文/鄧光揚 苗宏 吳勇

鬧心的“房事”

文/鄧光揚 苗宏 吳勇

剛需買房碰上限購鬧心，為小孩上學擇房鬧心，投資賣房遇人不淑鬧心，房屋租賃遇上不講理房東或房額也鬧心……這年頭，鬧心“房事”真不少。

簽罷賣房協(xié)議，舊房陡變學區(qū)房

學齡兒童逐年減少，知名小學卻年年“爆棚”，教室里的學生早已滿滿當當，許多家長仍削尖腦袋想把孩子往里塞；與之鮮明對照，近在咫尺的一般性學校，卻鮮有人問津，空蕩蕩的教室里學生一年比一年少。這股橫掃全國的擇校風愈刮愈烈，南京自然也不例外。南京教育部門為減緩“知名學校吃不了，一般學校吃不飽”現(xiàn)象，幾度構(gòu)筑“名校名師流動”這堵?lián)躏L墻，但風聲依舊，風勢不減。

前年，南京逐步推出學區(qū)合并新招數(shù)——將一般性學校并入名校，擴大名校學區(qū)，效果立竿見影，市民尤其是普通百姓紛紛“點贊”。

但也有人直呼“腸子悔青了”。原來，劉軍剛簽完賣房協(xié)議，原來的房子一夜間變成學區(qū)房，價格暴漲。

去年5月上旬，劉軍考慮女兒再過兩個月就要從珠江路小學畢業(yè)了，便將目前居住的鄰近學校的房屋掛到網(wǎng)上出售。

姚愛寧參加工作沒幾年，買不起新房，又想離工作地近點，很快相中了劉軍這套掛在網(wǎng)上出售的房屋。通過中介，實地察看，他非常滿意：三室一廳一廚一衛(wèi)，總價156萬元，雖然房齡有些久，但地理位置不錯，交通便利，出行方便，位于中心新街口和城市綠肺紫金山中點，堪稱繁華鬧市中的靜地。次日即與房主劉軍及中介公司簽訂《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定房屋價格為154萬元，姚愛寧當天先付定金8萬元，余款分階段支付，6月30日前交房。

正當姚愛寧夫婦滿心歡喜籌錢之際，劉軍5月20日卻打電話說，房子不賣了，原因是自己的房子成了某名校的學區(qū)房，要把房子留給自己的孩子上學用。姚愛寧表示，如果劉軍不愿賣房，那只能按合同約定，雙倍返還定金16萬元。劉軍則表示，理應(yīng)如此，但16萬元實在太高。

姚愛寧一氣之下將劉軍告上南京市玄武區(qū)法院，請求判令劉軍雙倍返還定金16萬元及利息損失，并賠償姚愛寧在外租房的費用6000元、2013年5月至7月房價上漲給姚愛寧造成的買房損失2.56萬元。

庭審中，劉軍說，簽完《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的第二天，他就從報紙上發(fā)布的消息得知，自家房子學區(qū)所在的某小學，可能與區(qū)里一所名校合并，這就意味著那老房子成了學區(qū)房，價格肯定漲，所以他第一時間口頭告知姚愛寧不再履行合同。

劉軍認為，按合同約定，姚愛寧應(yīng)于5月26日支付一筆房款，但姚愛寧卻在5月22日就到法院起訴了，是姚愛寧提前起訴才導致合同終止的，所以是姚愛寧違約，8萬元定金不應(yīng)退還姚愛寧?！拔艺f房子不想賣，只是口頭說說的，不算數(shù)，不能憑這個就說我違約?！?/p>

法院審理發(fā)現(xiàn)，劉軍不僅僅是口頭說說，而且有實際行動。劉軍5月20日打電話給姚愛寧表示毀約的當天，他又在“365地產(chǎn)家居網(wǎng)”發(fā)布新的售房信息——售價上漲了20萬。對此，劉軍解釋：“聽說姚愛寧電話中說要起訴我，我才重新掛牌售房的?！?/p>

“從5月20日之后，劉軍從未表示要繼續(xù)履行合同，也沒有證據(jù)證明他5月26日準備繼續(xù)履行合同?！币蹖幃斖シ瘩g。

南京玄武區(qū)法院審理認為：姚愛寧起訴等于要終止履行合同，劉軍不能以此主張原告違約。鑒于原被告均表示不再履行《房屋買賣居間協(xié)議》，一審判決劉軍雙倍返還姚愛寧定金16萬元。

劉軍不服，提起上訴稱：姚愛寧未按合同約定在5月26日付款，在5月22日就起訴，目的是通過提前起訴掩蓋不想付款的目的，想騙取定金，請求駁回姚愛寧訴請。南京中院審理后認為，上訴理由不能成立，遂判決駁回上訴，維持原判。

