目前“小產(chǎn)權(quán)房”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊引起了個(gè)各方的關(guān)注，我國實(shí)行的城鄉(xiāng)二元土地制度是“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的主要原因，并且由于城市化發(fā)展加速、商品房?jī)r(jià)格不斷上升等因素的影響，“小產(chǎn)權(quán)房”的需求量急劇增加，現(xiàn)在用強(qiáng)制性手段治理“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了，若處理不當(dāng)，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)良性的發(fā)展，該文通過研究以往治理不善的原因，得出綜合治理“小產(chǎn)權(quán)房”需實(shí)行分類處理，對(duì)在建在售項(xiàng)目要堅(jiān)決予以叫停，對(duì)已建成成規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”要具體分析，可以嘗試通過與城市保障性住房體系聯(lián)動(dòng)來治理。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的含義及社會(huì)危害

違法占用耕地，損害國民根本利益；沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害購房者的權(quán)益；盲目擴(kuò)張建設(shè)，損害政府規(guī)劃職能。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”治理困難的原因及分析

中國城鄉(xiāng)二元土地管理體制是“小產(chǎn)權(quán)房”難以根治的制度原因。《憲法》第10條清楚說明了土地國家所有和集體所有的城鄉(xiāng)二元分割體制，這樣的情況下，集體土地明確為農(nóng)村村民集體所有，從而保證了國家的耕地面積，解決了我國糧食問題，可是這也限制了農(nóng)民從城市化進(jìn)程中獲益○3。同時(shí)在城市化的急速發(fā)展過程中，買房難一直是個(gè)尖銳的問題，“小產(chǎn)權(quán)房”多出現(xiàn)于城市郊區(qū)及城中村，價(jià)格低廉，交通相對(duì)便利，所以，中低收入群體即使知道違規(guī)也會(huì)因?yàn)榫幼⌒枰x擇購買。由此可以看出，農(nóng)村發(fā)展受限于自身資金短缺，用自己的宅基地及農(nóng)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，既從城市化的過程中分得了利益，又保障了自身發(fā)展所需的資金，同時(shí)城市中部分市民也解決了住房問題，所以在這種城鄉(xiāng)二元土地管理體制下，中國要進(jìn)行城市化的改造，就會(huì)形成這樣一個(gè)穩(wěn)定的“小產(chǎn)權(quán)房”供需系統(tǒng)，如果不用妥善的方法治理，這樣的供需體系會(huì)隨著城市化發(fā)展而變得更加穩(wěn)定，難以清除。

“法不責(zé)眾”的僥幸心理助力“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)持續(xù)火熱。在 “小產(chǎn)權(quán)房”交易過程中，多數(shù)購買房者都了解它的危害和自己將會(huì)承擔(dān)的后果，即使這樣，他們依然選擇完成交易，這是“小產(chǎn)權(quán)房”問題的一大特點(diǎn)，最直接的原因是購房者迫于城市商品房的高價(jià)格，雖然明知購買“小產(chǎn)權(quán)房”是違規(guī)的，但在住房需求這樣實(shí)際問題的壓迫下，他們最終選擇了鋌而走險(xiǎn)，當(dāng)這樣的交易行為達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，人們便不再忌憚監(jiān)管部門，不論是住房需要，還是投資需要，“小產(chǎn)權(quán)房”交易已經(jīng)被民間自動(dòng)合法化，這階段參與交易的人們抱著的心理不再是生活所迫去購買，而是法不責(zé)眾，政府也對(duì)買賣行為無能為力，執(zhí)法部門如果冒然強(qiáng)行拆除“小產(chǎn)權(quán)房”會(huì)制造大的社會(huì)混亂，深知這一點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者買賣行為更加肆無忌憚，這樣“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)持續(xù)火熱，即使國家下定決心治理拆除了個(gè)別房屋，但依然起不到敲山震虎的作用，越來越多大規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)在城市各個(gè)地方出現(xiàn)，人們的“法不責(zé)眾”的僥幸心理更加穩(wěn)固，這都給政府的治理工作制造了極大的阻力。

