陳建剛 夏富元

(河南新長城建設(shè)有限公司，河南信陽 464000)

0 引言

海南島位于中國最南端，是僅次于臺灣的全國第2大島，與美國夏威夷處在相近的緯度，擁有海岸線長達1 528 km。海南優(yōu)越的地理位置對其房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要的作用［1］。2010年，《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》出臺后，急于建成為國際旅游島的海南相繼實施了多項優(yōu)惠政策。這些政策的落實帶動了人們對海南省的投資熱情。在政策紅利刺激下，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機遇，同時也面臨了巨大的考驗。

1 海南房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

1.1 海南不平衡的房地產(chǎn)成交價格

海南房地產(chǎn)價格不平衡的情況愈演愈烈，區(qū)域性比較突出?，F(xiàn)在，海南房地產(chǎn)價格大體呈現(xiàn)南高北低、東線沿海高，中間低、西線最低的趨勢［2］。

由圖1可知，2012年三亞與陵水成交均價最高，分別以23 461元/m2與20 312元/m2位居第一、第二，文昌、瓊海、保亭三市縣均價在6 000元/m2～10 000元/m2之間，而作為省會城市的?？诰鶅r低至6 241元/m2;海南全省成交均價主要集中在5 000元/m2～7 000元/m2之間，但是陵水和三亞地區(qū)的均價幾乎是其他地區(qū)的4倍多。

1.2 南海房地產(chǎn)的銷售現(xiàn)狀

隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，2013年海南房價保持低位運行。中原數(shù)據(jù)平臺等多家機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年5月起，以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價格戰(zhàn)”逐漸展開，三地成交均價較2013年同比下降1.3成左右。?？谑泻ｉL流項目開出7 068元/m2的超低價，成交均價僅為9 000元/m2。從表1中的數(shù)據(jù)可以看出，2013年，?？?、文昌、瓊海、陵水四城的商品房成交均價有所下降。

圖1 2012年海南各市縣商品房成交平均價

表1 2012年與2013年重點城市成交均價對比

1.3 房屋空置率較高、經(jīng)營性房地產(chǎn)占比小

三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場部的近期調(diào)查顯示，三亞市商品住房空置率平均高達85%，尤其是擁有優(yōu)越海景資源的大東海、三亞灣的海景房空置率甚至達95%左右。除了三亞，在一些沿海市縣，商品住房高空置率問題也較為突出。經(jīng)分析，本地人買不起，外地人不常住，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理是商品房高空置率的直接原因。另外，目前三亞約有“候鳥”人群35萬人～40萬人，約占海南人口的3.8%，“候鳥”人群所購房屋多以越冬養(yǎng)老、休閑度假等非剛性需求為主，季節(jié)性、非常住的使用特征非常明顯。這一現(xiàn)實情況進一步推高了三亞的較高房屋空置率。較高的房屋空置率帶來了物業(yè)管理不便、市政設(shè)施及公共設(shè)施配套不完善、資源過快消耗等一系列問題，造成資源浪費和管理成本增加。

1.4 分時度假網(wǎng)絡(luò)實施困難

分時度假網(wǎng)絡(luò)就是實現(xiàn)分時度假的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺。但在我國國內(nèi)組建分時度假網(wǎng)絡(luò)時，由于合作細節(jié)、利益分配、風險承擔等問題沒能很好的解決，故組建分時度假網(wǎng)絡(luò)的進程推進的很慢，經(jīng)過多年摸索和實踐仍沒有取得突破性進展［3］。這一情況也加劇了海南地產(chǎn)資源的空置和浪費。

1.5 住宅配套設(shè)施比較落后

海景房在近兩年的擴張速度異常迅猛，但過快的發(fā)展暴露出了配套設(shè)施落后的嚴重問題。很多海景房都處于旅游景區(qū)之內(nèi)，雖然周邊自然景色很美，但周邊各種生活配套設(shè)施很不完善。隨著客戶結(jié)構(gòu)的變化，就更顯出旅游信息服務(wù)、交通運輸、餐飲住宿、保健娛樂、通訊網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)配套設(shè)施的不足。這些問題嚴重影響了海南與世界的接軌，阻礙著海南國際旅游島建設(shè)的步伐。

2 海南房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議和對策

2.1 轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)模式，發(fā)展具有海南特色的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系

