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        規(guī)劃未出,泡沫先起

        2014-06-04 15:58:35劉穎
        金融理財 2014年5期

        劉穎

        自從京津冀一體化啟動以來,房地產(chǎn)和股市成為這場劇目的首批演員。有媒體報道稱,保定將建設(shè)為首都副中心,緊接著保定樓市水漲船高,開發(fā)商連夜?jié)q價,新開盤房價“一日三市”。除了保定,在京津冀的大圈子內(nèi)的涿州現(xiàn)房遭到搶購,燕郊個別項目單價大漲。即便是熟悉當?shù)丨h(huán)境的本地居民對此并不買賬,但是依然有大批的北京、天津看房團蜂擁而至,就像是終于發(fā)現(xiàn)超市特價商品,可謂瘋狂。瘋狂的不止房地產(chǎn),還有股市。整個保定板塊都進入“亢奮”,包括一些權(quán)重地產(chǎn)股也都接連暴漲,甚至多股出現(xiàn)漲停,熱鬧非凡。

        風暴之后總會留下滿地狼藉。京津冀一體化一定是未來不可逆轉(zhuǎn)的趨勢,但是顯然市場提前釋放了政策紅利,這種紅利能維持多久,市場是否對此項政策的紅利估計過高,卻是很難說的。

        樓市膨脹京津冀泡沫

        3月以來,被傳為首都副中心的保定商品房銷量和價格猛漲,多個樓盤價格上浮超10%;有些樓盤均價甚至從每平方米5000多元飆升到近7000元,漲幅近40%。

        然而,有數(shù)據(jù)顯示,保定房價長期以來始終徘徊在3000-5000 元/平方米之間。而且,在3 月19 日“保定市將升格為政治副中心”的消息見報之前,由于經(jīng)濟、金融與政策大環(huán)境不理想的影響,保定許多樓盤日均銷售不及2 套。3月27日河北省政府出臺意見,明確保定作為“首都功能疏解的集中承載地”之后,房屋日均銷售輕易破50 套以上,個別樓盤表現(xiàn)更是扶搖直上。一時之間,購房者爭相搶購,尤其是中小戶型樓盤,更是戰(zhàn)況空前。

        但是采訪保定當?shù)厝耍麄儗@種炒房行為并不看好,在他們看來這種房價是不切實際的,因為居住環(huán)境并沒有任何變化,僅僅因為一條消息,很難支持房屋價值跟上房價的增長。

        業(yè)內(nèi)資深人士葉檀認為,保定房價上漲相當于股市題材短炒,有了首都經(jīng)濟圈、第二機場、副中心等概念,房價短期躥升。從長期來看,隨著首都經(jīng)濟的成型,以中心城市的核心為圓點,房價呈水波紋向外擴散。東京也好,首爾也好,莫不如此。

        事實上,保定樓市的庫存并沒有那么容易就能消化掉。數(shù)據(jù)顯示,2013年1月至11月,保定商品房累積成交150.919萬平方米,平均每月消化14萬平方米。按照目前的可售面積584萬平方米計算,保定庫存消化時間高達42個月。

        另外,從市場角度分析,中原地產(chǎn)分析師張大偉認為,在北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的當下,承接北京溢出投資需求的周圍區(qū)域市場不太可能比北京更熱。歷史上也從來沒有出現(xiàn)過,環(huán)北京周圍區(qū)域房地產(chǎn)市場,與北京樓市發(fā)展不同步的現(xiàn)象。

        其實,仔細觀察還可以發(fā)現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象。保定房地產(chǎn)的開發(fā)商中,最大的是中國鐵建,像是萬科等特大房企都缺席保定地產(chǎn),我們很難不發(fā)出疑問,如此趨利的他們不布局保定,又是意欲何為。

        相比河北概念,萬科、綠地、富力、萬通等一批房企龍頭都扎堆到了更靠近北京的香河。一家知名房企總經(jīng)理曾表示,香河在京津冀大格局中具有區(qū)位優(yōu)勢,交通發(fā)達,產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?,因此符合房企投資取向。未來在京津冀一體化進程中,香河房地產(chǎn)也將獲得長足發(fā)展。

        也確實如此,在地產(chǎn)業(yè)內(nèi),人們更看好北京周邊地塊。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為,以燕郊為代表,香河、大廠、三河已經(jīng)先于河北其他地方開始了“京冀一體化”的進程,燕郊的房價早也已經(jīng)跟著北京而非廊坊市的房價波動調(diào)整。

        北京盛達置地投資有限公司總經(jīng)理彭文濤也表示,“大北京”的輻射是呈梯度的,四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)、環(huán)北京,一階一階,屬于規(guī)律性現(xiàn)象。