南京市中級人民法院民四庭審判長李飛鴿認為，誠實信用原則是民法特別是債法中的“帝王規(guī)則”。它是指民事主體在從事民事活動時，應(yīng)誠實守信、以善意的方式履行自己的義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或合同規(guī)定的義務(wù)。本案中，原被告簽訂房屋買賣居間協(xié)議書，系雙方的真實意思表示，協(xié)議一經(jīng)成立即生效，對彼此均具法律約束力。原告按協(xié)議約定向被告交付定金，履行了合同義務(wù)，被告也應(yīng)按協(xié)議約定履行辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)，并將房屋交付給原告。當涉爭房在交付前變?yōu)閷W區(qū)房而價格陡漲，這是正常買賣中的盈虧現(xiàn)象，而非被告解除合同的法定事由，故被告應(yīng)當承擔繼續(xù)履行的義務(wù)，否則便應(yīng)承擔違約責任。本案被告因房價上漲不想履行合同約定的義務(wù)屬惡意違約，因此，法院判決被告向原告按約定雙倍返還定金。

離婚房屋對半分，臥榻之側(cè)他人鼾睡

大專畢業(yè)三年的朱慧，一直沒找到正式的工作，但在南京上了三年學的她不愿回農(nóng)村，就一邊做著臨時工一邊找工作，還自我解嘲為“騎驢找馬”。她還是單身，父母便四處托人給她介紹對象。最終，朱慧經(jīng)人介紹認識了40歲出頭的趙迎春。

趙迎春，安徽人，在南京倒騰土建工程，手下有一個建筑隊，雇了一群農(nóng)民工。早年有過一段短暫婚史，但沒有子女。幾次見面之后，硬朗的趙迎春很快俘獲了朱慧的芳心。結(jié)婚之后，兩口子的矛盾開始顯現(xiàn)，趙迎春覺得朱慧嬌氣不會干家務(wù)，而朱慧則覺得趙迎春一點都不顧家，晚上經(jīng)常出去應(yīng)酬不說還時常不歸家，為此她沒少和趙迎春吵架。

結(jié)婚后，趙迎春迷上了賭博，而且越賭越大，二人之間矛盾不斷升級。2012年年底，經(jīng)法院調(diào)解，二人協(xié)議離婚，結(jié)婚時買的婚房雙方各占50%的份額。

離婚之后的朱慧仍舊居住在原先的房屋里，趙迎春則在建設(shè)項目的工地上收拾出一間屋子，一間辦公室，從而辦公生活都在工地上。

“趙迎春還算條漢子，婚離了還念著舊日感情，把整間屋子讓給了我。”朱慧由衷感嘆。可是，這份感動延續(xù)了三天，便被無情的事實兜頭澆滅了。

一天傍晚，朱慧下班回家發(fā)現(xiàn)家里有人，一看，居然是八個大男人。一問才知道，是趙迎春工地上的民工，也是趙迎春老家沾親帶故的親戚。朱慧心想，他們也許剛到南京，臨時住一晚，也沒多在意，獨自生火做飯后，把自己關(guān)進了臥室。誰知，第二天下班回家，發(fā)現(xiàn)這些孔武有力的漢子，已在他們的臥室、客廳架起了鐵質(zhì)雙層鋪。明擺著，趙迎春將此用作民工宿舍了。

“我一個女人和那么多大男人住在一套房子里，這算怎么回事兒？”朱慧氣呼呼地責問趙迎春，趙迎春每次接電話，慢條斯理，一驚一乍地反問：“真有這事？那幫小子這么瞎折騰，我收拾他們?！贝稳眨旎蹪M懷期望地回到家，遺憾地發(fā)現(xiàn)，那些漢子光膀子抽煙、吹牛、甩牌，依然如故。朱慧再度追問趙迎春，趙迎春依然一副謙謙君子的口氣：“我過問了一下，那些民工說沒去你臥室半步。你們井水不犯河水，和平共處，有什么不妥嗎？”

朱慧頓然明白，這是趙迎春有意為之！她一紙訴狀遞到法院，要求法院歸并房產(chǎn)。法院經(jīng)過審理認為，朱慧和趙迎春離婚后，趙迎春沒有在訴爭的這套房子里居住，表明其對該房屋的依賴性不強，反而許可他人長期居住，給朱慧日常生活帶來極大困擾，而朱慧也只有這一套住房，所以訴爭房屋所有權(quán)歸朱慧所有較為適宜。最終法院判決，房屋剩余的按揭貸款由朱慧繼續(xù)償還，該套房屋評估價扣除貸款后的剩余價格的一半由朱慧支付給趙迎春，房屋所有權(quán)歸朱慧所有。

