余周

《動(dòng)態(tài)》：榮盛發(fā)展（002146）披露了一季報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 32.1 億元，增長(zhǎng)34.2%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 5.3 億元，增長(zhǎng) 29.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn) 3.8 億元，增長(zhǎng) 25.6%。而且公司近期拿地的速度挺快，那么在房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況下，您判斷公司未來(lái)發(fā)展如何？

孔銘：一季報(bào)我仔細(xì)的研讀了一番，公司2014年一季度凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速主要在于結(jié)算均價(jià)下降導(dǎo)致毛利率同比下滑，且少數(shù)股東權(quán)益占比提升?？紤]到過(guò)去一年公司拿地重新加大了項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)，少數(shù)股東權(quán)益存在下降空間，可以預(yù)計(jì)2014年公司利潤(rùn)率將有所回升。

另外我覺(jué)得亮點(diǎn)在于，一季度公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款51.4億，同比增長(zhǎng)30.8%，在整體市場(chǎng)環(huán)境變化的背景下公司依然保持穩(wěn)健增長(zhǎng)步伐。

《動(dòng)態(tài)》：之前市場(chǎng)資金曾經(jīng)在“京津冀一體化”概念剛出現(xiàn)時(shí)對(duì)公司進(jìn)行過(guò)一波炒作，當(dāng)然后面資金有所退潮，“京津冀”概念會(huì)不會(huì)有二次炒作，其對(duì)公司的實(shí)質(zhì)影響在哪些方面？

孔銘：其實(shí)榮盛發(fā)展前面從8.10元到13元以上這一波上行，除了房地產(chǎn)板塊整體反彈的原因外，京津冀概念也起到了推動(dòng)作用。你問(wèn)我京津冀概念會(huì)不會(huì)有第二次炒作，我也不能絕對(duì)的回答能或不能，但這個(gè)概念我個(gè)人感覺(jué)還有陸續(xù)發(fā)酵的可能。其實(shí)我覺(jué)得重點(diǎn)不要去關(guān)注市場(chǎng)資金會(huì)不會(huì)卷土重來(lái)，如果公司本身具備價(jià)值，且估值合理，有足夠安全邊際，還是有介入價(jià)值的。

我比較關(guān)注公司一季度拿地的情況，一季度公司共新增 3 幅地塊，加強(qiáng)了對(duì)一二線區(qū)域核心城市的布局，共新增權(quán)益建面 43.9萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)權(quán)益地價(jià)7.6億元，同比分別下降 51%和 32%，拿地金額占銷(xiāo)售金額比重為 17%，比2013年同期下降20個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)公司在土地市場(chǎng)熱度趨高的背景下謹(jǐn)慎的態(tài)度。但從全年來(lái)看，公司2014年計(jì)劃拿地 745萬(wàn)平米，較2013年基礎(chǔ)繼續(xù)提升30%，擴(kuò)張意愿依然積極，未來(lái)仍需關(guān)注合適的土地市場(chǎng)拿地窗口。

一季度公司在秦皇島拿地也體現(xiàn)了繼續(xù)加深京津冀區(qū)域布局的思路，同時(shí)秦皇島一杯瀾地塊也是公司首個(gè)打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目一期已開(kāi)發(fā)土地115畝，建設(shè)內(nèi)容為酒店、地下室、車(chē)庫(kù)、公寓、底商等，目前主體部分已經(jīng)完工，一杯瀾二期項(xiàng)目土地約439畝，用地性質(zhì)為旅游度假用地，已開(kāi)工建設(shè) 2.2萬(wàn)平米的公寓。秦皇島作為京津冀都市圈主要城市之一，也是京津后花園，擁有良好的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的海濱資源，是京津冀地區(qū)重要的出?？?，也是京津冀地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，我們認(rèn)為京津冀一體化的推進(jìn)將會(huì)促進(jìn)秦皇島與京津冀之間的交通線路建設(shè)以及旅游資源對(duì)接，從而加大京津入境旅客的導(dǎo)入，而公司作為本土旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將有望優(yōu)先受益。

所以你可以看出，公司并不是“被發(fā)現(xiàn)”為京津冀概念股，而是它本身就是一個(gè)很典型的可以受益于京津冀一體化的公司。

《動(dòng)態(tài)》：具體的受益幅度有沒(méi)有計(jì)算過(guò)，有量化的數(shù)據(jù)嗎？

孔銘：因?yàn)楝F(xiàn)在京津冀概念對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的帶動(dòng)無(wú)法量化，具體政策的推進(jìn)也有待觀察，只能說(shuō)是大方向。不過(guò)榮盛發(fā)展在河北省內(nèi)儲(chǔ)備有總建面積477.8萬(wàn)方的項(xiàng)目，主要分布在廊坊、滄州、石家莊、邯鄲、香河和唐山這些首都經(jīng)濟(jì)圈直接受益城市。一旦區(qū)域建設(shè)啟動(dòng)，公司有望直接受益，具體的幅度可結(jié)合477.8萬(wàn)方這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行大致估量。

《動(dòng)態(tài)》：除了京津冀概念外，公司還有什么可以關(guān)注的亮點(diǎn)嗎？

孔銘：還可以看看公司多元地產(chǎn)方向的發(fā)展，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。公司在2013年下半年開(kāi)始進(jìn)軍多元地產(chǎn)業(yè)務(wù)，探索旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)，一季度，公司與保利文化簽訂江蘇宜興城東文化旅游綜合體項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，截至目前，公司已簽下四個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目：秦皇島一杯瀾、神農(nóng)架龍降坪、黃山太平湖金盆灣和宜興城東文化旅游綜合體項(xiàng)目，合計(jì)占地面積1960畝，投資規(guī)模超過(guò)60億。

從產(chǎn)業(yè)的角度我發(fā)現(xiàn)，近期以來(lái)中小型上市房企皆在尋覓轉(zhuǎn)型機(jī)遇，此次公司拓展旅游地產(chǎn)是在保證原有業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)對(duì)可持續(xù)發(fā)展的一次有益嘗試，好處在于：1、低成本投石問(wèn)路。公司這三個(gè)項(xiàng)目前期投資規(guī)模都不大，且通過(guò)秦皇島等較為成熟的景區(qū)探索旅游地產(chǎn)，進(jìn)可攻退可守；2、拓展當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。通過(guò)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的盤(pán)活，打開(kāi)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，為后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定市場(chǎng)認(rèn)知度；3、豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

當(dāng)然了，榮盛發(fā)展目前產(chǎn)品多以快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目居多，而新拓展的旅游地產(chǎn)在短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍難為公司貢獻(xiàn)實(shí)質(zhì)性業(yè)績(jī)，而相對(duì)較差的市場(chǎng)環(huán)境也讓未來(lái)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售存在壓力，對(duì)此戰(zhàn)略的短期影響還需要繼續(xù)觀察。