        顯然保定樓市在短期內(nèi),是被吹了一個大大的泡泡,還是放一段時間就破的那種。就像是上海自貿(mào)區(qū),自從政策啟動之后,商品房價一路飆升,連毗鄰自貿(mào)試驗區(qū)的土地均價亦比去年1月份上漲了30%左右??墒呛镁安婚L,上海自貿(mào)試驗區(qū)掛牌后,其周邊房產(chǎn)卻出現(xiàn)“有價無市”的現(xiàn)象,升值空間在數(shù)月內(nèi)即透支完畢。

        股市再起河北狼煙

        再來看看股市。京津冀概念股也隨著預(yù)期整體上揚,一時引來多數(shù)投資者布局保定板塊。其中如唐山港、廊坊發(fā)展、榮盛發(fā)展等公司漲幅都在50%以上,寶碩股份的上漲幅度一度達到80%。

        然而各方消息卻并不樂觀,更多的人相信這是短期炒作的結(jié)果。近期,京津冀概念個股接連經(jīng)歷漲停跌停,也確實熱鬧非凡。比起上漲,似乎更多人更樂見它走跌,以實現(xiàn)普遍人們的預(yù)期。

        但是很多機構(gòu)卻依然看好這個主題。中信證券就認為,今年京津冀會是市場非常重要的主題,尤其是即將出臺的總體規(guī)劃和細則,一旦超預(yù)期,也將引起新的一輪行情。

        這還不得不再提起去年的上海自貿(mào)區(qū),上海自貿(mào)區(qū)雖然是在去年8月才正式啟動,但是其行情卻貫穿了3月至9月這段時間的市場。并且,以國務(wù)院正式批準自貿(mào)區(qū)掛牌為契機,上海自貿(mào)區(qū)概念的指數(shù)漲幅更是高達150%。股市本來就是在反映未來的預(yù)期價值,在具體政策落地之前,預(yù)期越高越會成就行情的向好。京津冀一體化是更高的戰(zhàn)略方向,它的影響層面遠比上海自貿(mào)區(qū)要更大,也更深遠,相信會持續(xù)釋放更多的價值潛能。

        據(jù)統(tǒng)計,嘉實穩(wěn)健混合和華商領(lǐng)先企業(yè)混合兩只基金近期就重倉配置了京津冀概念股。另據(jù)基金年報顯示,共有134只主動股混型基金涉足了16只京津冀概念股,其中重倉配置的概念股有7只,分別為長城汽車、華夏幸福、榮盛發(fā)展、河北鋼鐵、新華聯(lián)、華業(yè)地產(chǎn)、巨力索具。

        多家機構(gòu)投資者也在積極調(diào)研京津冀概念相關(guān)公司。像是私募大佬徐翔旗下的上海澤熙投資管理有限公司近期調(diào)研了多家公司,其中唯一一個比較傳統(tǒng)的公司是處于京津冀概念房地產(chǎn)行業(yè)中的榮盛發(fā)展。

        所以,中信證券相信京津冀行情有望貫穿今年全年。其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),像是交通運輸類企業(yè);或者區(qū)域地產(chǎn)被規(guī)劃帶動,進行重新估值,比如榮盛發(fā)展、寶碩股份;還有因京津冀聯(lián)合整治環(huán)境而誕生巨大成長機會的環(huán)保企業(yè), 都極具投資潛力。

        真實紅利仍難釋放

        市場不管如何透支政策紅利,總得在未來有真正的經(jīng)濟實力作為支持才能長久而穩(wěn)定。然而,實現(xiàn)京津冀一體化并不是那么容易的。

        事實上,京津冀一體化的說法早在2005 年便已浮上臺面,但是由于牽涉的面積巨大,各方利益博弈不斷,致使無力實質(zhì)推動,只能暫時擱置。

        不過近年來,北京、天津人口過載,環(huán)境問題突出,房價高居不下等狀況愈發(fā)嚴重,分散城市壓力和職能勢在必行。河北省則因為大城市的吸虹效應(yīng),在圍繞北京和天津周圍還存在一圈貧困地帶。達成一種有效的經(jīng)濟均衡狀況才是緩解以上問題的正確答案。

        即便如此急迫,三地利益之爭依然存在。比如,近期,三地政府就在針對外遷企業(yè)進行“你丟我撿”的游戲,都急于擺脫“三高一低”的“雞肋”,而把最有利的選項留給自己。雖然無可厚非,但是由此可見,此類難以調(diào)和的矛盾、沖突將不斷垣橫在一體化改革的路上。

        所以,我們看到的,無論是樓市還是股市的飆升,都是“你方唱罷我登場”的過眼云煙,想要抓住這種沒有時間表的投資利好,需要投資者具備長期關(guān)注的耐心和對基本面的正確認識。endprint

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