摘要：本文通過對(duì)我國(guó)公共租賃住房租金定價(jià)方法及我國(guó)公共租賃住房定價(jià)存在的問題分析，借鑒國(guó)外（地區(qū)）公共住房租金定價(jià)方法，提出完善公共租賃住房租金定價(jià)方法的建議。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房租金定價(jià)方法借鑒

一、我國(guó)公共租賃住房租金定價(jià)方法分析

2013年12月6日，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》中對(duì)公共租賃住房的租金定價(jià)機(jī)制做了如下規(guī)定：公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟巍⑼愋妥》渴袌?chǎng)租金水平確定。政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對(duì)象的支付能力實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象采取租金減免。社會(huì)投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可按規(guī)定對(duì)符合條件的低收入住房保障對(duì)象予以適當(dāng)補(bǔ)貼。各地可根據(jù)保障對(duì)象支付能力的變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整租金減免或補(bǔ)貼額度，直至按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金。

1.成本定價(jià)法

成本定價(jià)法的基本出發(fā)點(diǎn)從是公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)兩方面考慮。成本定價(jià)法主要由基準(zhǔn)地價(jià)、建設(shè)成本、折舊費(fèi)、維修費(fèi)和貸款利息等構(gòu)成，確定租金價(jià)格的方法一般是按照保本微利的原則。成本法的優(yōu)點(diǎn)在于租金水平與市場(chǎng)價(jià)格接近，可以保證投資回報(bào)率，吸引社會(huì)資本的投入。成本法缺點(diǎn)是受政府政策的影響較大，政府對(duì)成本運(yùn)用行政權(quán)力的減免力度，很大程度上決定了價(jià)格水平；成本法一般是按照固定的成本組成來制定價(jià)格，沒有聯(lián)系市場(chǎng)租金價(jià)格，無法表現(xiàn)出市場(chǎng)租金變化的影響；另外，區(qū)位因素對(duì)租金的影響無法再成本法中體現(xiàn)，這種方法無法很好的發(fā)揮公共租賃住房的保障作用。

2.市場(chǎng)租金下浮法

市場(chǎng)租金下浮法就是一種以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為參照的定價(jià)方法，能將公共租賃住房與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密聯(lián)系起來。充分地考慮市場(chǎng)價(jià)格的影響是市場(chǎng)租金下浮法的最大優(yōu)點(diǎn)，通過這個(gè)方法制定的公共租賃住房的租金能夠反映房屋的區(qū)位價(jià)值；能夠影響同區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格，抑制周邊商品房市場(chǎng)價(jià)格；這樣又能使投資者更加積極地參與公共租賃住房的建設(shè)。市場(chǎng)租金下浮法定價(jià)的缺點(diǎn)是很難準(zhǔn)確估計(jì)市場(chǎng)租金的水平，而且以市場(chǎng)租金為參照很有可能使制定的租金大于承租人的住房可支付能力，使他們無力承租公共租賃住房。

3.收入法

收入法是根據(jù)承租人的不同收入水平，按其收入不同收取不同比例的租金。例如日本公營(yíng)住宅就是主要以承租人的收入為主要參考，按照收入不同將家庭分成不同階層，不同階層的家庭收取不同的租金。收入法的優(yōu)點(diǎn)是把家庭的住房可支付能力作為制定租金的主要考慮因素，能做到讓低收入家庭租到與其能力相匹配的住房，很好地體現(xiàn)了公共政策對(duì)中低收入家庭的保障。收入法的缺點(diǎn)是僅根據(jù)家庭住房支付能力定價(jià)，沒有考慮市場(chǎng)租金的影響，無法體現(xiàn)區(qū)位價(jià)值，無法與變化中的市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)。同時(shí)，收入法定價(jià)沒有考慮到開發(fā)建設(shè)成本，可能發(fā)生銷售價(jià)格低于成本的問題，而開發(fā)商需要保證一定的盈利空間，若價(jià)格與成本之間的差價(jià)由政府補(bǔ)貼，會(huì)加大政府財(cái)政支出的壓力。另外，收入法定價(jià)要時(shí)刻考慮家庭收入的變化，然而家庭收入的變化有很難掌控，在實(shí)際的定價(jià)過程中很難掌握其收入的變化。

二、我國(guó)公共租賃住房定價(jià)存在的問題

1.金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)模糊

大多數(shù)城市都依照中央文件的要求，按照略低于同區(qū)域同品質(zhì)住房市場(chǎng)租金水平確定租金水平，那么難點(diǎn)就在于如何確定同地段、同品質(zhì)、同類型住房的品質(zhì)和類型，地段是如何劃分，公共租賃住房租金在周邊市場(chǎng)租金基礎(chǔ)上下浮比例為多少，這些問題目前都沒有明確的規(guī)定及解決辦法，這就使得公共租賃住房租金定價(jià)受商品房市場(chǎng)影響較大。另外一些城市所說的保本微利的原則，公共租賃住房的成本受國(guó)家的宏觀政策以及建材市場(chǎng)等影響較大，這里的成本如何確定，微利中所指的微利又是多少，都沒有明確的規(guī)定。