三、關(guān)于妥善治理“小產(chǎn)權(quán)房”的建議

對(duì)在建在售“小產(chǎn)權(quán)房”及相關(guān)單位要堅(jiān)決嚴(yán)肅處理。我國雖然三令五申要治理“小產(chǎn)權(quán)房”，但地方政府在具體實(shí)施過程中，迫于實(shí)際的壓力，只能小心謹(jǐn)慎的處理，治理結(jié)果不理想，如太原市價(jià)格監(jiān)測(cè)中心2009年6月的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，太原市六城區(qū)正在開發(fā)和出售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目超過40個(gè)，主要分布在各城中村、市郊農(nóng)村，在整個(gè)太原市住宅出售市場(chǎng)份額中所占的比例超過20%，并呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢(shì)。

對(duì)已建成“小產(chǎn)權(quán)房”要堅(jiān)持分類處理原則。對(duì)于已建成“小產(chǎn)權(quán)房”的治理，既不能全部拆除，也不能全部合法化，要優(yōu)先做好房屋用地的調(diào)查工作，根據(jù)調(diào)查結(jié)果對(duì)已建成“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行分類，再制定具有針對(duì)性的方案進(jìn)行治理。屬于違法占用耕地，嚴(yán)重妨礙城鎮(zhèn)規(guī)劃及破壞和影響文物古跡保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”，要毫不猶豫，采取強(qiáng)制性措施，情節(jié)嚴(yán)重的要依法追究主要負(fù)責(zé)人相關(guān)刑事責(zé)任。

對(duì)沒收的“小產(chǎn)權(quán)房”可以納入保障性住房體系當(dāng)中。前文已經(jīng)提到，政府資金有限，我國保障性住房的建設(shè)緩慢，無法滿足數(shù)量眾多的中低收入人群的住房需求，所以許多人被迫選擇了“小產(chǎn)權(quán)房”。單純靠政府出資建設(shè)保障性住房對(duì)于正處于發(fā)展時(shí)期的中國來說工程進(jìn)度會(huì)很緩慢，這時(shí)候就要制度靈活起來，既然“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)建成，如果并沒有觸碰政府治理的底線，經(jīng)沒收后可以先對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，合格者可以作為廉租房提供給需要的人群在，同時(shí)對(duì)于沒收的未建成“小產(chǎn)權(quán)房”也要進(jìn)行相同的評(píng)估，可以繼續(xù)使用的，政府可以在原有基礎(chǔ)上改建成經(jīng)濟(jì)適用房，提供給符合申請(qǐng)有要求的人，這樣的安排既可以消除“小產(chǎn)權(quán)房”的危害，又可以減輕政府建設(shè)保障性住房的資金壓力，最為重要的是不會(huì)引起社會(huì)矛盾，因?yàn)椴徽撌潜Ｕ闲宰》?，還是“小產(chǎn)權(quán)房”，面向?qū)ο蠖际侵械褪杖肴后w，何況改造成為保障性住房的“小產(chǎn)權(quán)房”可以被政府承認(rèn)，獲得法律保護(hù)，人們可以毫無顧忌的選擇申購或是租用，這樣的情況下，群眾的購買意向肯定會(huì)聚集在保障性住房上，“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)會(huì)被嚴(yán)重壓縮，最終徹底清除。

國家對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”要繼續(xù)保持強(qiáng)硬的態(tài)度，但不能不計(jì)后果的拆除，這樣做為社會(huì)安定帶來隱患，而且嚴(yán)重浪費(fèi)資源，現(xiàn)階段治理遇到困境時(shí)，要靈活轉(zhuǎn)變角度，變害為寶，嘗試將“小產(chǎn)權(quán)房”納入城市保障性住房體系當(dāng)中，而希望通過深化土地制度改革根治“小產(chǎn)權(quán)房”的方法現(xiàn)在并不適用，我國的發(fā)展很穩(wěn)定，隨便更改重要的土地制度，可能影響到當(dāng)前大好的發(fā)展趨勢(shì)，所以本文認(rèn)為現(xiàn)階段治理“小產(chǎn)權(quán)房”還是以改良為主，不要過于激進(jìn)。

（作者單位：1.太原理工大學(xué)；2.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)）