中國房價(jià)真相

今天的中國，房地產(chǎn)已經(jīng)成為最大的社會(huì)問題，貪婪、暴利、癲狂、扭曲成了描述人們房地產(chǎn)的口頭詞，凡是與房地產(chǎn)相關(guān)的一舉一動(dòng)，總能引來百姓熱議，政府關(guān)注……2014年1月全國樓市成交一片萎靡，部分一線城市甚至出現(xiàn)成交量“腰斬”現(xiàn)象。從2月18日始，杭州兩個(gè)樓盤大幅降價(jià)，其中一個(gè)均價(jià)從每平方米19000元降至15800元，降價(jià)的風(fēng)潮引發(fā)了人們對(duì)樓市“崩盤”的猜想，王石也預(yù)言中國樓市在2014年“非常不妙”。但另一位房地產(chǎn)大亨萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林卻表示，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)比2013年“難過”，但不會(huì)出現(xiàn)崩盤或者拐點(diǎn)，甚至說出“誰信中國房地產(chǎn)崩盤誰的腦袋可能有問題”的言論。

中國的房價(jià)自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后一路上漲。原因?yàn)楹?，眾說紛紜。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，任何物品的價(jià)格都是由其供給和需求決定的。價(jià)格只是供需作用的結(jié)果。

需求方面。改革開放30年來我國經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，人民收入不斷增加，財(cái)富不斷積累。這30年也是我國人口快速增長的30年。雖實(shí)行了計(jì)劃生育，但由于人口基數(shù)大，我國的年人口增量不小。這30年也是我國快速城市化的30年。城市不僅要解決城市自身新增人口的住房問題，而且要解決大量外來人口的住房問題。這些基本趨勢(shì)是我國房地產(chǎn)需求長期旺盛的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

供給方面。雖然我國國土面積廣闊，但適合農(nóng)業(yè)、工業(yè)用途的土地其實(shí)不多。為了保證糧食安全，政府不得不控制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地和住宅用地的規(guī)模和速度。

供給和需求兩方面的力量都很頑固，因此高房價(jià)問題長期存在。這是決定房價(jià)高低的基礎(chǔ)性因素，也是客觀因素。

再說主觀方面，第一個(gè)因素就是相關(guān)政策推高房價(jià)，具體表現(xiàn)在六大方面。

1、政府不能控制房價(jià)上漲的兩個(gè)根本因素就是對(duì)投機(jī)囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。

2、土地壟斷。高房價(jià)的源頭是中國的土地制度。地方政府壟斷了城市的土地供給。結(jié)果一是大大限制了房子的供給數(shù)量，因?yàn)楣┙o房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本；三是人為的制造稀缺。

3、財(cái)政貨幣政策。人民幣升值的預(yù)期使得大量國際熱錢流入中國。面對(duì)2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府開啟4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，都為后續(xù)的高房價(jià)注入貨幣動(dòng)力。

4、出口和外匯政策。產(chǎn)能過剩及出口優(yōu)惠政策，使外匯增加導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣投放增長，又引發(fā)通貨膨脹和貨幣流動(dòng)性泛濫。

5、對(duì)民營企業(yè)的限制。如國企壟斷領(lǐng)域?qū)γ衿蟮膶?shí)際限制，對(duì)民間金融發(fā)展的限制，及其他危害民營資本投資經(jīng)營的各種限制和不合理的稅收等阻礙了民營企業(yè)的投資和發(fā)展。

6、獨(dú)生子女政策。中國的獨(dú)生子女政策導(dǎo)致性別比例失衡。由于是獨(dú)生子女，兩個(gè)父母供養(yǎng)一個(gè)孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對(duì)高房價(jià)的支付能力。

第二個(gè)因素是貧富差距和腐敗及其它。貧富差距過大、低工資使得占人口絕大多數(shù)的普通民眾購買力低，加之社會(huì)保障不足，他們更不敢消費(fèi)，由此導(dǎo)致中國（除房地產(chǎn)外）內(nèi)需不足、產(chǎn)能過剩。繼而導(dǎo)致富人不想投資實(shí)業(yè)。由于股票、期貨風(fēng)險(xiǎn)太大，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產(chǎn)。

各地官員不顧民生而把城市當(dāng)私產(chǎn)經(jīng)營獲取土地暴利，并對(duì)維護(hù)自身利益的房價(jià)調(diào)控和保障房建設(shè)消極應(yīng)對(duì)或暗中抵制。進(jìn)而就會(huì)提高房子成本和價(jià)格。

小戶型拉高房價(jià)。如果房子都在三室一廳或以上，對(duì)于許多購房者來說，只有降低房價(jià)他們才能買得起。而小戶型則就會(huì)提高平方米的價(jià)格。

城市化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推高房價(jià)預(yù)期。對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者來說，他們敢炒房子，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為有人會(huì)接手他們的房子。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩或低迷，虛高的房價(jià)就難以維持。