國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格步入上升軌道至今已有13個(gè)年頭，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅超過(guò)5倍，年化漲幅15%以上。期間，歐美房地產(chǎn)泡沫相繼崩潰，而中國(guó)市場(chǎng)堅(jiān)強(qiáng)無(wú)比，只要買(mǎi)入房產(chǎn)就可坐等升值，簡(jiǎn)直是一個(gè)令人驚奇的投資神話。然而到了2014年，樓市出現(xiàn)了不可輕視的重要變化——價(jià)格同比下降不明顯，但成交量大幅減少。五一黃金周，全國(guó)平均新房成交量同比下降50%。

由于樓市走牛持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)，人們普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)期升值是大趨勢(shì)。筆者身邊的熟人，只要有些錢(qián)，大多擁有兩套以上房產(chǎn)。更有甚者，將生意場(chǎng)上賺到的錢(qián)全部作為首付，到處購(gòu)買(mǎi)商品房、商用店鋪。由于負(fù)債投資，收益被放大，這又堅(jiān)定了他們繼續(xù)投資房產(chǎn)的信心。土地稀缺、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)是地方政府財(cái)政支柱，政府不會(huì)任其下跌，以上都成為他們看漲樓市的理由。對(duì)于這些理由，反駁已經(jīng)沒(méi)有人聽(tīng)得進(jìn)去了。接下來(lái)，筆者僅從價(jià)值投資的角度分析房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

房產(chǎn)是有生命期限的，土地使用權(quán)也僅70年，而且是從開(kāi)發(fā)商拿地算起的。即使真的可居住70年，年折舊率也要1.4%。大限到后，該房產(chǎn)變成一堆無(wú)用的混凝土，價(jià)值歸零。房產(chǎn)存續(xù)期間的租金總收入減去購(gòu)買(mǎi)、裝修總成本，再減去期間房子及配套設(shè)施維修的支出后，剩余金額就是投資者的全部收益。假若商品房到期后還沒(méi)倒塌，政府也沒(méi)有再次收取土地出讓金，但也會(huì)破舊不堪，還能居住嗎？這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不是資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)，而是生命損失風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)這一原則，可以推算出投資性房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，大致為：租金收入必須高于同期銀行長(zhǎng)期存款利息，并且這塊高出的部分要足夠補(bǔ)償房產(chǎn)的折舊損失、維護(hù)費(fèi)用、建筑質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、投資者付出的時(shí)間精力。

投資者也許會(huì)反駁：房子變成危房后，政府會(huì)進(jìn)行拆遷，會(huì)按平方數(shù)給你換新房，因此擁有房產(chǎn)的時(shí)限會(huì)延長(zhǎng)。筆者想說(shuō)，這種拆遷換新的做法已經(jīng)一去不復(fù)返了。老城平房拆遷，賠付的平方數(shù)少，開(kāi)發(fā)商還有利可圖；現(xiàn)在都是高層建筑，誰(shuí)會(huì)自掏腰包給你換新房。由于人類(lèi)對(duì)自然資源的無(wú)限索取，建房所需的材料、能源越來(lái)越稀缺，建筑成本越來(lái)越昂貴，即使政府有心照顧民生，也不會(huì)有這個(gè)財(cái)力給全部房子換新。到時(shí)候，政府有廉租房給你安置就是大幸了。

投資者還會(huì)說(shuō)，我并不想擁有房產(chǎn)70年，過(guò)十年房子升值后賣(mài)出，收回資金就是了。這種想法太過(guò)簡(jiǎn)單，完全是投機(jī)思想，并且完全缺乏投機(jī)經(jīng)驗(yàn)。房子建成后，前5年因?yàn)榕涮咨虡I(yè)設(shè)施在不斷完善，房子的使用價(jià)值提升率可以抵消折舊率；5年后，房產(chǎn)價(jià)值按近2%的折舊率不斷滅失，談何升值？過(guò)去不斷上漲的房?jī)r(jià)并不是所謂的“升值”，而是因住房供不應(yīng)求造就的投機(jī)性收益，價(jià)格上漲造成升值的假象。房子的實(shí)際使用價(jià)值是逐年遞減的，等到折舊完畢，投機(jī)者就會(huì)很清晰地看到房產(chǎn)如何升值。而現(xiàn)在，在建房、投機(jī)者擁有的空置房都如此龐大，房子還供不應(yīng)求嗎？只是，我們確實(shí)不知道泡沫何時(shí)破裂。

最后，房產(chǎn)投機(jī)者還將面臨一個(gè)棘手的問(wèn)題，那就是流動(dòng)性。買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的手續(xù)遠(yuǎn)沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)股票那么簡(jiǎn)單。賣(mài)股票的成本只需要付出2‰手續(xù)費(fèi)、花幾秒鐘時(shí)間，而房產(chǎn)的交易費(fèi)用和時(shí)間成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)更大。因此，過(guò)去10年，投機(jī)者買(mǎi)入房產(chǎn)后，除了少數(shù)看空者和一些資金另有用途者在出售以外，大多數(shù)人都捂盤(pán)不賣(mài)。但是，如果某些投機(jī)者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)太高沒(méi)人接手，甚至房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，并且領(lǐng)悟到折舊這個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，他們就會(huì)開(kāi)始賣(mài)出。當(dāng)大多數(shù)人想賣(mài)出時(shí)，問(wèn)題就來(lái)了，如此龐大并且價(jià)格過(guò)高的資產(chǎn)要賣(mài)給誰(shuí)？地產(chǎn)商、投機(jī)者急于脫手就會(huì)壓低價(jià)格，造成成交價(jià)格下跌，其他人會(huì)跟著效仿，價(jià)格只能繼續(xù)下壓……這樣就造成惡性循環(huán)。投機(jī)標(biāo)的價(jià)格越跌，潛在的接盤(pán)者就越是觀望，這是投機(jī)市場(chǎng)的基本原理。在房?jī)r(jià)泡沫破裂之前，還有人高價(jià)接手，精明過(guò)人的李嘉誠(chéng)、李澤楷父子已經(jīng)分別在上海和北京拋出大筆房產(chǎn)。

美國(guó)、歐洲、日本都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的洗禮，歷史會(huì)在我國(guó)會(huì)重演嗎？當(dāng)“狼來(lái)了”的呼叫沒(méi)人理會(huì)時(shí)，或許這一次，狼真的來(lái)了。