2.保障對(duì)象界限劃分不合理

國(guó)家關(guān)于公租房的制度設(shè)計(jì)中，有些滿足廉租房準(zhǔn)入條件的家庭也可以申請(qǐng)公共租賃住房，并且還可以得到廉租房補(bǔ)貼。這說明公租房和廉租房保障范圍之間的界限并沒有完全分開，公租房保障對(duì)象包含了部分廉租房對(duì)象，有部分城市規(guī)定了保障對(duì)象收入水平的上限，但是沒有明確規(guī)定收入水平的下限，這樣就給公共租賃住房租金定價(jià)也造成了困難。

3.租金采用一刀切制度

公共租賃住房的保障對(duì)象是“夾心層”人群，是不滿足廉租房要求又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的范圍內(nèi)，目前很多城市對(duì)公共租賃住房的收入不設(shè)限制，這不僅導(dǎo)致了保障對(duì)象的可支配收入具有很大的差異性，其住房支付能力也有很大的差異性，大部分城市都是實(shí)行一刀切制度，租金統(tǒng)一都按市場(chǎng)價(jià)格下浮一定比例統(tǒng)一定價(jià)。這樣就導(dǎo)致收入相對(duì)較低的群體仍然無法享受公共租賃住房，而收入相對(duì)較高的群體能夠享受盡可能多的保障房資源。實(shí)行差別定價(jià)，行程梯度住房消費(fèi)觀，才能真正“夾心層”群體住房困難問題，才能真正做到“住有所居”。

三、國(guó)外（地區(qū)）公共住房租金定價(jià)方法借鑒

英國(guó)、美國(guó)和新加坡的主要是根據(jù)低收入家庭的可支付能力確定價(jià)格；德國(guó)確定租金價(jià)格的主要依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格和管理成本；日本通過綜合考慮低收入家庭的可支付能力、家庭結(jié)構(gòu)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格來確定公共組屋的價(jià)格；我國(guó)香港地區(qū)的定價(jià)策略是綜合考慮低收入家庭的可支付能力、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及管理成本。通過分析國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家公共住房政策和租金的定價(jià)方法，借鑒其發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)，能夠幫助完善我國(guó)公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制，從以上的分析中得到的經(jīng)驗(yàn)主要有以下幾點(diǎn)：

（1）居民的可支付能力為定價(jià)的主要考慮因素

根據(jù)以上對(duì)各個(gè)國(guó)家租金定價(jià)的分析得出，如果租金制定的過高，則低收入家庭需要將其大部分收入用于住房支出，這樣就無法實(shí)現(xiàn)保障意義，導(dǎo)致公共住房政策的失敗。因此應(yīng)該從居民可支付能力角度出發(fā)，并且租金價(jià)格不宜過高，例如日本公營(yíng)住宅充分考慮承租人的可支付能力，租金僅為承租者平均月收入的17%～18%。

（2）實(shí)行租金補(bǔ)貼制度

與過高的租金相對(duì)應(yīng)的，制定的公共住房租金也不能過低，不能完全按照低收入人群的收入水平及可支付能力確定。若租金水平過低，則無法及時(shí)的回收公共住房的投資成本，這樣會(huì)給政府財(cái)政造成嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)，最后可能會(huì)影響公共住房政策的可持續(xù)性。發(fā)達(dá)國(guó)家的公共住房的建設(shè)模式一般是政府與市場(chǎng)相結(jié)合，充分考慮社會(huì)投資者的投資收益率、投資回收期等各項(xiàng)具體指標(biāo)，只有這樣才能鼓勵(lì)各界社會(huì)投資者積極參與到公共住房的建設(shè)中。因此，部分發(fā)達(dá)國(guó)家都是按照保本微利的原則，以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)為定價(jià)基數(shù)，超出低收入者可支付能力的部分由政府給予補(bǔ)貼，比如美國(guó)等根據(jù)不同收入階層的具體情況對(duì)承租者實(shí)行補(bǔ)貼，新加坡則是直接對(duì)公共住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)給予補(bǔ)貼。

（3）完善的法律制度

發(fā)達(dá)國(guó)家的公共住房政策都是與完善的法律制度配套執(zhí)行的。部分國(guó)家住房保障納入其國(guó)家法律體系中，比如限定公共住房建設(shè)、規(guī)范出租或出售過程中的相關(guān)行為，以及違規(guī)的處罰措施等。其中對(duì)于公共住房的價(jià)格水平作出了相關(guān)規(guī)定，比如定價(jià)原則、租金標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格調(diào)整和監(jiān)督等已經(jīng)通過立法形式加以明確和保護(hù)。完善的法律體系有助于公共住房?jī)r(jià)格政策的有效實(shí)施，確保了公共住房的長(zhǎng)期發(fā)展。

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