摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷飛速發(fā)展，在我國住房消費政策的推動下，房地產(chǎn)投資保持了相對較快的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)作為一種資金相對集中并且風(fēng)險相當(dāng)高的行業(yè)，如果想要得到良好且高速的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險，提高企業(yè)在財務(wù)上的管理水平，解決融資風(fēng)險相關(guān)問題，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)融資的良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險風(fēng)險防范對策

1.國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1.1企業(yè)眾多，市場競爭日益激烈，且尚未建立起現(xiàn)代化企業(yè)制度

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍也在此期間不斷的壯大著。1986年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有3000，1999年底全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)25600家，房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭日趨激烈。在全國房地產(chǎn)開發(fā)商中，國有企業(yè)占據(jù)了絕大多數(shù)，以多種經(jīng)濟(jì)形式并存，但民營企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢是遠(yuǎn)比國有企業(yè)快。隨著企業(yè)改革的不斷深化，許多國有企業(yè)和集體企業(yè)改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占的比例在未來也會變的越來越多。

1.1.2多數(shù)企業(yè)實力弱小，沒有足夠的市場競爭力

中國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模小，1996以來中國房地產(chǎn)開發(fā)商的資金約1732億元，然而，企業(yè)的平均資產(chǎn)總額僅為41億元，在只有約10億元的凈資產(chǎn)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，與國外房地產(chǎn)開發(fā)商相比相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，但中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，絕大多數(shù)小企業(yè)融資能力差，其中大部分在70%的資產(chǎn)負(fù)債率，有的甚至超過90%，企業(yè)的發(fā)展速度受到嚴(yán)重影響。商品房積壓日益嚴(yán)重，自2001以來，全國空置房的增長已經(jīng)放緩，但空置房的數(shù)量仍然很高，全國積壓商品房已達(dá)8百萬平方米，每平方米平均價格按1800元計算，約144億的總的占壓資金。

1.1.3融資渠道存在較為嚴(yán)重的問題

融資渠道的單一，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中占絕對的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際通行的標(biāo)準(zhǔn)，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%；土地購置融資渠道缺失，資本金比列很難合規(guī)，直接融資成本較高；房地產(chǎn)市場波動較大。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險就很容易轉(zhuǎn)化為銀行的金融風(fēng)險。

1.2不同融資方式下的案例分析

1.3國外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自上個世紀(jì)90年代初，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，貨幣政策寬松

企業(yè)名稱融資方式概要劣勢優(yōu)勢

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)債權(quán)融資遠(yuǎn)洋公司在2011年四月宣稱公司擬進(jìn)行國際發(fā)售永久性次級債券，但是并未發(fā)布具體金額及利率。公司計劃將此次發(fā)債所得款項用作新項目及現(xiàn)有項目的資金以及用作一般公司用途。我國債券融資來源狹窄，僅限于銀行貸款，企業(yè)債券市場不發(fā)達(dá)等。加強公司治理、提高權(quán)益報酬率、傳遞公司信息等。

恒大地產(chǎn)私募股權(quán)基金融資2008年3月，恒大地產(chǎn)計劃通過IPO在資本市場進(jìn)行融資，由于市場不景氣暫時擱置了，然而由于恒大在當(dāng)時有著95%的負(fù)債率，恒大選擇了一跳特殊的方式—私募融資。我國起步較晚，投資期限較長，大量資金來源于海外。拓寬新的融資渠道，提升企業(yè)內(nèi)在價值獲得較大投資回報。

保利地產(chǎn)上市融資2006年7月公司股票在上海證券交易所上市。2010年底總資產(chǎn)達(dá)1514.61萬元，實現(xiàn)銷售661.68萬元。并增發(fā)預(yù)案，計劃募資不超過96億元，用于開發(fā)13個地產(chǎn)項目。上市融資成本較高，新股發(fā)行會稀釋股權(quán)，承受較高的監(jiān)管和運營壓力。融資能力強，預(yù)期收益高，改善企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)，提升公司知名度和品牌。

