文/張?zhí)K晶 山東師范大學(xué)商學(xué)院 山東濟南 250014

濟南市房地產(chǎn)行業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展脫鉤研究

文/張?zhí)K晶 山東師范大學(xué)商學(xué)院 山東濟南 250014

基于房地產(chǎn)投資和消費的二元屬性，運用Tapio脫鉤指數(shù)分析方法，構(gòu)建房地產(chǎn)消費脫鉤和投資脫鉤指數(shù)模型，實證分析濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟的脫鉤狀態(tài)及變化趨勢，研究濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)問題。結(jié)果顯示：濟南市近14年房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；從消費屬性看，住宅投資額與城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長總體上處于擴張負脫鉤狀態(tài)，CREDI值呈現(xiàn)出階段性，城鎮(zhèn)人口的快速增加帶動了房地產(chǎn)的消費需求；而從投資屬性看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP增長總體上處于擴張負脫鉤狀態(tài)，城市輻射的擴大及經(jīng)濟實力的增強促進了房地產(chǎn)投資的快速增長，IREDI值呈現(xiàn)出周期性；房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)人口增加及經(jīng)濟增長保持同步發(fā)展，房地產(chǎn)市場的投資需求與消費需求保持均衡。

房地產(chǎn)業(yè)投資；社會經(jīng)濟；脫鉤；濟南市

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟的關(guān)系十分緊密。從投資方面看，房地產(chǎn)業(yè)作為全社會固定資產(chǎn)投資的決定性力量,對推動GDP的增長具有顯著效應(yīng)；從消費方面來看，其作為生產(chǎn)、消費密切相聯(lián)的第三產(chǎn)業(yè),它的繁榮與發(fā)展將直接拉動與之相關(guān)的建筑行業(yè)的發(fā)展,同時也能間接帶動其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟總體成長和各項改革進程相協(xié)調(diào)，對引導(dǎo)市場理性投資、帶動經(jīng)濟增長等方面具有重要現(xiàn)實意義。

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系，國內(nèi)外學(xué)者從不同的視角和方法對其進行了研究。Green [1] Kim和Coulson [2]通過方差分解、Granger因果關(guān)系檢驗和脈沖響應(yīng)分析,研究了GDP和住宅投資的互動關(guān)系；Miles [3][4] Jean Gauger[5]運用VAR模型對住宅投資與宏觀經(jīng)濟之間的長期互動關(guān)系進行了實證研究。況偉大[6] 李景華[7]李秀婷[8]基于投入產(chǎn)出模型分析了房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用和推動作用；黃忠華、吳次芳等[9]采用面板數(shù)據(jù)分析了房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響；位志宇、楊忠直和王愛民[10]從羊群效應(yīng)的視角分析了我國房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟基本面之間的關(guān)系；李玉杰 [11]分別從產(chǎn)業(yè)定位等角度探究了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系問題；蔣雪梅[12]通過一般均衡模型對宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)進行了動態(tài)研究；李文軍[13]研究了房地產(chǎn)開發(fā)投資與全社會固定資產(chǎn)投資的互動關(guān)系。

目前國內(nèi)外的相關(guān)研究多應(yīng)用計量經(jīng)濟學(xué)方法或投入產(chǎn)出模型，側(cè)重于從宏觀的角度分析房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系，缺乏對于典型區(qū)域表現(xiàn)出的特點進行趨勢與協(xié)同分析。本文通過Tapio脫鉤指數(shù)方法測算房地產(chǎn)投資屬性、消費屬性與社會經(jīng)濟發(fā)展的脫鉤程度及其變化，并將房地產(chǎn)消費和投資脫鉤程度進行對比，對濟南市房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)程度進行測度。本文在理論上為進一步研究房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)提供了新的方法，在實踐上為政府控制房地產(chǎn)投資需求和滿足房地產(chǎn)消費需求以及維持房地產(chǎn)投資與消費的均衡提供了指導(dǎo)。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展脫鉤指數(shù)分析法

脫鉤來源于物理學(xué)領(lǐng)域，指具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的兩個或者多個變量之間的依賴關(guān)系出現(xiàn)脫離。目前脫鉤指數(shù)測算方法主要有OECD脫鉤指數(shù)法和Tapio脫鉤指數(shù)法。與OECD脫鉤指數(shù)法相比，Tapio脫鉤指數(shù)法基期選擇相對容易且不受統(tǒng)計量綱變化的影響，并且可以通過恒等變換進行完全無剩余的分解。鐘太洋[14]等通過脫鉤分析方法對經(jīng)濟增長與建設(shè)用地擴張關(guān)系進行了研究。本文在此研究基礎(chǔ)上采用Tapio脫鉤指數(shù)方法對濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)程度進行了較為微觀的度量，其應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域是指一定期間內(nèi)基期和當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)投資額（HI）變化率與GDP變化率之比以及住宅投資額（NI）變化率與城鎮(zhèn)人口（CP）變化率。