江蘇東南律師事務(wù)所律師辛超認為，離婚男女均不愿舍棄唯一房產(chǎn)，房屋應(yīng)當判給誰？法律并無明文規(guī)定，也不應(yīng)“一刀切”地作出硬性規(guī)定，否則法律將會過于僵化而失去生命力。司法實務(wù)中，法院一般會將房子判給實際撫育、照料孩子的一方。本案離婚男女無孩，故法院先將房屋所有權(quán)一分為二判給雙方是合適的。后來，男方將此房供其雇用的多位民工住宿，而女方因別無去處，只能居住在此，不得不與眾民工“同居一室”，其間尷尬與不便自不待言。女方以共同共有人身份要求買下前夫所有的房產(chǎn)時，法院以“男方對該房屋的依賴性不強，給女性房產(chǎn)共有人日常生活帶來極大困擾”為由，判決房屋所有權(quán)歸朱慧，充分凸顯了法律的溫暖、法官的智慧。

表姐好心借房落戶，表妹一家鳩占鵲巢

朱珊珊在南京做水產(chǎn)生意七八年，再過兩年兒子要上小學了，可是沒有南京戶口，很犯愁。孩子聰明好學，朱珊珊不甘心讓孩子上民工子弟學校。幼兒園老師說在南京買套房，60平方米以上的，就能落戶。買房？南京房價動輒上萬元，一個外來打工人員怎么敢奢想？

冥思苦想，朱珊珊想到了表姐周蕓。周蕓大學畢業(yè)，在南京有房有車，自己來南京從未向她張過嘴，想必借點錢沒問題。生意人辦事，風風火火，說干就干，朱珊珊當即打電話給表姐。表姐說，巧了，我也想買房呢。朱珊珊馬上明白了弦外之音，心想借錢肯定沒戲了。不過立馬掛電話好像太生分，便順口說了自己想買房落戶供孩子上學的意圖。

周蕓沉吟了一會兒，覺得剛才一口拒絕表妹太生硬了，心中有些過意不去，便說這些年她省吃儉用是積攢了一點錢，但錢貶值快，只有買房才是最好的投資，要不我買房你落戶？

既能落戶又不必為錢犯愁！朱珊珊大喜過望，連聲說好。

就這樣，朱珊珊如愿拿到了有自己名字的房產(chǎn)證，如愿把自己一家三口的戶口從農(nóng)村遷入南京，半年后孩子入學的事也迎刃而解。

辦妥這一切，周蕓說，朱珊珊你的目的實現(xiàn)了，該把房產(chǎn)證上名字去掉了。朱珊珊說，憑啥？咱們是合作購房唉。不僅如此，朱珊珊還把房子簡單裝修后，一家三口大大方方住了進去。

雙方交涉無果，周蕓一紙訴狀將表妹送上了被告席。

“我好心借房，朱珊珊卻鳩占鵲巢?！痹谀暇┦衅挚趨^(qū)人民法院的法庭上，周蕓訴稱，當時商定合作買房時，朱珊珊請求把落戶指標轉(zhuǎn)給她，并承諾入戶后，即從房產(chǎn)證上去名并承擔相關(guān)稅費。我們是表姐妹，親戚間能幫忙就幫，所以周蕓將60平方米的房產(chǎn)登記在表妹名下，以便她能落戶，沒想到如今出現(xiàn)這種局面。

庭審中，朱珊珊則答辯稱房屋是雙方基于對房地產(chǎn)市場的認可，出于共同投資的理念，協(xié)商一致后共同購買的，矢口否認落戶問題。

法院審理查明：原告周蕓支付首期房款40余萬元后，原、被告向銀行辦理商品房按揭貸款，房產(chǎn)登記為原、被告四六比例按份共有房屋。事后周蕓逐月向銀行還款。

法院審理認為，原告所述具有高度的蓋然性，被告辯稱的合作購房沒有證據(jù)支持。被告在房產(chǎn)證上載明擁有60平方米的份額，卻自始未履行支付購房款義務(wù)，沒有履行合作購房的義務(wù)。我國物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法利益。綜上，法院依法判決確認原告享有100%的房屋產(chǎn)權(quán)；被告向原告返還60平方米的產(chǎn)權(quán)并承擔相應(yīng)的過戶費用。

法院支持原告訴請，主要依據(jù)有四：其一，貸款發(fā)放后，原告次月起獨自每月按期償還銀行按揭貸款本息，房屋交付后又獨自承擔新房水電、房管等費用。其二，被告在原告起訴后才向原告匯去自稱是房屋首付款40余萬元，除此，被告無法提供任何還貸或者支付房款的證據(jù)。其三，庭審中，被告不能清楚說明購房的細枝末節(jié)，對購買房屋的情況不清楚，不符合一般購房者和作為房屋產(chǎn)權(quán)人的行為常理。其四，被告確是通過涉案房屋購房政策才取得南京戶口的，也能與原告的主張及有關(guān)證據(jù)相互印證。

編輯：程新友 jcfycxy@sina.com