厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲曾經(jīng)就房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及趨勢(shì)提出房地產(chǎn)發(fā)展的3個(gè)階段：第一個(gè)階段是經(jīng)濟(jì)學(xué)和建筑學(xué)的階段，經(jīng)濟(jì)學(xué)解決量的問(wèn)題，建筑學(xué)解決質(zhì)的問(wèn)題；第二個(gè)階段是進(jìn)入到倫理學(xué)和社會(huì)學(xué)階段，一是從倫理學(xué)角度用保障性住房的辦法來(lái)解決對(duì)弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題，二是從社會(huì)學(xué)角度用商品房的辦法來(lái)解決部分追求更高更新生活方式的需求問(wèn)題；第三個(gè)階段則是未來(lái)進(jìn)入到宗教學(xué)和藝術(shù)學(xué)時(shí)代，類似于像古今中外保存持久的古城或古建筑，未來(lái)建筑更多的是追求某種宗教或藝術(shù)的永恒體現(xiàn)形式。

而當(dāng)前的中國(guó)無(wú)疑正處在第二個(gè)階段。

那么目前在從中央到地方全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化的大政策環(huán)境下，以及在以人為核心的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力下，住宅產(chǎn)業(yè)究竟會(huì)遇到怎樣的現(xiàn)實(shí)機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

城鎮(zhèn)化背后的人本主義挑戰(zhàn)

荷蘭社會(huì)倫理學(xué)家馬格利特在《正派社會(huì)》一書(shū)中所提出“制度性羞辱”這樣一個(gè)概念，在書(shū)中他大力提倡建立這樣一種社會(huì)倫理規(guī)范：“不讓社會(huì)制度羞辱社會(huì)中的任何一個(gè)人，尤其是社會(huì)中的弱勢(shì)群體”。

國(guó)際歐亞科學(xué)院執(zhí)行院長(zhǎng)蔣正華指出，新型城鎮(zhèn)化，不是簡(jiǎn)單的人口比例增加和建筑面積擴(kuò)張，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會(huì)保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變過(guò)程，是以人為本、公平共享的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化的本意是創(chuàng)造更美好的生活，讓社會(huì)上的所有人，尤其是弱者享受到平等的城鎮(zhèn)化成果，而不是創(chuàng)造不公。

國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在向全國(guó)人大常委會(huì)作的國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報(bào)告中指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的戰(zhàn)略重點(diǎn)，是解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問(wèn)題、促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、提高人民生活水平的重要途徑。報(bào)告還指出：2010至2012年，全國(guó)農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量為2505萬(wàn)人，平均每年達(dá)835萬(wàn)人；2012年，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)常住人口覆蓋率分別達(dá)到63.9%和75.5%；2000年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提高1.36個(gè)百分點(diǎn)，2012年城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%，與世界平均水平大體相當(dāng)。

然而，在肯定成績(jī)的同時(shí)也必須看到，我國(guó)城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高的問(wèn)題越來(lái)越突出。“大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口難以融入城市社會(huì)，市民化進(jìn)程滯后，是我國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中遇到的最大難題。被納入城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)的2億多農(nóng)民工及其隨遷家屬，未能在教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、保障性住房等方面平等享受城鎮(zhèn)居民的基本公共服務(wù)，城鎮(zhèn)內(nèi)部出現(xiàn)新的二元結(jié)構(gòu)矛盾，制約了城鎮(zhèn)化對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)作用，也存在著社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)隱患?！毙旖B史坦言道。

接下來(lái)，徐紹史表示，國(guó)務(wù)院將圍繞四大戰(zhàn)略重點(diǎn)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，即有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、優(yōu)化城市化布局和形態(tài)、提高城市可持續(xù)發(fā)展能力、推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。

李克強(qiáng)總理在十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議上作政府報(bào)告中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的內(nèi)容有二部分內(nèi)容，一是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；二是統(tǒng)籌做好保障和改善民生工作?？傮w上弱化房地產(chǎn)行業(yè)的作為硬件建設(shè)的作用，要求房地產(chǎn)行業(yè)更要注重人的因素。

報(bào)告中仍把城鎮(zhèn)化作為2014年以及今后的工作之一，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展仍產(chǎn)生著正面和積極的影響。另外要加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開(kāi)工700萬(wàn)套以上。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

報(bào)告中提出，國(guó)家將加大對(duì)中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持，進(jìn)一步優(yōu)化東部地區(qū)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。通過(guò)提高建設(shè)和管理水平，讓我國(guó)的城鎮(zhèn)各具特色、宜業(yè)宜居，更加充滿活力。這對(duì)于今后一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向以及相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)發(fā)展，起到提綱契領(lǐng)的戰(zhàn)略性作用。

住房功能一度錯(cuò)位

致道德倫理失衡

如果僅僅將住房作為普通物品看，住房主要體現(xiàn)的是一種經(jīng)濟(jì)功能，在經(jīng)濟(jì)關(guān)系中，一套住房并不會(huì)因其交易方式的變化或使用目的的不同而失去其意義。但是，由于住房是人們最基本的需求，其功能的錯(cuò)位必然會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上相當(dāng)一部分人居住權(quán)喪失，從而引起一系列的倫理關(guān)系變化和倫理失衡。