三、指標選取與模型設(shè)定

(一)指標選取

在理論分析及文獻綜述的基礎(chǔ)上，本文在進行房地產(chǎn)消費脫鉤分析時，選取住宅投資額（NI）、城鎮(zhèn)人口(CP)作為兩個主要指標分別衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與濟南市的社會發(fā)展；在進行房地產(chǎn)投資脫鉤分析時，采用房地產(chǎn)開發(fā)投資額(HI)衡量房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，采用GDP衡量經(jīng)濟增長。

(二)模型設(shè)定

根據(jù)Tapio脫鉤指數(shù)的定義，我們定義房地產(chǎn)消費脫鉤指數(shù)CREDI為：

其中，NIt表示第t年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，CPt為第t年的城鎮(zhèn)人口數(shù)量

定義房地產(chǎn)投資消費脫鉤指數(shù)IREDI：

其中，HIt表示第t年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，GDPt為第t年的國內(nèi)生產(chǎn)總值

四、實證分析

（一）研究區(qū)域概況

濟南市作為山東省的政治經(jīng)濟文化中心，其房地產(chǎn)業(yè)一直蓬勃發(fā)展。隨著舊城改造的進行、調(diào)控政策的制定及城市化進程的加快，濟南房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了發(fā)展的高潮，但發(fā)展過程中也存在著一些問題，如土地供需矛盾加劇、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善及調(diào)控制度存在滯后性。

（二）數(shù)據(jù)選取及處理

本文所用數(shù)據(jù)為濟南市2001-2014年的年度數(shù)據(jù)，所用數(shù)據(jù)來自于《山東統(tǒng)計年鑒2014》、《濟南統(tǒng)計年鑒2014》。鑒于數(shù)據(jù)的可獲取性及準確性，我們選取2001-2014年共14年的濟南市相關(guān)數(shù)據(jù)。為排除通貨膨脹、利率變化等因素影響，我們將各年的GDP用中國統(tǒng)計年鑒公布的GDP指數(shù)處理得到修正后的GDP。2008至2010年濟南市城鎮(zhèn)人口數(shù)量年度數(shù)據(jù)存在缺失，由《濟南市統(tǒng)計年鑒2014》《山東省統(tǒng)計年鑒2014》以及濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報公布的相關(guān)數(shù)據(jù)經(jīng)過處理所得。

（三）實證結(jié)果

1.房地產(chǎn)消費脫鉤分析

濟南市2001-2014年房地產(chǎn)業(yè)CREDI彈性結(jié)果主要有2種脫鉤狀態(tài)：擴張負脫鉤(共13年)和弱負脫鉤(共1年)。從總體上看，NI與CP處于擴張負脫鉤狀態(tài)，CREDI值波動較大，其最小值為2002年的0.34，主要原因是2002年濟南市對戶籍制度做出重要改革，在建成區(qū)內(nèi)取消農(nóng)業(yè)戶口與城鎮(zhèn)戶口之分，即城鎮(zhèn)人口的政策性劇增而住宅投資由于市場原因增速緩慢，這導(dǎo)致了當(dāng)年的房地產(chǎn)消費脫鉤狀態(tài)表現(xiàn)為弱脫鉤；CREDI平均值為6.13，表明市區(qū)城鎮(zhèn)人口每增長1%，住宅投資額隨之增加6.13%，這反映了城鎮(zhèn)人口總量是推動房地產(chǎn)消費市場發(fā)展的重要動力之一。從發(fā)展階段看，CREDI值呈現(xiàn)出周期性，周期為1-2年，這是由于房地產(chǎn)市場中存在的阻滯效應(yīng)及時滯。交易成本一定程度上抵消了收入增長的效應(yīng)進而影響了家庭住房消費量的及時調(diào)整且房地產(chǎn)市場存在生產(chǎn)周期，這些決定了CREDI值周期一般為1年左右。CREDI最大值為2008年的12.35，表明住宅投資對城鎮(zhèn)人口的彈性值較高，在進行房地產(chǎn)投資和調(diào)控時，應(yīng)穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化水平，以避免房地產(chǎn)投資的過度波動對市場造成不良影響。同時住房需求類型的轉(zhuǎn)變也是不可忽視的因素，可以從這個角度進行進一步研究。