與抵押貸款市場管制放松，歐洲房地產(chǎn)亦經(jīng)歷了長達(dá)10余年的繁榮階段。根據(jù)國際清算銀行（BIS）的數(shù)據(jù)，從90年代初至2005年，英國、荷蘭、挪威、西班牙等國的實際房價增長均超過100%，其中愛爾蘭的實際房價增長超過240%。而根據(jù)房價收入比指數(shù)，不少歐洲國家房價泡沫超過美國。

次貸危機的爆發(fā)觸動了歐洲搖搖欲墜的房市。到目前位置，歐洲大部分國家的房地產(chǎn)市場仍處于深刻的調(diào)整之中。例如，丹麥房地產(chǎn)泡沫破滅以后，經(jīng)濟(jì)仍非常疲軟。丹麥統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年丹麥的別墅價格下降了8.5%，公寓價格下降3.5%，與2007年5月房價高峰時期相比，總體房價已下跌了21.4%，而目前丹麥的房價只是維持在2003年的水平。

在美國，通過觀察美國房地產(chǎn)市場以及美國聯(lián)邦住房金融（FHFA）房屋價格數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前美國房價已經(jīng)比2008年4月時下降了14.5%，比2007年高點時下降了超過20%，房地產(chǎn)市場的調(diào)整基本到位。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險分析及防范措施

2.1外部風(fēng)險

2.1.1政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指相關(guān)的政策和法律在一些國家（如住房制度的改革，調(diào)整土地使用制度改革，L的貨幣政策和財政政策的變化）的變化和國際、國內(nèi)政治環(huán)境（如社會動蕩，罷工，戰(zhàn)爭），經(jīng)濟(jì)損失因素的金融政策貨幣政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的財政政策最直接的房地產(chǎn)開發(fā)商包括：政府在房地產(chǎn)投資中，住宅是在福利政策的實施，或采取有限的補貼低收入群體，房地產(chǎn)稅收政策，寬松的財政政策和從緊的財政政策。金融政策的影響因素是：實施緊縮的貨幣政策直接影響到寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的融資成本，從而影響了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。

2.1.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險是由于匯率，稅率，利率，購買力，導(dǎo)致市場需求和其他市場因素，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益的損失，利率的變化是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的重要因素，當(dāng)利率上升時，投資者需要對貸款增加支付利息。房地產(chǎn)開發(fā)是一個資本密集型行業(yè)，一般不完全依靠自己的資金，通常需要使用各種形式的外部資金，如預(yù)售和銀行貸款，提高了預(yù)售房屋發(fā)展基金，必須與預(yù)售協(xié)議日期的其他規(guī)定，否則你要支付巨額的賠償金。房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目投資作為貸款的抵押，如果不按照規(guī)定的期限的貸款協(xié)議支付利息，必須轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)項目的貸款，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，從可行性研究到銷售，這當(dāng)時的市場需求可能出現(xiàn)較大的波動，也可能會出現(xiàn)消費者偏好對單位面積和戶型結(jié)構(gòu)的變化，在某些細(xì)分市場中的屬性可能發(fā)展的需求，開發(fā)上市后立即大量積壓，在供應(yīng)和需求情況發(fā)生了很大的變化，投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，此外，由市場供求形勢的變化，由于市場競爭，競爭的變化，對房地產(chǎn)市場的競爭和發(fā)展，市場結(jié)構(gòu)，市場自然會導(dǎo)致相應(yīng)的風(fēng)險。自然風(fēng)險是自然因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的地震，火災(zāi)，洪水，使房地產(chǎn)開發(fā)商所造成的經(jīng)濟(jì)損失，風(fēng)險的概率性質(zhì)難以確定，但一旦發(fā)生，造成的經(jīng)濟(jì)損失將是巨大的。

