謝賢祿

摘要：在我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展下，房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，在優(yōu)化我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有非常重要的作用。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想走向國際，誠信是經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)。不過由于我國部分管理不到位、房地產(chǎn)起步比較遲，相關(guān)的法制不夠完善，各種欺詐行為層出不窮。對購房者的合法權(quán)益造成了侵害，基于此本文對約束房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的經(jīng)濟(jì)法進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：小議約束房產(chǎn) 企業(yè)欺詐行為 經(jīng)濟(jì)法策略

在住宅商品化政策的推行下，為了對住房問題進(jìn)行解決，很多城鎮(zhèn)居民會選擇購買商品房，但是由于我國房地產(chǎn)的發(fā)展不成熟，商品交易不規(guī)范，在購房的過程中，常常會遇到房產(chǎn)開發(fā)商欺詐的情況，讓人防不勝防。近年來，對房屋質(zhì)量的投訴也越來越多，而且這種糾紛的解決難度也比較大，因此對房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的經(jīng)濟(jì)策略進(jìn)行探討是非常重要的。

一、淺析房地產(chǎn)欺詐行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事經(jīng)營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)以營利為主要目的的企業(yè)，當(dāng)前專營企業(yè)、項(xiàng)目公司和兼營企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)的三種類型。從法律的層面來說，如果當(dāng)事人對事實(shí)真相故意進(jìn)行隱瞞，故意制造歪曲和虛假的事實(shí)，讓表意人陷入到錯(cuò)誤陷入到做出意思表示的行為就叫做欺詐行為。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的欺詐行為主要指的是開發(fā)企業(yè)利用身份、資金、人員、信息等方面的地位和優(yōu)勢，利用宣傳、廣告、告知的方法，故意對購房人隱瞞商品房的面積大小、規(guī)劃情況、用地情況、設(shè)施情況，和購房人建立交易，訂立商品房購買合同的行為。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欺詐行為主要是下面幾個(gè)方面的事件構(gòu)成的：

一是客觀上對購房者進(jìn)行欺詐的行為?？陀^上對購房者進(jìn)行欺詐的行為主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者隱瞞房屋的真實(shí)情況或者告知購買者虛假情況，誘導(dǎo)購房者進(jìn)行購買的行為。對事實(shí)的情況進(jìn)行隱瞞指的是開發(fā)企業(yè)故意不告知購房者房屋的真實(shí)情況。向購買者告知虛假情況，指的是對虛假事實(shí)進(jìn)行陳述，比如把低檔裝修房說成高檔裝修房，把劣質(zhì)商品房說出優(yōu)質(zhì)商品房，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者要將真實(shí)的服務(wù)信息和商品相關(guān)信息提供給房屋購買者，杜絕出現(xiàn)讓人產(chǎn)生誤解的虛假宣傳。因此，商品銷售企業(yè)有房屋購買這提供真實(shí)信息的義務(wù)，這種義務(wù)屬于法定義務(wù)，如果違反這個(gè)義務(wù)，就屬于欺詐行為。

二是主觀上對購房者進(jìn)行欺詐。故意欺詐指的是最高法院，開發(fā)企業(yè)故意向房屋購買者告知虛假的情況，對真實(shí)情況進(jìn)行隱瞞的行為，誘導(dǎo)購房人員作出錯(cuò)誤的理解，這種行為就屬于欺詐行為，此故意包含了隱瞞事實(shí)真相的消極故意和陳述虛假事實(shí)的積極故意行為，只要對他人自由的行為造成了妨礙，不管是否取得了財(cái)產(chǎn)上的不法利益，都屬于故意欺詐行為。在實(shí)踐的過程中，大多數(shù)的主觀欺詐行為比較明顯，認(rèn)定起來也比較容易，但是在個(gè)別時(shí)候，認(rèn)定起來比較困難。例如在商品房售賣的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)單位在對購房人講述房屋的基本情況時(shí)，對自己講述內(nèi)容的真假不能肯定，但是仍然向房屋購房人進(jìn)行講述，導(dǎo)致購房者陷入了錯(cuò)誤的觀念，在此種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為陳述方有欺詐的行為存在，由于房地產(chǎn)企業(yè)無法確定銷售人員在陳述的過程中表達(dá)內(nèi)容的真實(shí)性，無法讓房屋購買者真正的了解到房屋的真實(shí)情況，購房者就會陷入到錯(cuò)誤的認(rèn)識中，屬于故意欺詐。

三是房屋購買者受到合同欺騙。購買者對房屋合同認(rèn)識的錯(cuò)誤，不是客戶自己的失誤造成的，是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋情況的基礎(chǔ)上做出來的，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的合同和虛假情況聯(lián)系緊密。如果聯(lián)系不大，就不屬于欺詐的范疇。同時(shí)需要房屋者購買房屋的直接原因是因?yàn)檎J(rèn)識錯(cuò)誤引起的，才屬于欺詐行為。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)單位的欺詐行為和房屋購買者不真實(shí)意識表示之間有直接的聯(lián)系。假如購房者產(chǎn)生了錯(cuò)誤的理解，但是沒有產(chǎn)生購買行為，也不屬于欺詐。一般情況下，如果具有了上面幾個(gè)方面的因素，就認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對客戶進(jìn)行了欺詐。