海南必須改變這種靠一次性投入資源獲得經(jīng)濟增長的粗放型發(fā)展模式。海南房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要適應(yīng)國際旅游島建設(shè)的需要，借鑒國外類似項目的成功經(jīng)驗，及時升級發(fā)展模式，以國際化的視野、持續(xù)發(fā)展的高度來科學規(guī)劃海南的房地產(chǎn)項目，使得房地產(chǎn)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境相適應(yīng)，與實體經(jīng)濟發(fā)展程度相匹配。

2.2 建立和完善分時度假網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

分時度假產(chǎn)業(yè)越來越成為國外旅游房地產(chǎn)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一?，F(xiàn)在全球有100多個國家的8 000多家酒店和度假村已加入了分時度假交換聯(lián)盟，所以旅游消費者在分時度假網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)交換后可能得到上海的一套高級酒店客房，也可能得到美麗江南小鎮(zhèn)的一間幽雅公寓，還可能是海南國際旅游島某酒店奢華的海景套房，總之，一切取決于消費者的意愿［4］。我們認識到，發(fā)揮旅游房地產(chǎn)優(yōu)勢的一個關(guān)鍵因素就是建立便捷靈活的分時度假網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

2.3 進一步完善相關(guān)配套設(shè)施、加快人才隊伍建設(shè)

加快完善與旅游房產(chǎn)相聯(lián)系的配套設(shè)施。完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和加強信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)，為國內(nèi)外游客提供安全、方便、快捷的綜合交通網(wǎng)絡(luò)通信網(wǎng)絡(luò)建設(shè);積極主動地與具有國際化水平的世界知名醫(yī)療機構(gòu)展開深入的合作，在旅游房地產(chǎn)開發(fā)的重點地區(qū)建立國際型的醫(yī)療康復中心;加快建成一批有特色的文化娛樂中心;加快推進離境免稅店和離島免稅店的建設(shè)和經(jīng)營，將海南打造成為國際購物中心與休閑游樂中心。

海南為加快人才隊伍建設(shè)，就必須出臺各項優(yōu)惠政策和措施，以吸引高端的、專業(yè)的旅游房地產(chǎn)管理人員來海南就業(yè)或創(chuàng)業(yè)。另一方面，積極主動地與國際著名教育培訓機構(gòu)展開深入的合作，并鼓勵其在海南辦學，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展培養(yǎng)、建設(shè)專業(yè)的人才服務(wù)隊伍，盡快促使海南與國際接軌。

2.4 繼續(xù)加強保障性住房建設(shè)

海南國民經(jīng)濟發(fā)展和人均收入水平在全國比較低。多數(shù)本地人月薪收入趕不上房價上漲速度。這讓購房者與低收入人群感到生活的無助。因此政府應(yīng)提供大量廉租房和經(jīng)濟房;對島外高檔房購買者，采用提高首付、稅收、門檻等手段，來形成一個完善的住房消費二元體系。避免在海南省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷兩旺的時候，當?shù)厝吮弧皵D出”自己的故土，讓人感嘆海口、三亞就是一座美麗的別人的城市［5］。

3 結(jié)語

通過以上分析研究可以知道，海南房地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在著成交房價不平衡、房屋空置率較高、旅游房地產(chǎn)占比小、分時度假網(wǎng)絡(luò)不完善、相關(guān)配套設(shè)施落后等問題?，F(xiàn)階段，海南正處于重要的發(fā)展機遇期，要真正發(fā)展成為國際旅游島，必須正視其房地產(chǎn)所存在的嚴重問題，并努力做到充分利用資源與環(huán)境的優(yōu)勢，發(fā)展具有海南特色的旅游房地產(chǎn);完善分時度假網(wǎng)絡(luò)體系及相關(guān)配套設(shè)施，使海南盡快與世界接軌;政府要完善相關(guān)法律與政策，加強保障性住房建設(shè)。

［1］閔浩先.海南房地產(chǎn)的剖析［J］.區(qū)域經(jīng)濟，2010(31):83.

［2］李占平.國際旅游島戰(zhàn)略下的海南地產(chǎn)市場［J］.經(jīng)濟導刊，2010(5):94-96.

［3］蔣媛媛.我國旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式及其問題研究［D］.廣州:廣州大學，2011.

［4］張 靖.海南省旅游房地產(chǎn)發(fā)展及兩種主要模式研究［D］.?？?海南大學，2011.

［5］劉水杏.海南房地產(chǎn)市場:現(xiàn)狀、問題與對策［J］.時代金融，2013(17):118-123.