2.2內(nèi)部風(fēng)險

2.2.1房地產(chǎn)過度依賴銀行信貸

我國房地產(chǎn)的基本情況，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商很多質(zhì)量低，規(guī)模小，缺乏資金，通過一部分的數(shù)據(jù)，我們可以得出結(jié)論：在2007年房地產(chǎn)的信貸占了銀行信貸的50%，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源，累積的風(fēng)險，這樣的融資結(jié)構(gòu)不是很大但如果一旦釋放，就會造成市場風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的挑戰(zhàn)，而且銀行會在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸變化面臨巨大的風(fēng)險。作為商業(yè)銀行之間的競爭，管理人員的工作壓力會增加銀行的收入，現(xiàn)在對銀行業(yè)的主要來源是仍在蔓延，為了爭奪對商業(yè)銀行信貸市場份額，和其他房地產(chǎn)融資機制是市場的形成是容易沖動，房地產(chǎn)信貸政策的更為激進(jìn)的，但也是道德風(fēng)險和不良行為的內(nèi)部控制，完善操作風(fēng)險。

2.2.2房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)失衡

近年來，房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險，高回報，這增強了投資者的投資理性的趨勢，間接地導(dǎo)致了銀行貸款，品種結(jié)構(gòu)不合理的區(qū)域，一旦房地產(chǎn)市場銷售不暢，積壓，提高價格的下降，將導(dǎo)致投資者資產(chǎn)縮水，投資損失，除了資本鏈的斷裂，通貨膨脹或通貨緊縮使購房的可支配收入是不確定的，從而容易導(dǎo)致違約金，容易導(dǎo)致銀行的信貸風(fēng)險，因此，在銀行和其他金融機構(gòu)的危機，造成市場經(jīng)濟(jì)秩序的混亂，如美國2008由于次貸危機引發(fā)對一些金融機構(gòu)破產(chǎn)。

2.2.3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對行業(yè)和房地產(chǎn)融資不暢

中央政府的宏觀調(diào)控政策要求地方政府執(zhí)行，但地方政府改善他們的長期性能，都傾向于從事政治工程，形象工程，甚至盲目促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來解決財政困難，一些地方政府，從供給和需求的土地價格的基礎(chǔ)上的平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)商將消費者的轉(zhuǎn)移成本高，導(dǎo)致價格和財產(chǎn)性收入，住房，結(jié)構(gòu)性矛盾的實際價值，商品房空置面積增加，有效需求，抑制土地供應(yīng)，國家宏觀調(diào)控房價，包括投資，整頓和規(guī)范市場秩序。政策和措施的實施是在傳輸過程中的扭曲，沖擊波所造成的不穩(wěn)定的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌進(jìn)程中的政策，通常通過金融機構(gòu)的市場前沿，所以房地產(chǎn)金融機構(gòu)蔓延的風(fēng)險，房地產(chǎn)融資風(fēng)險放大。

2.2.4開發(fā)商主觀判斷誤差

在目前的房地產(chǎn)市場火爆的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商，新開發(fā)項目的盲目發(fā)展，調(diào)查不細(xì)，或不準(zhǔn)確的信息，會導(dǎo)致采購和項目的銷售前景樂觀，出現(xiàn)在原來的估計誤差，不利的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的意想不到的變化，各種風(fēng)險產(chǎn)生的，已充分反映在去年房地產(chǎn)市場：一是通貨膨脹，近年來出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格，土地價格上升，建筑材料價格的上漲，造成施工成本的增加；二是房地產(chǎn)市場供求形勢的變化，在歷史上的房地產(chǎn)供應(yīng)短缺，抑制剛性需求的高價格，導(dǎo)致在短的過度積累，要求的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場有許多外部和內(nèi)部的風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的防范與對策

