完善廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制對(duì)促進(jìn)廉租住房制度發(fā)展具有重要意義。針對(duì)目前杭州市廉租房準(zhǔn)入退出制度存在的缺陷，該文從理論角度探討了杭州市完善廉租房準(zhǔn)入退出制度對(duì)提高廉租房資源利用效應(yīng)的必要性和可行性，結(jié)合杭州市廉租房制度運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)情況，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從比較分析的角度進(jìn)行細(xì)致的剖析，探討完善杭州市廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制的途徑。

改革開放三十多年來，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制逐步完善，各項(xiàng)制度的市場(chǎng)化改革有序推進(jìn)。隨著我國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程的逐步深入，我國(guó)住房貨幣化分配逐步實(shí)施，住房投資和消費(fèi)的主體由單位轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用駛€(gè)人，全方位的市場(chǎng)化運(yùn)作提高了資源效率，但同時(shí)也給低收入家庭解決住房問題增添了重重困難。城鎮(zhèn)居民的住房問題日益突出，這已成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸。

廉租房制度的推行有效地解決了部分低收入群體的住房問題。隨著我國(guó)廉租房制度的不斷發(fā)展，制度設(shè)計(jì)中的不足逐漸凸顯出來，影響了廉租房住房資源的有效流動(dòng)與利用。

一、杭州市廉租房政策在準(zhǔn)入退出機(jī)制方面的不足

杭州，生活品質(zhì)之城。近年來，杭州致力于提高生活品質(zhì)，提高市民幸福指數(shù)，把廉租房制度視為住房制度改革的一項(xiàng)重要工作。在這一背景下，杭州廉租房建設(shè)有力推進(jìn)。它在一定程度上推動(dòng)新住房弱勢(shì)群體的住房問題的解決。但是，廉租房制度的推廣仍面臨著幾大瓶頸，相關(guān)政策仍然存在一些缺陷，主要表現(xiàn)在：

準(zhǔn)入退出機(jī)制不完善。2004年3月，我國(guó)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》正式實(shí)施，規(guī)定以“書面申請(qǐng)——審核——公示——登記——調(diào)查——核實(shí)——排隊(duì)輪候——公布結(jié)果”的基本程序進(jìn)行廉租房的分配與管理。杭州市在發(fā)布相關(guān)管理辦法的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格遵循上述流程。但是，在實(shí)際操作過程中，底層監(jiān)督與審查制度的形式化使得廉租房申請(qǐng)相關(guān)材料的真實(shí)性和全面性大打折扣，準(zhǔn)入退出機(jī)制也缺乏完備的制度措施，眾多住戶因廉租房制度改善了條件，但是其中因收入提高而退出的人卻寥寥無幾。

信用體系不健全。廉租房退出監(jiān)督機(jī)制主要建立在單位提供的收入證明和群眾評(píng)議的基礎(chǔ)之上。然而，當(dāng)今社會(huì)，收入來源日益多元化，個(gè)人隱形收入難以精確計(jì)量，收入申報(bào)存在一定的道德風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)工作人員的實(shí)地調(diào)查難以完全掌握家庭收入的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，銀行對(duì)查詢個(gè)人賬戶也設(shè)置了相關(guān)的權(quán)限，由此導(dǎo)致收入監(jiān)督困難，退出機(jī)制難以落實(shí)。

退出保障不到位。2001年底，為解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難問題，杭州市決定實(shí)行廉租房政策。隨后，杭州市又陸續(xù)在2003年和2008年出臺(tái)相關(guān)管理辦法進(jìn)一步細(xì)化和放寬廉租房的申請(qǐng)條件，并明確規(guī)定收入達(dá)到一定水平時(shí)應(yīng)當(dāng)騰出房源。但是面對(duì)杭州市居高不下的房?jī)r(jià)，廉租房退出后福利政策保障缺乏，住戶再度面臨住房危機(jī)，因此鮮有住戶主動(dòng)退出。

違規(guī)行為懲罰力度不夠。杭州市對(duì)廉租房違規(guī)行為的懲罰措施主要有：收回廉租房資格，罰款，一定期限內(nèi)喪失申請(qǐng)廉租房資格等。與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，上述懲罰措施威懾力有限，騙租等違規(guī)行為的潛在收益卻十分可觀，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違規(guī)成本。這在相當(dāng)程度上助長(zhǎng)了違規(guī)行為。

三、完善廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制的意義

“居者有其屋”是社會(huì)和諧的重要條件。杭州市的廉租房起步是比較晚的，雖然在具體執(zhí)行中采取了積極的措施，但這與杭州市的財(cái)政力量以及蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)形成了鮮明的對(duì)比。隨著申請(qǐng)對(duì)象的擴(kuò)大，如果不采取有效的措施，杭州市在廉租房領(lǐng)域的矛盾將更加突出。

