張福君

摘 要：伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展與人民生活水平的提高，我國的商品房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)周期性的波動形式，商品房地產(chǎn)經(jīng)濟作為一種宏觀的經(jīng)濟形式，對于我國國民經(jīng)濟造成很大的影響，因此，正確的分析這種經(jīng)濟的周期波動，并采取有效措施進行調(diào)節(jié)，才能夠確保我國商品房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品房地產(chǎn)經(jīng)濟；周期性波動

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中的重要地位，其產(chǎn)品的基礎(chǔ)以及創(chuàng)造社會大額的財富性，而成為國民經(jīng)濟的首要組成部分。作為一種產(chǎn)業(yè)周期，房地產(chǎn)周期一定會受到宏觀經(jīng)濟的影響。我國的商品房地產(chǎn)經(jīng)歷了從萌芽到發(fā)展壯大的過程，這個過程不是平穩(wěn)過渡而是波動性。周期波動的初級階段，應(yīng)該明確房地產(chǎn)周期波動的相關(guān)概念，客觀的描述房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行狀態(tài)，從而具體的刻畫出周期經(jīng)濟的運作模式。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的經(jīng)濟周期與經(jīng)濟波動都能夠體現(xiàn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的興盛與否，通過分析與研究，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性，相信通過市場機制的健全與政策周期波動的調(diào)整，使得我國商品房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定有序健康的發(fā)展。

一、商品房地產(chǎn)周期波動理論概述

1.經(jīng)濟波動與經(jīng)濟周期。人類社會的發(fā)展經(jīng)歷不同的階段，而經(jīng)濟的增長也呈現(xiàn)出波動狀，這種波動可能會促進經(jīng)濟的進步，也可能給人來帶來嚴重的災(zāi)難。西方的經(jīng)濟學(xué)家很早就提出了經(jīng)濟周期理論，也就是說，不同的時期經(jīng)濟增長快慢不一，實際的經(jīng)濟增長曲線總是與期望的存在偏差，我們都希望這種偏差能夠盡可能的減少，這樣才能夠擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟增長模式。而經(jīng)濟周期的概念卻因分析角度的不同而存在差異，如果按照邏輯的理論分析，經(jīng)濟周期就是經(jīng)濟波動偏離均衡狀態(tài)的體現(xiàn)。還有的經(jīng)濟學(xué)家認為經(jīng)濟周期強調(diào)經(jīng)濟收縮與擴張的交替出現(xiàn)。

2.商品房地產(chǎn)周期與房地產(chǎn)波動。商品房地產(chǎn)的經(jīng)濟周期；主要包括繁榮、衰退和復(fù)蘇以及蕭條這四個階段，這些過程的實質(zhì)就是宏觀經(jīng)濟在運動過程中所呈現(xiàn)的動態(tài)的運行模式，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期表現(xiàn)為不規(guī)則的波動。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動則是在房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的同時增長速率的不同所導(dǎo)致的經(jīng)濟不穩(wěn)定運行，這是一種連續(xù)的、動態(tài)的波動現(xiàn)象，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長曲線與實際的相差較大，研究這種偏離的程度能夠有效的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長程度，房地產(chǎn)經(jīng)濟實際增長曲線與趨勢增長曲線的偏離程度越大，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟波動幅度也就越大，房地產(chǎn)增長的穩(wěn)定程度就越差，反之，房地產(chǎn)增長的穩(wěn)定程度就越好。

3.商品房地產(chǎn)周期波動與經(jīng)濟周期波動的關(guān)系。商品房地產(chǎn)周期波動與經(jīng)濟周期波動總的發(fā)展來說是密切相關(guān)的，，也可以分兩個不同層次來分析房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系。因為，一方面房地產(chǎn)周期波動是經(jīng)濟周期波動這個大范疇的一部分，是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟周期波動；另一方面，房地產(chǎn)周期波動是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中經(jīng)濟周期波動，也就是說房地產(chǎn)周期波動是經(jīng)濟周期波動在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟運行過程中表現(xiàn)出來的運動形態(tài)。