我國(guó)自從福利房向商品房轉(zhuǎn)變以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛速。由于住房問(wèn)題充滿著道德倫理因素，因倫理道德理念和規(guī)范方面的偏差，而引發(fā)了一系列的道德倫理失衡和沖突。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)過(guò)高所引起的一部分住房的功能，由居住轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y或投機(jī)。這些都已經(jīng)嚴(yán)重影響了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

隨著城鎮(zhèn)化規(guī)劃的提出，在實(shí)現(xiàn)以人為本的倫理學(xué)社會(huì)學(xué)價(jià)值上，住房功能的本位回歸勢(shì)所必然。

但是，正如中共大連市委黨校教授張道航所言，這一定位必然會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)得到多方面的政策支持，而在任何一個(gè)快速發(fā)展和處于“非理性繁榮”的市場(chǎng)上，若想回歸理性并讓其產(chǎn)品價(jià)格降下來(lái)幾乎都是不大可能的。這正是近些年來(lái)中央多次出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，卻始終難以讓過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)回歸理性的重要原因。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和財(cái)政部2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬(wàn)億元，繳納契稅2847億元，房產(chǎn)稅1372億元，繳稅合計(jì)約 1.1萬(wàn)億元，銀行房貸余額12萬(wàn)億元，獲得8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬(wàn)億元收入的75%。房地產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中的影響越來(lái)越大。

而2013年，無(wú)論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開(kāi)發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進(jìn)的一年。2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迎來(lái)了新一輪的快速擴(kuò)張；2013年前11月，全國(guó)商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創(chuàng)下近5年新高，而從成交總量來(lái)看，在年底項(xiàng)目集中成交的推動(dòng)下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。

“住有所居”的人本實(shí)踐

黨的十七大就曾提出，要加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，到 2020年實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，黨的十八大又進(jìn)一步將住房問(wèn)題作為民生問(wèn)題重點(diǎn)之一，指出要“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求?！弊》繂?wèn)題關(guān)系到人民的安居樂(lè)業(yè)和切身利益，也關(guān)系到社會(huì)的和諧與安定，它既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，更是一個(gè)倫理問(wèn)題，該問(wèn)題已經(jīng)引起了人們的廣泛關(guān)注。

此次規(guī)劃明確指出，2020年進(jìn)城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。與此同時(shí)，以戶籍為突破口，從戶籍、醫(yī)療、社保、住房等多方面明晰了農(nóng)民進(jìn)城權(quán)益與發(fā)展路徑。新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為中心的城鎮(zhèn)化，其重要意義在于擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020 年）》提出“常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶”，這與 2014年政府工作報(bào)告提出的“三個(gè) 1 億人”——“促進(jìn)約 1 億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約 1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)一致。

規(guī)劃要求，采取廉租住房、公共租賃住房、租賃補(bǔ)貼等多種方式改善農(nóng)民工居住條件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)。農(nóng)民工集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以建設(shè)單元型或宿舍型公共租賃住房，農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)可以在符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的用地范圍內(nèi)建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍。審慎探索由集體經(jīng)濟(jì)組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房。把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

在城鎮(zhèn)化住房問(wèn)題上，《規(guī)劃》指出，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

國(guó)家發(fā)改委副主任徐憲平分析指出，《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)以人為本，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。首次提出了常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率兩個(gè)指標(biāo)，這是與以往最大的不同，也是最大的進(jìn)步。

然而目前還有相當(dāng)數(shù)量的城鎮(zhèn)居民居住在棚戶區(qū)和城中村。對(duì)此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥指出，到2012年底為止，各地已改造棚戶區(qū)1260萬(wàn)套，2017年底計(jì)劃完成1500萬(wàn)套，到2020年再完成1000萬(wàn)套。屆時(shí)將一共完成3760萬(wàn)套，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。

另外，齊驥表示，我們要解決農(nóng)民有一個(gè)穩(wěn)定的和滿足他基本生活需求的居所，進(jìn)而逐步推動(dòng)他持續(xù)樂(lè)業(yè)，把農(nóng)民轉(zhuǎn)成市民。

進(jìn)城的農(nóng)民買不起商品房的話，符合條件的可以申請(qǐng)保障房。而對(duì)于那些既不符合住房保障條件，又買不起商品房的群體，我們提出要建設(shè)供應(yīng)政策性商品住房。即發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，政府和購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)。通過(guò)這樣的模式，來(lái)解決買不起商品房又不符合住房保障條件的“夾心層”。

2010至2012年，全國(guó)農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量為2505萬(wàn)人，平均每年達(dá)835萬(wàn)人；2012年，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)常住人口覆蓋率分別達(dá)到63.9%和75.5%；2000年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提高1.36個(gè)百分點(diǎn)，2012年城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%，與世界平均水平大體相當(dāng)。