房地產(chǎn)消費穩(wěn)定發(fā)展階段（2002-2005）：(1)房地產(chǎn)HI和CP的脫鉤表現(xiàn)為擴張連接和擴張負脫鉤交替出現(xiàn)，CREDI值波動大。濟南市的工業(yè)化快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化進程加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)刺激了房地產(chǎn)消費需求。(2)2005年國家出臺一系列政策對抑制投機炒房穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到重要作用，HI增速減緩，濟南市提出的新城市空間發(fā)展戰(zhàn)略使城鎮(zhèn)化進程提速明顯，CP增速加快，這導(dǎo)致房地產(chǎn)HI和CP為擴張連接狀態(tài)。

房地產(chǎn)消費擴張性增長階段（2006-2014）：(1)房地產(chǎn)NI和CP表現(xiàn)為擴張負脫鉤，CREDI值波動劇烈。(2)NI增長率和CP增長率大致呈同向變化趨勢，但CP增長率低于NI增長率。換句話說，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資和人口城鎮(zhèn)化同步發(fā)展，人口城鎮(zhèn)化帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國剛剛進入城市化快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)化進程將帶來房地產(chǎn)消費需求的迅速增長。

2.房地產(chǎn)投資脫鉤分析

濟南市2001-2014年房地產(chǎn)業(yè)IREDI彈性結(jié)果主要有3種脫鉤狀態(tài)：擴張負脫鉤(共10年)、弱脫鉤(共2年)、擴張連接(共2年)。從總體來看，濟南市房地產(chǎn)業(yè)HI與GDP處于擴張性負脫鉤的狀態(tài)，IREDI值波動反復(fù)。從發(fā)展階段看，濟南市房地產(chǎn)業(yè)HI與GDP處于擴張負脫鉤—擴張負脫鉤—擴張負脫鉤—弱脫鉤—擴張負脫鉤—擴張連接的周期性變化。IREDI的最大值為2.91，反映了濟南市GDP每增長1%房地產(chǎn)投資額增加2.91%，其平均值為2.09，說明GDP增長帶來的財政稅收增長極大地促進了房地產(chǎn)投資的增長。

房地產(chǎn)投資增長緩慢發(fā)展階段（2001-2004）：(1)濟南市房地產(chǎn)業(yè)HI與GDP表現(xiàn)為擴張負脫鉤狀態(tài)，但IREDI值呈逐年下降趨勢。(2)濟南市GDP與HI均呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，但是GDP變化率小于HI變化率。究其原因，城市新規(guī)劃的出臺及市區(qū)規(guī)模的擴大刺激了濟南房地產(chǎn)業(yè)的投資需求。另一方面，此時全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于緊縮時期，國家對土地供應(yīng)和開發(fā)商信貸的嚴控和濟南市土地審批程序的凍結(jié)直接導(dǎo)致土地購置面積增速的放緩及土地財政收入增加受限和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩，進而導(dǎo)致GDP增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資的促進程度較小。

房地產(chǎn)投資擴張性增長階段（2005-2010）：(1)濟南市房地產(chǎn)業(yè)HI與GDP經(jīng)歷弱脫鉤—擴張負脫鉤—擴張連接—擴張負脫鉤的變化歷程，IREDI值變化呈現(xiàn)M形。(2)GDP與HI均呈現(xiàn)逐年遞增的趨。2005年國家對房地產(chǎn)業(yè)的多元化調(diào)控使房地產(chǎn)業(yè)投資放緩，從而使得房地產(chǎn)業(yè)HI增長率低于GDP增長率，表現(xiàn)為弱脫鉤狀態(tài)；而后中小戶型和保障性住房的大量推出及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)促進了新一輪房地產(chǎn)開發(fā)投資潮，極大地刺激了GDP的增長即2006年表現(xiàn)為擴張負脫鉤；2007年房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大和貸款利率的調(diào)高使一部分投資需求受到抑制，這使得HI增長率接近于GDP增長率；受金融危機影響我國GDP增速放緩，為刺激房產(chǎn)消費國家政策的全面放松及濟南市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善使得濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速明顯，這使HI與GDP增長回歸擴張脫鉤狀態(tài)。

