場中低價位、中小套型的供求失衡,也起到了一定的緩解作用.2008～2012年,陜西通過新建、改建、購買、長期租賃等形式,多渠道籌建各類保障性住房122.69萬套,累計發(fā)放租賃補(bǔ)貼44.03萬戶,總計解決了66.6萬戶城市低收入家庭的住房困難.2013年陜西省共開工建設(shè)各類保障性安居工程35.58萬套,基本建成各類保障性安居工程26.93萬套,發(fā)放新增租賃補(bǔ)貼2.39萬戶,完成投資686.95億元,提前2個月超額完成了全年的目標(biāo)任務(wù).據(jù)測算,2009～2011年陜西省商品房價格分別上漲9.2%、16.6%和31.6%,房價出現(xiàn)了較快增長.而2012年～2013年,陜西省房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn),2012年前8 個月,陜西省商品房平均價格5 184 元/m2,同比上漲5.7%,不但低于GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入增速,也較前三年大幅下降,2013年商品房價格上漲幅度也得到有效控制.保障性住房逐步入市,對于促使房價增速合理回歸,有效遏制投資投機(jī)性需求起到了關(guān)鍵作用,成為拉動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要力量.

2.3.土地供給加大

土地交易價格是房價的“上游產(chǎn)品”,與市場房價的預(yù)期互為因果.為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展,抑制房價反彈,陜西省采取了多項措施,主要是加大住宅用地供應(yīng)量,減少高檔住宅用地供應(yīng),保證保障性安居工程任務(wù)用地的落實.2012年陜西省住宅用地面積5 901.103萬m2.其中,保障性安居工程用地面積為2 644.487萬m2,占住宅用地的44.73%.普通商品住房用地面積為3 256.615萬m2,占住宅用地的55.94%.2013年陜西省住房用地仍然主要面向安居工程和中小套型商品房.全省住房用地為4 271.996萬m2,其中保障性安居工程用地2 191.347萬m2,商品住房用地2 080.648萬m2(其中中小套型商品房用地1 437.36萬m2),在這個計劃中,保障性安居工程和中小套型商品房用地占總供應(yīng)計劃的84.6%.土地供給增大引起房地產(chǎn)供給的增加,緩解了房地產(chǎn)市場的供需矛盾,平穩(wěn)了價格.

2.4 建造成本及城鎮(zhèn)化率的提高

2012年陜西各地市土地成交價款情況,從土地出讓單價來看,住宅用地平均單價最高,為1 710.76元/m2; 與2011年相比,住宅用地增幅為24.15%.2012年,陜西省固定資產(chǎn)投資價格總水平上漲2.6%,比全國平均水平高1.5個百分點.其中，建筑安裝、裝飾工程價格同比上升3.4%;設(shè)備、工器具購置價格下降0.9%;其他費(fèi)用上漲2.7%.人工費(fèi)繼續(xù)高位運(yùn)行,2012年,人工費(fèi)同比上漲12.1%,其中工程管理人員工資上漲9.4%;工程技術(shù)人員工資上漲12%;漲幅最大的是普通工人工資,上漲12.7%.機(jī)械使用費(fèi)漲幅較大,2012年,機(jī)械使用費(fèi)比上年同期上漲5.2%.建造成本的上升是導(dǎo)致房價上升的原因之一.2012年,陜西省推進(jìn)重點示范鎮(zhèn)建設(shè)和避災(zāi)扶貧搬遷等民生工程建設(shè),城鎮(zhèn)化率提升到50.02%,比上年提高2.72%,城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口,從而帶動城鎮(zhèn)購房需求,抬高了房價.

