趙磊+周書琪

業(yè)內(nèi)人士：“前期過熱”后理性回歸

4月下旬以來，上海自貿(mào)區(qū)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)條例有望近期公布的消息，讓自貿(mào)區(qū)概念再度成為資本追逐的對(duì)象。有消息指出，條例出臺(tái)后，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)大量存在的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地將被用于修建新的寫字樓，從而吸引大量的企業(yè)和人流。然而，對(duì)于早已透支的自貿(mào)區(qū)板塊的房?jī)r(jià)來說，這一消息并不能改變其逐步降溫的現(xiàn)狀。

“火上澆油”的自貿(mào)區(qū)房?jī)r(jià)

去年8月22日獲批的上海自貿(mào)區(qū)，總面積為28.78平方公里，范圍涵蓋外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。

“以這4個(gè)區(qū)域?yàn)橹吸c(diǎn)，自貿(mào)區(qū)房產(chǎn)主要包括外高橋、川沙祝橋及臨港新城等板塊?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部副總監(jiān)黃河滔對(duì)記者介紹說。在自貿(mào)區(qū)掛牌前后，發(fā)展成熟的住宅市場(chǎng)一度受到市場(chǎng)的熱捧。

在上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍看來，對(duì)于自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)概念，業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出兩種看法：其一認(rèn)為自貿(mào)區(qū)是升級(jí)版的“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，在此概念下將會(huì)迅速掀起產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)駐熱潮、人口消費(fèi)涌入熱潮，并對(duì)可能產(chǎn)生的物業(yè)需求抱有極高的期待；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為自貿(mào)區(qū)表面上是經(jīng)濟(jì)概念，但實(shí)質(zhì)是一個(gè)由負(fù)面清單、國(guó)民待遇等支撐起的、力求進(jìn)一步釋放改革紅利的行政改革試點(diǎn)，對(duì)區(qū)域樓市影響應(yīng)從長(zhǎng)期來看。

但縱觀去年這一地區(qū)的樓市表現(xiàn)，顯然前一種觀點(diǎn)更具號(hào)召力。

去年3月20日，陽光城控股全資子公司福建匯友源，以1.5億元競(jìng)得外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊。4月，陽光城旗下全資子公司福州濱江，再次以低價(jià)競(jìng)得外高橋森蘭區(qū)域內(nèi)的新市鎮(zhèn)G03-17地塊，出價(jià)1.005億元。有媒體根據(jù)周邊行情估算，在自貿(mào)區(qū)掛牌后，上述土地價(jià)格漲幅接近3倍。

“在自貿(mào)區(qū)概念沒有形成前，我們?cè)谑鄣闹苓叾址烤鶅r(jià)在1.4萬左右，而現(xiàn)在要賣到4萬。一手房比如仁恒、綠城等價(jià)格都已經(jīng)漲到了5萬到7萬?！标柟獬侵脴I(yè)顧問俞花在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)談道，目前陽光城位于外高橋板塊內(nèi)包括陽光天地、陽光自由區(qū)兩個(gè)樓盤均已售完。

上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)顯示，去年8月自貿(mào)區(qū)掛牌前，外高橋地區(qū)的一手房平均月成交量在1.3萬平方米，9月成交量達(dá)到峰值為5.5萬平方米、成交均價(jià)34611元/平方米。而臨港新城與祝橋板塊的成交量、成交均價(jià)與之高度類似。

“去年上海的樓市整體一直上行，自貿(mào)區(qū)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上掛牌，對(duì)于按捺不住的投資者來說，等于火頭上澆了一瓢油。”宋會(huì)雍說。

房?jī)r(jià)正在理性回歸？

樂觀者認(rèn)為，隨著上海自貿(mào)區(qū)體制不斷完善，4個(gè)海關(guān)管轄區(qū)域相關(guān)聯(lián)板塊的寫字樓需求會(huì)不斷上升，由此也會(huì)繼續(xù)推升住宅、倉(cāng)儲(chǔ)等房地產(chǎn)市場(chǎng)。但事實(shí)并非如此，數(shù)據(jù)顯示，這些地區(qū)房?jī)r(jià)已開始回歸理性。步入2014年，各地紛紛傳來樓市降價(jià)的消息，讓這一地區(qū)也感到陣陣寒意。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高橋店在今年3月成交的一套潼港八村60平米左右的兩房，從1月份130萬元的總價(jià)下降至124萬元，降幅接近5%。高橋季景分行經(jīng)理王忠歡發(fā)現(xiàn)，原自貿(mào)區(qū)管委會(huì)周邊的一些小區(qū)，春節(jié)過后的降價(jià)幅度要高于一般樓盤。