房地產(chǎn)投資穩(wěn)定階段（2010-2014）：(1) HI與GDP經(jīng)歷了弱脫鉤—擴張負脫鉤—擴張連接—擴張負脫鉤的變化歷程，IREDI值變化趨勢呈W形。(2) GDP與HI均呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，GDP變化率小于HI變化率。2010-2014年調(diào)控成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)，調(diào)控政策的不斷出臺使得此時期內(nèi)IREDI值變化趨勢呈現(xiàn)W形，GDP增加對房地產(chǎn)開發(fā)投資的促進水平不穩(wěn)定。2011年濟南市開始實施的限購政策抑制了投資需求，使剛性需求成為支撐濟南市房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)為弱脫鉤狀態(tài)；2012年政府的調(diào)控政策實現(xiàn)了房價的合理回歸，多樣化的購房需求推動了房地產(chǎn)投資快速增長；2013年房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率趨近，IREDI值下降，原因在于政府抑制投機投資購房；2014年濟南市限購政策取消等一系列政策釋放了投資性需求，表現(xiàn)為擴張負脫鉤，IREDI值為14年中最大的。

3.房地產(chǎn)消費脫鉤與房地產(chǎn)投資脫鉤對比分析

我們可以將濟南市2001-2014年房地產(chǎn)投資需求的變化情況分為兩個階段：

房地產(chǎn)市場投資需求為主階段（2001-2005）：這一時期濟南市的IREDI值均大于CREDI值，這說明2002-2005年GDP增長對房地產(chǎn)投資的促進作用大于人口城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)投資的促進作用，房地產(chǎn)市場的投資需求大于消費需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以滿足投資需求為主。

房地產(chǎn)市場消費需求為主階段（2005-2014）：CREDI值與IREDI值的的變化趨勢大致同步，說明房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)人口增加及經(jīng)濟增長保持同步發(fā)展，房地產(chǎn)市場的投資需求與消費需求保持均衡，房地產(chǎn)市場處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)，消費需求以滿足剛性需求為主而投資需求主要傾向于商業(yè)地產(chǎn)。

五、主要結(jié)論和政策啟示

（一）主要結(jié)論

本文實證分析的結(jié)果表明，2001-2014年濟南市房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟總體呈擴張負脫鉤狀態(tài)，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展：

1.從房地產(chǎn)消費脫鉤分析，濟南市房地產(chǎn)NI與CP總量總體上處于擴張負脫鉤狀態(tài)，NI增長率和CP增長率呈同步變化趨勢，說明城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)投資存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系。從發(fā)展階段看，濟南市的房地產(chǎn)CREDI值呈現(xiàn)出周期性，周期為1-2年，這主要是由房地產(chǎn)的阻滯效應(yīng)引起的。

2.從房地產(chǎn)投資脫鉤分析，濟南市房地產(chǎn)HI與GDP總體上處于擴張負脫鉤的狀態(tài)，IREDI在數(shù)值上波動反復(fù)。從發(fā)展階段看，濟南市HI與GDP處于擴張負脫鉤—擴張負脫鉤—擴張負脫鉤—弱脫鉤—擴張負脫鉤—擴張連接的周期性變化。這說明濟南市的房地產(chǎn)業(yè)投資需求與濟南市GDP的發(fā)展處于健康穩(wěn)定的良好狀態(tài)。

3.從房地產(chǎn)消費脫鉤和房地產(chǎn)投資脫鉤對比分析，目前濟南市CREDI值與IREDI值的變化趨勢大致同步，房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)人口增加及經(jīng)濟增長保持同步發(fā)展，房地產(chǎn)市場的投資需求與消費需求保持均衡，房地產(chǎn)市場處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。

（二）政策啟示

實證結(jié)果表明，近14年濟南市的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定有序地發(fā)展，為維持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展狀況的協(xié)調(diào)狀態(tài)，政府在進行房地產(chǎn)投資和調(diào)控時應(yīng)注意以下三個問題：首先，本文結(jié)論表明人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)投資有推動作用，濟南市的外來人口比例逐年遞增，因此政府應(yīng)改革戶籍制度，降低落戶限制，重點促進外來人口落戶，滿足新遷入城鎮(zhèn)居民的需求，實現(xiàn)公共服務(wù)均等化，使城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資協(xié)調(diào)發(fā)展；其次，目前濟南市房地產(chǎn)投資集中于高新區(qū)和西客站片區(qū)，這雖然推進了新型城鎮(zhèn)化進程但大量資金集聚于郊區(qū)，不利于中心城區(qū)乃至整個城市的發(fā)展，因此應(yīng)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資向中心城區(qū)發(fā)展，維持房地產(chǎn)投資增長與經(jīng)濟發(fā)展的同步；再次，濟南市房地產(chǎn)市場目前以滿足城鎮(zhèn)居民的消費需求為主，已有研究表明改善性需求也不容忽視，因此應(yīng)根據(jù)市場需求結(jié)構(gòu)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持房地產(chǎn)投資與消費的均衡。

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F271. 1

A

張?zhí)K晶，女，山東師范大學(xué)商學(xué)院。主要研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。