當(dāng)前，居民住房難問題日益嚴(yán)峻，已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)公平的嚴(yán)重阻礙，成為制約我國(guó)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸。 廉租房制度通過支付轉(zhuǎn)移的方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配，使得廣大中低收入人群也能夠享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，從而保持分配公平和社會(huì)穩(wěn)定。只有完善廉租房準(zhǔn)入退出監(jiān)管，才能夠?qū)崿F(xiàn)廉租房資源利用最大化，使其更好地為構(gòu)建和諧社會(huì)服務(wù)。

廉租房制度租金低廉，能夠有效地緩解居民的住房危機(jī)，在住戶收入提高并達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)之后，便引導(dǎo)住戶合理退出，有利于良性的多層次住房模式的建立，有利于引導(dǎo)居民形成理性的住房消費(fèi)理念。

四、發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制經(jīng)驗(yàn)

面對(duì)廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制的完善，我們決不能以孤立的眼光看問題，而是應(yīng)該以辯證和整體的眼光從廉租房制度這一整體出發(fā)，以各方面的完善發(fā)展推動(dòng)準(zhǔn)入與退出機(jī)制的完善。下面便是一些經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：

廉租房房源廣泛。大連市借助市場(chǎng)力量形成充足的房源。在此基礎(chǔ)上，上海進(jìn)一步通過政府收購和社會(huì)捐贈(zèng)等多種方式形成充足的房源。香港則事先將免費(fèi)土地劃給房屋建設(shè)委員會(huì)。日本更是各級(jí)政府齊發(fā)力。房源若十分緊張，勢(shì)必不能滿足需求；滿足不了需求，面對(duì)生存的壓力勢(shì)必會(huì)有眾多破壞廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制的行為。

法律嚴(yán)格監(jiān)管。美國(guó)政府以法治化為原則先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定。法律以比地方管理辦法更加強(qiáng)大的約束力和威懾力規(guī)范廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制，同時(shí)敦促各級(jí)部門完善制度的監(jiān)管。

嚴(yán)厲懲處。以香港為例，對(duì)于違反廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制的住戶有繳納雙倍租金和搬出的雙重措施。這對(duì)于住戶五一具有強(qiáng)大的威懾，有助于維護(hù)廉租房的準(zhǔn)入退出機(jī)制，維護(hù)廣大住戶的利益。

多級(jí)監(jiān)管。不難看出國(guó)外大多是性多重監(jiān)管，各級(jí)層層監(jiān)管的監(jiān)管機(jī)制。這有利于抑制貪污腐敗，官員以權(quán)謀私的行為。如此一來自然有助于規(guī)范廉租房的準(zhǔn)入退出機(jī)制，減少違規(guī)行為。

五、進(jìn)一步完善廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制的政策建議

建立并完善個(gè)人信用制度。目前我國(guó)銀行、稅務(wù)、電信、工商、公安等系統(tǒng)建立個(gè)人信用制度的呼聲日高。上海、北京、甘肅、浙江、廣東等省市也加快了社會(huì)信用體系建設(shè)的實(shí)踐步伐，但是由于政府沒有深度介入而收效甚微。因此，我們建議政府深度介入，以法律手段強(qiáng)制推行該制度，由國(guó)家出臺(tái)有關(guān)個(gè)人信用制度的法規(guī)，落實(shí)相關(guān)的配套措施，明確各部門所負(fù)的職責(zé)，合理分工，完善相關(guān)的制度規(guī)定，使個(gè)人信用制度在法律的框架范圍內(nèi)合理運(yùn)行，規(guī)范發(fā)展。

嚴(yán)格落實(shí)問責(zé)制度。在已初步建立的，對(duì)房產(chǎn)、公積金、收入、車輛信息進(jìn)行核對(duì)制度的基礎(chǔ)上，建立市區(qū)兩級(jí)信息核對(duì)平臺(tái)，強(qiáng)化區(qū)級(jí)審核監(jiān)督力度。將工商、社保、稅務(wù)等部門的信息聯(lián)通起來，并形成“區(qū)級(jí)審核為主、市級(jí)進(jìn)行復(fù)審”的兩道“防火墻”機(jī)制，實(shí)現(xiàn)隨時(shí)受理、隨時(shí)審核、隨時(shí)退出。同時(shí)，擴(kuò)大公示范圍，進(jìn)一步明確有關(guān)信息公開的內(nèi)容、范圍、場(chǎng)所，以公開促工作。

引入市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。通過價(jià)格杠桿建立合理的廉租房準(zhǔn)入退出機(jī)制，對(duì)廉租房的價(jià)格實(shí)行不同的補(bǔ)貼。當(dāng)住戶家庭收入較低時(shí)，收取較為低廉的傭金，當(dāng)住戶收入提高時(shí)，相應(yīng)增加住戶需要支付的租金。

（作者單位：浙江工商大學(xué)）