3 政策建議

3.1 堅持現(xiàn)有調(diào)控政策的同時,逐漸向市場化調(diào)控方向穩(wěn)妥過渡

調(diào)控政策有效控制房地產(chǎn)市場過度投資和投機(jī)性需求,抑制了房地產(chǎn)價格過快上漲,但也對正常市場供求造成政策誤傷.在長期嚴(yán)厲的“限購、限貸、限外”等調(diào)控政策作用下,陜西2012～2013年房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定,但并不代表房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了供需平衡,而可能造成 “供需平衡”的假象.一旦調(diào)控政策松動,市場難以維持平衡,必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大幅波動,對整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展造成巨大危害.宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持經(jīng)濟(jì)總量平衡,穩(wěn)定市場預(yù)期,保持住房供求總量的基本平衡和結(jié)構(gòu)的基本合理.為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需真正平衡,應(yīng)當(dāng)充分釋放正常供給與需求,發(fā)揮市場自身調(diào)控能力.盡管針對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,限購政策短期內(nèi)不會松動,但為保持調(diào)控政策連續(xù)性和避免限購政策退市后“政策斷層”導(dǎo)致的巨大危害,應(yīng)注意將現(xiàn)行調(diào)控政策和中長期制度相結(jié)合,提前應(yīng)對政策過渡問題,以保持政策連續(xù)性.此外,隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇,調(diào)控政策取向應(yīng)進(jìn)一步差異化.

3.2 加快住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)

大力建設(shè)保障房增加了房屋供給,有效改變了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,對平抑房價起到了積極作用.陜西正處在工業(yè)化和城市化加速發(fā)展時期,住房短缺及住房保障是未來面臨的重要任務(wù).十八屆三中全會提出要“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”.習(xí)近平總書記提出加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè),要處理好4方面的關(guān)系:即處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系.貫徹習(xí)近平總書記的講話精神,要求陜西省應(yīng)立足省情,著眼未來,制定長遠(yuǎn)規(guī)劃,確保保障性住房建設(shè)的戰(zhàn)略性和長期性,盡快建立完善陜西住房保障和供應(yīng)體系,一是要處理好政府與市場的關(guān)系,為市場競爭創(chuàng)造良好環(huán)境,為企業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),既激發(fā)市場活力,又彌補(bǔ)市場調(diào)節(jié)之不足；二是要處理好保障房建設(shè)規(guī)模與保障對象數(shù)量的關(guān)系,既防止困難戶無房住,又防止過度擴(kuò)大保障范圍,給政府增加不必要的財政負(fù)擔(dān),甚至資源浪費(fèi)；三是要處理好住房增量和存量的關(guān)系,變存量為增量,通過稅收等政策改革降低存量空置率；四是要處理好大城市規(guī)模和小城市發(fā)展的關(guān)系,控制好財政收支平衡和政府負(fù)債規(guī)模,保障陜西經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展.

3.3 探索住房財政金融支持政策

從國內(nèi)外經(jīng)驗看,住房金融條件的變化是房價波動的重要原因之一.尤其是利率和首付款比例變化對房地產(chǎn)市場短期波動影響最大,房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要前提.對低收入居民來說,資金短缺是造成住房問題的根本原因,財政金融政策的支持,是解決低收入居民住房緊張的必要舉措.我國正籌建住房政策性金融機(jī)構(gòu),為城市普通居民的首次購房和改善居住條件提供資金扶持.所謂政策性金融機(jī)構(gòu)是指由政府或政府機(jī)構(gòu)發(fā)起、出資創(chuàng)立、參股或保證的,不以利潤最大化為經(jīng)營目的,在特定的業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)從事政策性融資活動,以貫徹和配合政府的社會經(jīng)濟(jì)政策或意圖的金融機(jī)構(gòu).針對陜西的具體情況,建議繼續(xù)健全并實施差別化住房信貸政策,將信貸使用范圍與住房屬性相結(jié)合,將首付比例與住房面積相結(jié)合,通過利率、首付比例以及貸款渠道的綜合搭配,切實合理滿足支付能力不足家庭的自主性、改善型住房要求.

3.4 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場

隨著土地制度改革,允許進(jìn)入城市的農(nóng)民將農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),城鄉(xiāng)用地增減掛鉤等措施,將為城市建設(shè)用地增加供應(yīng).地方政府應(yīng)結(jié)合自身情況,根據(jù)各自的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和百姓的住房狀況,制定住房發(fā)展規(guī)劃,保障土地供應(yīng),保持總量平衡.同時,不光要考慮新建住房,還要規(guī)范發(fā)展二手房市場和租賃市場,通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題.加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市,盡快形成有效供應(yīng).在城市建設(shè)用地中,通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)來適當(dāng)增加住宅用地.在城鎮(zhèn)化方面,健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制,包括賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,探索進(jìn)城農(nóng)民工將宅基地與房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn),這將有利于提高進(jìn)城農(nóng)民工購房和承租住房的能力.

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