二、欺詐行為出現(xiàn)的原因

（一）缺乏誠信經(jīng)營觀念

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)80年代后期才發(fā)展起來的，在這個(gè)過程中，由于法律制度不完善，沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為進(jìn)行約束，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)為了利益最大化，不對社會公眾的利益進(jìn)行考慮，也未得到相應(yīng)的制裁。在加上房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行欺詐行為的成本不大，誠信經(jīng)營的理念缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)欺詐行為。

（二）政府監(jiān)管不到位

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，房屋購買主體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地位不平等，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房屋購買者比較弱勢。而且因?yàn)榉课萁灰椎墓叫詫ι鐣怖嬗休^大的影響，所有政府職能部門要依法全面、及時(shí)的對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理，必要是對欺詐行為進(jìn)行處罰。但是從近幾年的管理情況來看，對房屋交易的管理存在不到位的情況。

（三）相關(guān)的法律法規(guī)不完善

當(dāng)前，雖然已經(jīng)出臺了《城市房產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《商品房屋銷售管理辦法》、《合同法》等相關(guān)法律政策，但是仍然不夠完善，沒有建立出商品房交易面積公正評測制度、信息公開披露制度、商品房交易面積工程評測制度，存在一定的法律缺陷。而且這些法律制度多是在欺詐行為產(chǎn)生后才及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，未建立完善的預(yù)防機(jī)制，房屋購買者在購買 的過程中公平交易權(quán)、知情權(quán)得不到保障。

三、約束房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的策略

（一）對房地產(chǎn)的進(jìn)入和退出制度進(jìn)行完善

和大多數(shù)企業(yè)相同，房地產(chǎn)企業(yè)希望通過正常的法律調(diào)控和市場引導(dǎo)，建立出完善的市場的準(zhǔn)入和退出制度，按照規(guī)則對具有欺詐行為的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行淘汰，達(dá)到凈化房地產(chǎn)市場的目的。一是對房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度進(jìn)行完善，市場準(zhǔn)入制度是國家干預(yù)市場的一項(xiàng)基本制度，是政府管理的首要環(huán)節(jié)，所以，在對房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為進(jìn)行約束的過程中，首先要對房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度進(jìn)行規(guī)范。二是相關(guān)的企業(yè)在和相關(guān)的法律規(guī)定相吻合的基礎(chǔ)上，還要向主管行政單位進(jìn)行審批，并在審批通過后，才可以正式成立。三是房地產(chǎn)企業(yè)要將所有的登記手續(xù)放到相關(guān)的管理部門，房屋購買者提供相應(yīng)的滿意證明，并辦理登記手續(xù)的時(shí)候，相關(guān)的管理部門要為其辦理手續(xù)，房產(chǎn)企業(yè)從市場中退出時(shí)，要將管理部門移交公用設(shè)施設(shè)備手續(xù)、共用部位手續(xù)。

（二）對商品房廣告制度進(jìn)行完善

為了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的欺詐行為進(jìn)行控制，對房屋購買者的利益進(jìn)行保護(hù)，需要對商品房銷售廣告制度進(jìn)行完善。主要有以下幾個(gè)方面：一是制定違反責(zé)任制度。為了防止交易危機(jī)出現(xiàn)，很多國家規(guī)定要對合同形式的廣告內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，如果出現(xiàn)相對人承諾的情況，就認(rèn)為廣告內(nèi)容具有合同效力。二是需對廣告內(nèi)容進(jìn)行默示和明示。一直以來，廣告在法律法規(guī)中，一直屬于引誘要約，因此，在締約的過程中，要通過默示和明示的方法將廣告內(nèi)容表示出來，如果不能表示，就認(rèn)為廣告內(nèi)容無法成為契約內(nèi)容。

（三）對房地產(chǎn)信息披漏制度進(jìn)行完善

當(dāng)前，在我國的房地產(chǎn)市場中，披露制度相對缺乏，房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的不對稱問題和不透明問題，開發(fā)商對土地的待開發(fā)面積、土地價(jià)格、商品銷售進(jìn)度、商品房銷售價(jià)格進(jìn)行控制，嚴(yán)格影響了購買行為，導(dǎo)致房屋購買者一直處于弱勢地位，因此對房地產(chǎn)信息披露制度進(jìn)行完善非常重要[5]。首先要對披露的范圍進(jìn)行擴(kuò)大，其次要明確規(guī)定披露的內(nèi)容，最后要對對披露的方式進(jìn)行統(tǒng)一。

四、結(jié)束語

總而言之，為了保證交易雙方利益的均衡，需要提高對房地產(chǎn)市場運(yùn)行的監(jiān)管力度，對市場運(yùn)營過程中存在是問題及時(shí)進(jìn)行處理，由于房屋購買者屬于弱勢群體，針對房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為，在建設(shè)良好的經(jīng)營環(huán)境外，國家還要進(jìn)行宏觀調(diào)控，使用一系列的法律法規(guī)政策來約束欺詐行為，確保我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有序性和健康性。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳清旺，賀丹青.房地產(chǎn)開發(fā)中的利益沖突與衡平[M].北京：法律出版社，2005：45-46

[2]曹振良，高曉慧.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002：29-30

[3]樊建偉，張遠(yuǎn)索.我國房地產(chǎn)市場管理與調(diào)控的金融安全思考[J].社會科學(xué)家，2013，（10）：132-133

[4]胡智敏，宋院生.關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的幾點(diǎn)思考[J].時(shí)代金融，2013，（32）：298-99

[5]張友連.論商品房銷售糾紛的法律適用[N].四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2003，（04）：96-97endprint