“往年的‘小陽春今年看來是沒有指望了，據(jù)我們觀察，自貿(mào)區(qū)板塊4月份交易量的降幅環(huán)比3月接近30%，而且一些購(gòu)房者與賣房也有5%左右的議價(jià)空間?！?2日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)研究主管蔡冠宇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

據(jù)上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)顯示，自貿(mào)區(qū)板塊在去年八九月放量成交后，從10月開始逐步進(jìn)入消退期，而到目前已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期——一手房方面主要表現(xiàn)在外高橋地區(qū)部分企業(yè)著力推出少量特價(jià)房，價(jià)格調(diào)整幅度接近15%；外高橋二手房?jī)r(jià)格也在3月份悄然下調(diào)1000元/平米。

“總體上看，以外高橋板塊為首的自貿(mào)區(qū)板塊，在進(jìn)入2014年后，都普遍遭遇了跟全市相同的市場(chǎng)降溫。”宋會(huì)雍總結(jié)說，長(zhǎng)期來看，自貿(mào)區(qū)周邊房?jī)r(jià)或?qū)⒊尸F(xiàn)理性下跌。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月12日，臨港新城板塊新房成交面積為0.8萬平米，同比下滑5.8%。與之相比，外高橋板塊下跌勢(shì)頭更為明顯，同期板塊成交新房同比大幅下滑38.1%，甚至超過全市整體跌幅36.1%。

“大環(huán)境”給自貿(mào)區(qū)樓市降溫

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)板塊遇冷主要是因?yàn)椤扒捌谶^熱”。

宋會(huì)雍談道：“自貿(mào)區(qū)概念的追隨群體中，有著相當(dāng)?shù)倪t鈍、盲從心態(tài)。去年3月這一概念被首次提及，至5月份開始對(duì)自貿(mào)區(qū)建設(shè)思路展開探討時(shí)，市場(chǎng)一直沒有反應(yīng)。一直到8月份掛牌，市場(chǎng)似乎才恍然大悟，隨后投資者蜂擁而至。”

另一方面，目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)尚處于初期階段，區(qū)域配套的不完善成為其中部分板塊不被看好的原因。房?jī)r(jià)的水平是由產(chǎn)業(yè)布局、生活配套、生態(tài)環(huán)境等多方面因素綜合決定的。盡管短期內(nèi)這一地區(qū)的房?jī)r(jià)猛漲，但被透支的預(yù)期需要依靠自貿(mào)區(qū)的建設(shè)進(jìn)行填充、夯實(shí)。

“沒有特殊的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、沒有特殊的稅費(fèi)優(yōu)惠、沒有大規(guī)模的開發(fā)投資。社會(huì)此前預(yù)期的繁華景象，一點(diǎn)一點(diǎn)地在期待中喪失耐心?！彼螘?huì)雍對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說。

黃河滔對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)所持的基本觀點(diǎn)是：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期，量、價(jià)增速將明顯放緩，甚至同比出現(xiàn)小幅下滑。原因是由于去年年末房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一二線城市集中出臺(tái)政策收緊樓市，另外，今年開局后信貸層面緊張，也會(huì)拖累樓市復(fù)蘇的步伐。

而日前傳出上海自貿(mào)區(qū)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)條例有望近期通過的消息，并不能改變其中板塊降溫的現(xiàn)狀。“對(duì)自貿(mào)區(qū)樓市來說，這是一個(gè)中長(zhǎng)期利好。這一政策出臺(tái)后，一些倉(cāng)庫可以改建寫字樓，這正是針對(duì)自貿(mào)區(qū)土地緊張的現(xiàn)狀，為滿足需求、盤活存量用地而制定的政策，”蔡冠宇對(duì)記者說，“但即使可以改建寫字樓，還需要開工、配套完善等過程，在目前貨幣繼續(xù)收緊的大環(huán)境下，投資者對(duì)這一板塊看跌、觀望的態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變。”endprint