3.1改善融資結(jié)構(gòu)，控制融資規(guī)模，提高管理能力和資金利用率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)的準(zhǔn)確和有效的，有嚴(yán)格的成本預(yù)算和審批制度，支出應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)效益的原則，防止鋪張浪費。在商品房的資金回籠聯(lián)系以前的貸款，整個過程中提供的信息需求，多環(huán)節(jié)的銀行審查，公證人，預(yù)售合同的備案登記的房地產(chǎn)交易中心，銀行信貸部審批，貸款。企業(yè)可以參考目前的市場條件下，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，如超過30%的首期付款，或一次性付款，這些企業(yè)應(yīng)該鼓勵各種方式促進(jìn)，加快資金回流，改善了企業(yè)的現(xiàn)金流量。除了減少過度超前，嚴(yán)格控制成本開支。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，但目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往有短借長貸更多的，不足的現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。在中期和長期債券提供一個更穩(wěn)定的房地產(chǎn)公司的資金來源，有助于減少房地產(chǎn)企業(yè)融資的信用政策，減少對信貸融資的依賴性，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。

3.2獲得政府的支持，完善房地產(chǎn)金融市場。

政府的支持對企業(yè)來說也是十分重要的，一旦企業(yè)受到了政府企業(yè)的高度關(guān)注，第一次在這個鏈接購買比其他企業(yè)具有明顯的優(yōu)勢，但要得到政府的支持在一定程度上并不是一件非常難的事情，比如，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣亩际且悦裆?jīng)濟(jì)為中心。所以項目、企業(yè)自身的能力是非常重要的，因為對于民生，房地產(chǎn)企業(yè)可以給受災(zāi)人民一些免費的住房，以及一定的補貼和購房優(yōu)惠政策，從而吸收社會媒體的關(guān)注，提高企業(yè)自身的品牌認(rèn)知度，那么政府也就一定會對這個企業(yè)進(jìn)行關(guān)注。逐步建立一個多元化的融資渠道，鼓勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高資本市場的效率。由于國外先進(jìn)的金融工具的介紹和操作手段，國際化進(jìn)程的加快房地產(chǎn)金融。加快房地產(chǎn)金融立法的完善，促進(jìn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融。

3.3企業(yè)聯(lián)盟共同分擔(dān)風(fēng)險的建立

所謂企業(yè)聯(lián)盟，是指從個體盟國戰(zhàn)略考慮的企業(yè)，自主開展互補性資源的交流，他們的目標(biāo)產(chǎn)品的階段目標(biāo)，在市場上獲得長期的競爭優(yōu)勢，以及連續(xù)的和正式的關(guān)系形成。聯(lián)盟的意義在于利益共享，減少企業(yè)風(fēng)險，降低投入成本。近10年來，一個聯(lián)盟越來越頻繁的原因是由于企業(yè)所需的資金數(shù)額越來越大，投資風(fēng)險也越來越高。單個企業(yè)的力量是有限的，如果幾個企業(yè)一起，或在不同的區(qū)域分別進(jìn)行探索，降低風(fēng)險，而不是一個籃子雞蛋，但超過一籃雞蛋。這是一個雙贏的局面?；蛘撸粌H可以在房地產(chǎn)商的聯(lián)盟有限公司，如設(shè)計公司和房地產(chǎn)公司，建筑公司和房地產(chǎn)公司等，從而可以減少初始投資，提高流動性和資本回報率。融資難的程度，用自己的實力有絕對的關(guān)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以提高團(tuán)隊的規(guī)模和實力，提高核心競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣文懷.房地產(chǎn)融資應(yīng)實現(xiàn)多元化[J].中國金融，2011，（10）.

[2]黃曉穎.新時期商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險控制策略分析[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2010.

[3]白建平.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究[J].金融研究，2010，（01）.

[4]劉大志.金融制度體系剛性與我國房地產(chǎn)融資模式的變遷[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究，2011，（07）.

[5]趙世強.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理[M].中國建材工業(yè)出版社，2003.