二、商品房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動存在的問題分析

最近幾年，我國部分地區(qū)的投資過大，土地供應(yīng)短缺，房地產(chǎn)投資比重的不斷加大，其增長速度和可能超出國民經(jīng)濟的承載范圍，一旦經(jīng)濟出現(xiàn)負增長趨勢將為我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來嚴重的影響?？偨Y(jié)我國房地產(chǎn)周期波動的狀態(tài)特征不難發(fā)現(xiàn)，周期長度的不規(guī)則與波動幅度的大幅改變，使得我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展很不穩(wěn)定，其中政治因素造成的影響是最大的。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期之所以會發(fā)生波動首先是由于消費者的需求增加，盡管我國頒布了福利分房制度，但是依舊不能滿足人們因為住宅需求，其次，就是數(shù)量型的單一擴張與收縮，這不僅造成了社會資源的浪費，還影響了企業(yè)增提素質(zhì)水平的提高，最后，就是產(chǎn)品傾斜性波動，房地產(chǎn)業(yè)更偏向高檔住宅，而忽視了廣大百姓的需求。

三、解決商品房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性大幅波動的舉措

總結(jié)我國前兩次房地產(chǎn)周期波動，特點是波動的幅度不同，而房地產(chǎn)業(yè)周期劇烈波動的危害直接影響到地方經(jīng)濟的發(fā)展，，其主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)消費的持續(xù)低落，將會最直接影響到宏觀經(jīng)濟整體消費，使得經(jīng)濟增長失去原有的動力，，進一步嚴重的講可以使得宏觀經(jīng)濟增長減緩，更有甚至致使衰退。所以，盡可能的，減少系統(tǒng)外部環(huán)境的沖擊，努力改變系統(tǒng)內(nèi)部特性，作為緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟強幅波動的重要方式。

1.減少商品房地產(chǎn)業(yè)的外部沖擊。要想更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟調(diào)控，就應(yīng)該首先采取有效措施防止其受到外部環(huán)境的沖擊，一些強制性的法律手段能夠規(guī)范市場行為，再加上政府的宏觀調(diào)控作用維護房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常秩序，將土地資源最大限度的有效利用，可以通過建立房地產(chǎn)檢測預(yù)警系統(tǒng)，實現(xiàn)經(jīng)濟數(shù)據(jù)的整合與分析，將土地的開發(fā)與商品房的買賣等控制在一定的范圍內(nèi)，從而起到調(diào)節(jié)經(jīng)濟周期波動的效果。與此同時，改善房地產(chǎn)的調(diào)控機制與調(diào)控手段也是重要因素之一。綜合運用多種有效的調(diào)控手段，確保中長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與短期宏觀調(diào)控兼顧，盡可能實現(xiàn)宏觀調(diào)控的軟著陸。

2.穩(wěn)定商品房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。首先，塑造居民的消費能力，隨著我國居民消費水平的提高，人們對于住房的要求也逐漸的提高，這就使得房地產(chǎn)的投資動機與居民的消費動機不同，不僅讓居民消費產(chǎn)生盲目性，更影響了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，政府應(yīng)該加快落實住房補貼，讓不太富有的人民大眾都能住上滿意的房子。其次，就是強化房地產(chǎn)經(jīng)濟的總體規(guī)模，只有提升了自身抵抗外界因素的影響能力，才能夠真正意義上的實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。最后需要強調(diào)的就是加大價格機制與供求機制的內(nèi)在穩(wěn)定作用，完善房地產(chǎn)市場的供求機制，通過拓展多級市場實現(xiàn)多種形式的交易，增強市場流動性，滿足不同層次的人們對于住房的需要，減輕房地產(chǎn)的周期波動幅度。

四、結(jié)語

綜上所述，本研究對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動進行了探究，提出了防止其劇烈波動的有效措施，相信我國長期的戰(zhàn)略導(dǎo)向措施能夠使得我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟更加穩(wěn)定的運行，與此同時，從根本上轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期運作規(guī)律，改善房地產(chǎn)內(nèi)部的傳導(dǎo)機制，在短期內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的駕馭，使得我國的國民經(jīng)濟更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

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